讀者提問(wèn)

　　上海市讀者郝女士來(lái)信說(shuō)：三個(gè)月前的，我在一家房屋中介公司（下稱“中介方”）看到一套二手房，比較滿意。由于中介方開(kāi)出的房?jī)r(jià)較高，又不肯降價(jià)，所以沒(méi)有談成。不久，我在另一家房屋置換公司看到了這套二手房（房屋權(quán)利人委托多家中介公司掛牌出售），經(jīng)討價(jià)還價(jià)后，我購(gòu)下了該房。可是中介方卻因此請(qǐng)律師向我發(fā)函，稱：“你背著中介方，私下與房屋權(quán)利人簽訂房屋購(gòu)賣合同，屬違約行為。由于你已在看房單上簽字，而看房單上明確約定，購(gòu)房方（指看房者）私下與出售方（指房屋產(chǎn)權(quán)人）簽訂房屋購(gòu)賣合同的，購(gòu)房方應(yīng)向中介方支付購(gòu)購(gòu)方和出售方雙方的傭金。因此你必須在10日內(nèi)，按約定向中介方支付傭金，否則本律師將代理中介方將此糾紛訴至法院”。那天在看房時(shí)，按中介方的要求，我確實(shí)曾填寫(xiě)過(guò)一份中介方事先印制好的、看房客戶填寫(xiě)的“看房單”。該看房單是一份表格，填寫(xiě)的內(nèi)容簡(jiǎn)單，如看房日期、房屋坐落、房屋價(jià)款以及購(gòu)購(gòu)與否等。表格的下方有2條“備注”，函中所稱的“約定”，就是該備注的內(nèi)容。由于備注字體很小，當(dāng)時(shí)我也未曾細(xì)看，就在看房單上簽了字。請(qǐng)問(wèn)，我該怎么辦？
　　

　　專家觀點(diǎn) 孫正杰律師（亞太長(zhǎng)城律師事務(wù)所）

　　我認(rèn)為郝女士沒(méi)有義務(wù)按照看房單上“備注”的內(nèi)容向中介方支付傭金，因?yàn)椤皞渥ⅰ睂俑袷綏l款，因其違法而無(wú)效，無(wú)效的格式條款對(duì)于郝女士沒(méi)有拘束力。

　　所謂“格式條款”，《合同法》的解釋———“是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款”。而“看房單”上的“備注”條款，是中介方為了針對(duì)不特定的相對(duì)人（每一個(gè)要看房的人）而預(yù)先擬定的，同時(shí)又是中介方為了重復(fù)使用而預(yù)先印制的，因而不是中介方在與看房者反復(fù)協(xié)商的基礎(chǔ)上制訂出來(lái)的。對(duì)這種“備注”條款，看房者只能表示接受或者不接受，沒(méi)有討價(jià)還價(jià)的余地。因此，“備注”符合格式條款的特征。

　　格式條款不同于一般的合同條款。一般的合同條款都是由訂立合同的雙方當(dāng)事人經(jīng)反復(fù)磋商，討價(jià)還價(jià)后議定的。格式條款卻不一樣，如上所述，它是由一方當(dāng)事人（通常為企業(yè)經(jīng)營(yíng)者），為與不特定的多數(shù)人（通常為消費(fèi)者）訂約而事先擬定的，而且這些不特定的格式條款的相對(duì)人，對(duì)于條款的內(nèi)容只能表示完全的同意或者拒絕，而不能協(xié)商。格式條款的缺點(diǎn)在于企業(yè)經(jīng)營(yíng)者往往利用其優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)地位，訂立有利于其自己，而不利于對(duì)方的條款。相對(duì)人對(duì)此類條款通常不太注意，不知其存在；或者雖知其存在，但因條款大多為冗長(zhǎng)、字體細(xì)小的文字，而不易閱讀；或因其文義艱澀，而難以理解其真實(shí)意思；或者即使能理解其真意，知悉其是對(duì)己不利之條款，但也無(wú)討價(jià)還價(jià)之余地。正因?yàn)楦袷綏l款有很多弊端，所以各國(guó)的法律均對(duì)格式條款作了種種的限制，以防止條款制作人濫用格式條款獲取不正當(dāng)利益，并保護(hù)合同相對(duì)人，尤其是消費(fèi)者的合法權(quán)益。1993年的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，較早對(duì)格式條款作出規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害消費(fèi)者合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任”。1999年的《合同法》對(duì)格式條款作了許多限制性的規(guī)定，如規(guī)定了格式條款無(wú)效的各種情形，規(guī)定了對(duì)格式條款的三項(xiàng)特殊的解釋原則等。

