由于近年來我市的二手房購賣交易急劇增加，隨之也產(chǎn)生了許多交易糾紛。在此就如何規(guī)避二手房購賣中的風(fēng)險(xiǎn)作有關(guān)解析。

關(guān)于規(guī)避交易主體的風(fēng)險(xiǎn)：先要確定房屋出售者是否是房屋的合法產(chǎn)權(quán)人。不僅查看出售者的房地產(chǎn)權(quán)證，還需到房地產(chǎn)檔案管理部門查詢?cè)摲康臋n案并結(jié)合出售者的身份證或營(yíng)業(yè)執(zhí)照等予以確定；其次要確定房屋出售者是否有權(quán)代理房屋產(chǎn)權(quán)人進(jìn)行房屋購賣，需從形式和內(nèi)容兩方面審核授權(quán)委托書。

關(guān)于防范交易標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)：應(yīng)注意的是

（1）該房屋是否共有財(cái)產(chǎn)。應(yīng)核實(shí)出售房屋是否共有、夫妻有無財(cái)產(chǎn)約定或配偶是否同意出售，避免共有產(chǎn)權(quán)人以不同意房屋出售為由申請(qǐng)撤消房屋產(chǎn)權(quán)證。
（2）該房屋是否已購公房或經(jīng)濟(jì)適用房。法律法規(guī)對(duì)已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房上市出售有嚴(yán)格限制，應(yīng)確定出售者對(duì)該房是否具有完全產(chǎn)權(quán)，以及出售行為是否征得其同住成年人的書面同意。
（3）該房屋是否納入拆遷范圍?？赏ㄟ^房地產(chǎn)交易部門進(jìn)行相關(guān)查詢，去當(dāng)?shù)嘏沙鏊儐枒艨谑欠癖粌鼋Y(jié)，并多了解有關(guān)拆遷信息。
（4）該房屋是否被抵押或查封。對(duì)已辦理抵押登記的房屋，抵押人轉(zhuǎn)讓時(shí)如未告知抵押權(quán)人或受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效；對(duì)被查封的房屋，當(dāng)事人不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。購房者應(yīng)到房地產(chǎn)檔案管理部門查詢?cè)摲课菔欠癖坏盅夯虿榉狻?BR> （5）該房屋是否有承租人。由于承租人對(duì)出租房屋有優(yōu)先購購權(quán)，出售者未通知承租者行使優(yōu)先購購權(quán)而進(jìn)行的購賣行為有被宣告無效的風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)于防范交易手續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)：應(yīng)注意

（1）簽訂合同時(shí)應(yīng)明確雙方權(quán)利義務(wù)。
（2）房屋產(chǎn)權(quán)的變更需以登記為要件，因此交易手續(xù)應(yīng)齊全、合法，否則權(quán)屬變更無法登記。
（3）應(yīng)盡量待房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)辦妥后再支付房款。

由于二手房交易存在上述諸多風(fēng)險(xiǎn)，在此建議購房者事前應(yīng)找律師咨詢或進(jìn)行服務(wù)代理，律師可對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的相關(guān)情況及當(dāng)事人簽訂的購房合同等進(jìn)行有關(guān)法律審查，也可代為辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)等。

高建平

摘自《青島日?qǐng)?bào)》

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