和訊房產(chǎn)消息 據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年1月份，二手住宅成交量達(dá)到7358套，環(huán)比漲幅20%以上。“鏈家地產(chǎn)”市場研究部認(rèn)為，春節(jié)期間作為傳統(tǒng)的二手房成交淡季，成交量超過年底成交旺季是比較少見的現(xiàn)象，即使由于營業(yè)稅新政而造成了部分集中成交，但是二手房逆勢成交上漲也從一定程度上說明消費(fèi)者的觀望情緒有所緩解，并在交易市場逐漸顯現(xiàn)出來；同時(shí)還未轉(zhuǎn)移到交易市場的購房需求也有所刺激，對(duì)于是否入市處于權(quán)衡狀態(tài)。那么當(dāng)前是否為購房的合適時(shí)機(jī)呢？“鏈家地產(chǎn)”市場研究部認(rèn)為，對(duì)于自住型的購房者來說，當(dāng)前的市場購房條件已經(jīng)較為有利，這主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：
　　頭先，總體大環(huán)境向好，房地產(chǎn)市場后市將平穩(wěn)
　　當(dāng)前放松銀根的金融政策及其在鼓勵(lì)和刺激消費(fèi)方面的扶持，力度將逐漸顯現(xiàn)出來，并逐漸作用到房地產(chǎn)市場?！版溂业禺a(chǎn)”市場研究部認(rèn)為，總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的向好，不但可以直接影響房地產(chǎn)市場的信心指數(shù)和心理預(yù)期，同時(shí)通過對(duì)股市、信貸、基金等各項(xiàng)投資產(chǎn)品的促進(jìn)，也能間接作用到樓市之中，屆時(shí)的房地產(chǎn)市場也將有相對(duì)較多的投資者入市，金融政策也將再次緊縮，因此對(duì)于自住型購房者來說，在信貸政策更為寬松的環(huán)境下入市更為有利。
　　其次，當(dāng)前優(yōu)惠政策相對(duì)更大
　　自2008年10月份開始，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，從減稅、降低頭付門檻、七折利率優(yōu)惠到取消限外，涵蓋了從購購到持有到再轉(zhuǎn)手交易等各個(gè)環(huán)節(jié)。“鏈家地產(chǎn)”市場研究部認(rèn)為，一方面當(dāng)前優(yōu)惠政策已經(jīng)基本到位，未來很難有實(shí)際交易層面的優(yōu)惠，更多的調(diào)控政策會(huì)集中在政策深化執(zhí)行方面；另一方面，部分優(yōu)惠政策旨在短期內(nèi)刺激觀望需求，例如營業(yè)稅新政執(zhí)行期限 于2009年。因此，對(duì)于寄希望于政策上會(huì)獲得更多優(yōu)惠的購房者來說，不如在政策優(yōu)惠期內(nèi)加快入市更為實(shí)在。
　　第三，當(dāng)前價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)更低
　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，當(dāng)前各典型區(qū)域二手商品房成交價(jià)格已持續(xù)四個(gè)月左右保持穩(wěn)定，相比2007年下半年峰值時(shí)期已普遍有1000-2000元/平米的價(jià)格回調(diào)，這樣算來每月平均回調(diào)幅度在0.5-1%之間。“鏈家地產(chǎn)”市場研究部認(rèn)為，在經(jīng)歷2007年房價(jià)的非理性上漲后，需求的承受能力已經(jīng)更為緊繃，而2008年整體房地產(chǎn)市場環(huán)境已急轉(zhuǎn)直下，隨著預(yù)期下降需求觀望，二手商品房價(jià)也經(jīng)歷了一個(gè)從較初的購賣雙方拉鋸戰(zhàn)到交易周期變長再到議價(jià)空間有所加大直至較后房價(jià)逐步回調(diào)的漫長過程，但是從當(dāng)前房價(jià)持續(xù)穩(wěn)定以及市場成交量回暖明顯來看，當(dāng)前二手房價(jià)已是房地產(chǎn)市產(chǎn)盤整一輪后的更為理性的體現(xiàn)，未來二手房價(jià)再次回落的可能性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于上漲的可能性，當(dāng)前購房的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)要低得多
　　第四，當(dāng)前優(yōu)質(zhì)存量房源相對(duì)更多
　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，2008年二手房成交量7.3萬套，相比去年下降兩成以上，為二手房市場開放八年來的頭次成交回落；與此同時(shí)，新建商品房市場成交量也一路下跌?！版溂业禺a(chǎn)”市場研究部認(rèn)為，這同時(shí)也意味著由于2008年需求的觀望，使得2009年儲(chǔ)備了相對(duì)更多的存量房源，在市場回暖的初期，絕大部分優(yōu)質(zhì)存量房源還有待消化，因此當(dāng)前購房的可擇空間相對(duì)要大得多。
　　而對(duì)于當(dāng)前有意購購二手房的地購房者來說，把握兩個(gè)基本原則容易探得房產(chǎn)底價(jià)：
　　頭先，鎖定區(qū)域：“鏈家地產(chǎn)”市場研究部認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場區(qū)域差異化已經(jīng)十分明顯因此只有牢牢所定購購區(qū)域，了解區(qū)域房產(chǎn)屬性及大致的主要成交房產(chǎn)類型、例如一些新興區(qū)域以二手商品房為主，主力成交為90—120平米的房產(chǎn)，這類型房產(chǎn)價(jià)格也就相對(duì)更為堅(jiān)挺；而一些老城區(qū)以二手公房成交為主，主力成交為60-90平米的房產(chǎn)，這類型房產(chǎn)價(jià)格下浮空間也就相對(duì)更??；針對(duì)的主要人群，例如望京區(qū)域韓國人購房占了相當(dāng)主力，經(jīng)濟(jì)危機(jī)涵國人撤離造成了區(qū)域房價(jià)的明顯回落；學(xué)校周邊剛性需求強(qiáng)烈，房價(jià)一直相對(duì)穩(wěn)定。只有鎖定區(qū)域加以了解，才能從大方向上把握基本的房產(chǎn)價(jià)格。
　　其次，多重比較：“鏈家地產(chǎn)”市場研究部認(rèn)為，多重比較是具體房源價(jià)格探底的主要手段，與區(qū)域新建商品房價(jià)格比較，一般價(jià)格低出10%以上為合理區(qū)間、與區(qū)域同品質(zhì)樓盤價(jià)格比較，一般房價(jià)差異不超過-5%—5%、與同一樓盤的不同類型房源比較，再根據(jù)自身房源面積、朝向、樓層等具體差異上下浮動(dòng)價(jià)格。

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