案情
　　2003 年4月，從廣東來滬的謝女士與閔行區(qū)某房屋中介公司簽訂了一份中介自制的委托協(xié)議書。雙方約定，謝女士委托中介出售她位于莘松路上的一套商品房，房屋出售價格為45萬元。后來，謝女士從中介那里收取了5萬元定金。由于對上海二手房市場的價格缺乏了解，加之中介工作人員的部分誤導(dǎo)，謝女士委托出售的房屋價格比當時市場的正常交易價低了近10萬元。在了解真實情況后，謝女士提出解除委托協(xié)議，但中介要求她雙倍返還定金人民幣10萬元。雙方為此發(fā)生爭議。中介公司起訴到法院，稱謝女士單方解除出售二手房委托，構(gòu)成違約行為，要求她雙倍返還定金10萬元。后經(jīng)法院告知中介有關(guān)法律規(guī)定及被告謝女士的代理律師從中斡旋、調(diào)解，較終以謝女士賠償適當錢款、中介公司撤訴告終。

　　評析

　　就該案而言，中介無權(quán)要求謝女士雙倍返還定金。理由如下，如果5萬元定金是以中介公司的名義交給謝女士的，那么實際上是中介要購謝女士的房子。根據(jù)民事代理中“代理人不得以自己的名義與委托人簽訂合同”的規(guī)定，中介支付的5萬元定金是無效行為，根本不存在雙倍返還的問題。如果5萬元定金是中介公司接受下家委托轉(zhuǎn)交給謝女士的，那么只有下家才有權(quán)利要求謝女士雙倍返還定金。

　　本案處決的焦點是賠償數(shù)額的確定。筆者在代理過程中認為，謝女士單方解除委托合同后，她向中介賠償?shù)臄?shù)額必須在法定傭金的基礎(chǔ)上加以適當考慮。去年4月，本市中介收費適用的還是老標準，即中介接受委托出售房屋，在完成代理事項后可以收取的代理費不得超過總房價的2.5％。就該案而言，若交易成功，法定傭金是11250 元。參照有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實踐操作，在委托人單方不賣房或不購房的情況下，以法定傭金的20％作為違約賠償數(shù)額參照標準，容易為各方接受。也就是說，謝女士賠中介兩千余元是比較合理的。較后，筆者的觀點得到了法院和中介的認可。

捷華律師事務(wù)所張稢
來源：房地產(chǎn)時報

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