“非典”改變了我們的生活，但是，“非典”是否也改變了與我們聯(lián)系越來越密切的二手房市場呢？且聽島城幾家中介公司各自的觀點(diǎn)。


　　市場影響不大發(fā)展趨于平穩(wěn)


　　“非典”的突然到來，影響了人們的正常生活，但對(duì)二手房市場來說，“非典”的影響并不大，房屋的交易量無明顯變化，與往年基本持平。


　　或者說，同去年二手房市場的超級(jí)紅火相比較，近期二手房市場的發(fā)展已經(jīng)逐步趨于平穩(wěn)。其原因主要有以下幾個(gè)方面：去年，島城二手房交易市場異?；鸨?，主要是由于島城基礎(chǔ)設(shè)施的大規(guī)模建設(shè)以及舊城改造步伐的加快，出現(xiàn)了很多需要過渡性或長期性居住的拆遷戶，由于當(dāng)時(shí)市場上可提供的一手房數(shù)量極其有限，因而導(dǎo)致這部分購購力轉(zhuǎn)向二手房市場；另外固有的二手房需求群并沒有隨著市場的變化而減少，從而出現(xiàn)了市場供求關(guān)系的失衡，導(dǎo)致了房價(jià)上漲，市場活躍；而今年大量新盤相繼推出，商品房與經(jīng)濟(jì)適用房大量投入市場，大大彌補(bǔ)了住宅供應(yīng)的缺口，加大了二手房未來市場的供應(yīng)量，無疑也對(duì)購房者提供了更多的選擇余地，購房者可以根據(jù)自身的需求，更加仔細(xì)地選擇適合的住房。與此同時(shí)，原本打算購購二手房的人，可能被新推出的商品房或經(jīng)濟(jì)適用房所吸引，二手房需求量就會(huì)下降。但因?yàn)槎址渴袌鼍哂幸欢ǖ臏笮?，一般在新盤開始銷售后的三到六個(gè)月才會(huì)出現(xiàn)二手房，所以新盤的推出對(duì)二手房市場并不能起到快速直接的影響作用，但是由于現(xiàn)在的二手房并不便宜，而新推出的商品房就會(huì)吸引一些原本打算購又不急著購二手房的人，而經(jīng)濟(jì)適用房讓一些拆遷戶和中低收入者也有了盼頭，這對(duì)于原本供求緊張的二手房市場來講，減少了對(duì)二手房的需求，起到了釋放壓力的作用。需求量的下降與供應(yīng)量的增多意味著供求接近平衡，二手房價(jià)上升的空間也就相對(duì)縮小很多，因此，今年的二手房價(jià)已經(jīng)開始日趨穩(wěn)定，并在局部地區(qū)出現(xiàn)小幅回落。

　　對(duì)市場的影響正在逐步顯現(xiàn)


　　“非典”對(duì)旅游業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)等造成了影響，對(duì)二手房市場也同樣產(chǎn)生了一定程度的影響，這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：外來投資購房人員數(shù)量的明顯減少。另外，二手房交易形式也開始呈現(xiàn)兩極分化的趨勢(shì)：一方面二手房購賣客戶入市人流趨淡，4月、5月客流量比3月降低50％。另一方面，電話和上網(wǎng)查詢房源的人數(shù)顯著增加，購房者的購房方式正在發(fā)生變化。更為重要的是，從二手房的成交量來看，總體開始呈下降趨勢(shì)；與3月份相比，4月份和5月份上半月成交量下降30％，5月份下半月略有回升。但總的說來，這段時(shí)期，對(duì)一直上升的二手房房價(jià)產(chǎn)生了很大影響，二手房價(jià)格升勢(shì)開始減緩，交易速度放慢。


　　同購賣市場相比，二手房的租賃業(yè)務(wù)影響更為明顯，由于我市對(duì)外地務(wù)工者的暫行控制措施，四方區(qū)、李滄區(qū)房屋租賃受影響，從各分店及總部統(tǒng)計(jì)數(shù)字來看，房屋租賃成交量明顯下降；4月、5月兩個(gè)月的成交量只達(dá)到3月份成交量的80％，同時(shí)房屋租賃價(jià)格也呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。


