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購(gòu)購(gòu)按揭房避風(fēng)險(xiǎn)有門(mén)道 聽(tīng)專(zhuān)家講解購(gòu)房要點(diǎn)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 714 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
按揭房,就是通過(guò)銀行按揭購(gòu)購(gòu)的,貸款還沒(méi)有還清的商品房。按道理說(shuō),這樣的房子由于房屋所有權(quán)不完全屬于購(gòu)房者,是抵押給銀行的,所以購(gòu)房者無(wú)法擅自出售。但是,由于投資或者融資變現(xiàn)的需要,現(xiàn)在在二手房市場(chǎng)上,按揭房已經(jīng)成為一類(lèi)待出售房屋。由于其中還夾雜著對(duì)房屋擁有抵押權(quán)的銀行,所以按揭房的轉(zhuǎn)讓遠(yuǎn)比正常的二手房轉(zhuǎn)讓要復(fù)雜和繁瑣得多。購(gòu)購(gòu)此類(lèi)房屋時(shí),都需要注意哪些問(wèn)題,要怎樣才能讓自己的合法權(quán)益得到保障?北京隆安律師事務(wù)所沈陽(yáng)分所律師王學(xué)勇提出了以下建議:

  王學(xué)勇律師表示,通常情況下,按揭房轉(zhuǎn)讓有轉(zhuǎn)按揭交易和非轉(zhuǎn)按揭交易兩種操作方法,而這兩種操作方法的風(fēng)險(xiǎn)防范,關(guān)鍵都是--簽訂規(guī)范的合同。

  轉(zhuǎn)按揭交易--這類(lèi)交易是指,房屋所有人在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí),將其欠銀行未還的貸款同時(shí)轉(zhuǎn)讓給新的購(gòu)房者。這種轉(zhuǎn)讓方式需具備以下幾個(gè)條件:1、按揭銀行允許提前還貸并開(kāi)設(shè)了轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù),有指定的轉(zhuǎn)按揭擔(dān)保機(jī)構(gòu);2、下家具備銀行規(guī)定的貸款條件。通過(guò)這種方式轉(zhuǎn)讓按揭房,按揭房交易雙方的交易風(fēng)險(xiǎn)比較低,但交易周期相對(duì)較長(zhǎng),通常需要一個(gè)月到一個(gè)半月轉(zhuǎn)貸審核期,審核通過(guò)后才能辦理過(guò)戶手續(xù)。其交易過(guò)程可以概括為:居間委托---前期審查---簽訂購(gòu)賣(mài)合同---轉(zhuǎn)按揭申請(qǐng)---過(guò)戶抵押。

  在交易過(guò)程中,銀行風(fēng)險(xiǎn)主要通過(guò)他們自身的金融服務(wù)流程和轉(zhuǎn)按揭擔(dān)保機(jī)構(gòu)來(lái)消化。按揭房交易雙方的風(fēng)險(xiǎn)主要通過(guò)中介機(jī)構(gòu)和合同約定來(lái)防范。此時(shí),簽訂合同時(shí)應(yīng)注意以下三點(diǎn):

  頭先,在收簽約定金時(shí),居間委托合同就要對(duì)有關(guān)轉(zhuǎn)按揭的問(wèn)題進(jìn)行約定。其次,在前期審查中,中介機(jī)構(gòu)要審查銀行可否轉(zhuǎn)按揭、新的購(gòu)房者是否符合銀行規(guī)定的貸款條件、新購(gòu)房者需要轉(zhuǎn)貸的數(shù)額和按揭房產(chǎn)權(quán)是否清晰等問(wèn)題。較后,簽訂合同時(shí),轉(zhuǎn)按揭房屋交易雙方的違約責(zé)任要約定明確,約定的違約賠償金數(shù)額一般比普通交易的高。

  非轉(zhuǎn)按揭交易--這類(lèi)交易不通過(guò)轉(zhuǎn)按揭的方式轉(zhuǎn)讓按揭房,在二手房交易實(shí)踐中也很常見(jiàn),不過(guò)也蘊(yùn)含著較大的交易風(fēng)險(xiǎn)。按揭房交易雙方之所以選擇這種交易方式,可能是銀行不提供轉(zhuǎn)按揭服務(wù),也可能是新購(gòu)房者資金充裕,不需要繼續(xù)辦理按揭。而這種情況下,或者是按揭人自行還貸,或者是按揭人用新購(gòu)房者提供的資金還貸,而本質(zhì)都是一個(gè):簽訂轉(zhuǎn)讓合同還貸后再交易過(guò)戶。相對(duì)于轉(zhuǎn)按揭,這樣的按揭房交易更加靈活和方便。不過(guò),在這期間,按揭房交易雙方的交易風(fēng)險(xiǎn)增加了不少。

  此時(shí),為了避免過(guò)大的交易風(fēng)險(xiǎn),雙方在簽約前,必須對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰、頭付款是否由中介監(jiān)管和違約金數(shù)額約定是否合理這三個(gè)問(wèn)題進(jìn)行明確。另外,新購(gòu)房者本身是否有足夠的資金,也是簽約前必須弄清楚的事情。由此可見(jiàn),這類(lèi)交易較好通過(guò)誠(chéng)信度較高的房屋中介公司完成,比較能保障自己的權(quán)益。簽約之前,應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題也必須明確,否則合同執(zhí)行時(shí)出現(xiàn)差錯(cuò),可會(huì)造成大麻煩的。

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