　　關(guān)于格式條款無(wú)效的情形，我國(guó)《合同法》第40條規(guī)定：“格式條款具有本法第52條和第53條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效”。由于格式條款有其特殊性，因此法律在強(qiáng)調(diào)合同無(wú)效的一般規(guī)定的同時(shí)，還另外特設(shè)了幾項(xiàng)格式條款無(wú)效的情形，這就是“免除自己的責(zé)任”、“加重對(duì)方責(zé)任”和“排除對(duì)方主要權(quán)利”等三種情形。

　　2001年的《上海市合同格式條款監(jiān)督條例》對(duì)上述三種情形，作了明確規(guī)定：

　　———“格式條款不得含有免除提供方下列責(zé)任的內(nèi)容：一、造成消費(fèi)者人身傷害的責(zé)任；二、因故意或者重大過(guò)失造成消費(fèi)者財(cái)產(chǎn)損失的責(zé)任；三、對(duì)提供的商品或者服務(wù)依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的保證責(zé)任；四、因違約依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任；五、依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的其他責(zé)任”。

　　———“格式條款不得含有加重消費(fèi)者下列責(zé)任的內(nèi)容：一、違約金或者損害賠償金超過(guò)合理數(shù)額；二、承擔(dān)應(yīng)當(dāng)由提供方承擔(dān)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任；三、違反法律、法規(guī)加重消費(fèi)者責(zé)任的其他內(nèi)容”。

　　———“格式條款不得含有排除消費(fèi)者下列主要權(quán)利的內(nèi)容：一、依法變更或者解除合同；二、請(qǐng)求支付違約金或者請(qǐng)求損害賠償；三、行使合同解釋權(quán)；四、就合同爭(zhēng)議提起訴訟的權(quán)利；五、消費(fèi)者依法享有的其他主要權(quán)利”。

　　“備注”作為格式條款，基于以下兩個(gè)理由而應(yīng)當(dāng)屬于無(wú)效條款：

一是因加重對(duì)方責(zé)任而無(wú)效?！皞渥ⅰ币?guī)定購(gòu)房方（指看房者）私下與出售方（指房屋產(chǎn)權(quán)人）簽訂房屋購(gòu)賣合同的，購(gòu)房方應(yīng)向中介方支付購(gòu)購(gòu)方和出售方雙方的傭金?？捶空咦鳛橘?gòu)購(gòu)方，即使在居間人的媒介服務(wù)成功后，也只要支付購(gòu)購(gòu)方一方的傭金，而無(wú)須為出售方支付傭金。“備注”規(guī)定看房者私下簽訂購(gòu)賣合同的，既要支付購(gòu)購(gòu)方的傭金，又要為出售方支付傭金，這是對(duì)看房者的懲罰。這種懲罰對(duì)方的條款就是典型的加重對(duì)方責(zé)任的條款。加重對(duì)方責(zé)任的格式條款是無(wú)效的條款。

　　二是因違法而無(wú)效。《合同法》第427條規(guī)定：“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用”。中介方未促成郝女士簽訂房屋購(gòu)賣合同，就是居間未成功。中介方要求郝女士支付傭金，違反了我國(guó)《合同法》的上述規(guī)定。

　　順便說(shuō)一句，“備注”講的是“私下與房屋權(quán)利人簽訂房屋購(gòu)賣合同”，而你是通過(guò)一家房屋置換公司購(gòu)下該房的，根本不存在“私下”的問(wèn)題，“支付傭金”更是無(wú)從談起。

來(lái)源：解放日?qǐng)?bào)

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