　　可以說，“非典”對(duì)島城的二手房市場造成的影響，正在逐步顯現(xiàn)出來。


　　市場變化的導(dǎo)火索

　　近來，島城二手房市場發(fā)生了系列微妙變化：一、二手房價(jià)位漲幅下降，房價(jià)總體趨于平穩(wěn)：今年1－3月份，房價(jià)平均每月以5％的速度增長，而4－5月份則不到2％；二、中介企業(yè)面臨整合：5月份總體中介交易量下降；大公司停止擴(kuò)張，開始進(jìn)行內(nèi)部裁員與調(diào)整；某某公司關(guān)門倒閉；某些個(gè)體中介“多業(yè)并舉”或準(zhǔn)備改行。三、銀行二手房信貸條件提高：3月份之前，1980年的房子可以貸款，而4月份開始1986年以后才可以貸；等等。


　　以上變化，表面看來，是非典狀態(tài)下的市場反應(yīng)。仔細(xì)分析，“非典”只不過是這種變化的導(dǎo)火索而已，根本原因則是中介市場自身發(fā)展的必然結(jié)果，其中包括一個(gè)行業(yè)由無序到有序的發(fā)展規(guī)律；行業(yè)內(nèi)部優(yōu)勝劣汰的競爭規(guī)律以及二手房作為商品遵循的價(jià)格必然要回歸價(jià)值的價(jià)值規(guī)律，等等原因造成目前市場的變化。


　　市場結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快


　　據(jù)廣宇房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，自4月下旬以來，島城二手房交易也因“非典”而受到一定程度的影響。較明顯的是，看房的外地人數(shù)的減少和本地購房者看房次數(shù)的減少，使得近期內(nèi)二手房成交量受到了一定影響。市場中二手房供應(yīng)量增多，委托價(jià)格略有下降，而同時(shí)，“非典”對(duì)消費(fèi)者心理產(chǎn)生了較大影響，尤其對(duì)外籍購房人士的沖擊較大，從而使青島市的高端市場受到較大的沖擊，促使市場結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)一步加快。


　　應(yīng)該清楚的是，由于“非典”的原因，不少外省市、海外人士暫時(shí)無法來青購房，住房的即期消費(fèi)會(huì)變成中遠(yuǎn)期消費(fèi)，樓市會(huì)有一個(gè)滯后的反應(yīng)，但“非典”過后，這些消費(fèi)需求還會(huì)釋放出來。由于島城樓市中約70％的住宅消費(fèi)對(duì)象是本地居民，在宏觀經(jīng)濟(jì)方面沒有較大受挫的情況下，“非典”對(duì)樓市不會(huì)構(gòu)成太大威脅。自進(jìn)入5月下旬以來，島城二手房交易數(shù)量呈現(xiàn)緩慢增長態(tài)勢(shì)，交易成交價(jià)格平穩(wěn)，因此，我們完全有理由相信，經(jīng)過這場無硝煙戰(zhàn)爭洗禮后的青島樓市必然更加成熟健康。


　　成交量保持平穩(wěn)市場沖擊不大


　　從青房置換各分公司綜合的交易數(shù)字分析，二手房置換行業(yè)受“非典”的沖擊不大，成交量保持平穩(wěn)發(fā)展。


　　之所以如此，與以下幾點(diǎn)有密切聯(lián)系。是市政建設(shè)的發(fā)展帶動(dòng)了二手房市場的發(fā)展，如2008年青島奧運(yùn)場館、商務(wù)區(qū)域等規(guī)劃和建設(shè)，為二手房市場投資居住形成新點(diǎn)。，購購二手房的觀念越來越被市民接受，特別是目前大量商品房價(jià)格未見松動(dòng)，而二手房交易相對(duì)集中的多在城區(qū)，房價(jià)低于臨近商品房，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)比較完善，從而導(dǎo)致二手房市場的平穩(wěn)發(fā)展。較后，政府相繼推出的系列政策也為二手房市場發(fā)展提供了有力環(huán)境。如青島市住房貸款擔(dān)保推出的公積金貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)，使公積金貸款辦理流程相對(duì)縮短，金融行業(yè)也在今年開展了按揭轉(zhuǎn)移等有關(guān)二手房的新業(yè)務(wù)。 本報(bào)記者鞠培霞

來源：青島新聞網(wǎng)

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