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明暗兩價(jià)為避稅 二手房交易暗藏風(fēng)險(xiǎn)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 577 次
隨著二手房交易契稅的下調(diào),武漢二手房交易市場(chǎng)逐漸升溫。但按房?jī)r(jià)1%征收的契稅,在二手房交易中,仍是一項(xiàng)較大的花費(fèi)。
為了少繳稅費(fèi),有些房屋購(gòu)賣雙方私下約定一個(gè)較低的價(jià)格,用于辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)備檔,契稅按這一價(jià)格繳,可以少花不少錢。
如此一來(lái),一間房就擁有了兩個(gè)價(jià)———實(shí)際交易價(jià)格和過(guò)戶時(shí)的備檔價(jià)格。這種做法被冠以“合理避稅”的名號(hào),一直在業(yè)內(nèi)秘而不宣。
但是,一間房?jī)蓚€(gè)價(jià),卻給房屋購(gòu)賣帶來(lái)了不少糾紛。究竟哪個(gè)價(jià)格才合法?如此“合理避稅”真的合理嗎?
一間房?jī)蓚€(gè)價(jià)的爭(zhēng)議
王女士在賣房子時(shí)本想“合理避稅”,沒(méi)想到卻“撿了芝麻、丟了西瓜”。
今年上半年,王女士想把位于武昌東亭小區(qū)的一間73平方米的房子賣出去,她委托一家中介公司代理出售。李先生在該中介公司看了房,與王女士談定價(jià)格后,決定購(gòu)購(gòu)該房。雙方商定過(guò)戶費(fèi)及中介費(fèi)由王女士承擔(dān)。
4月26日,他們簽訂了一份《武漢市存量房購(gòu)賣合同》,合同約定交易價(jià)格為14.2萬(wàn)元。李先生一次性支付了80%的房款,即11.36萬(wàn)元。雙方約定,王女士必須在5月23日前將房屋交付給李先生使用,否則王女士每日按總房款的5%承擔(dān)違約金;房款余款在交房時(shí)一次性付清。
王女士一次性支付了中介費(fèi)和過(guò)戶費(fèi)給中介機(jī)構(gòu),由該中介機(jī)構(gòu) 過(guò)戶。
到了5月23日這天,李先生前去收房,卻發(fā)現(xiàn)王女士的弟弟住在該房屋內(nèi)。李先生馬上與王女士交涉,要求追究其違約責(zé)任。隨后,雙方約定,交房日期改為7月15日前,王女士支付2500元作為補(bǔ)償。
但至7月15日,李先生再次前去收房時(shí),發(fā)現(xiàn)王女士的弟弟仍沒(méi)搬走。無(wú)奈之下,7月19日這天,李先生強(qiáng)行將該屋的東西搬空,住了進(jìn)去。
當(dāng)王女士要求李先生支付剩下20%的房款時(shí),李先生以王女士交房日期遠(yuǎn)超過(guò)事先約定時(shí)間為由,拒絕支付。
王女士只好拿著他們事先簽訂的“合同”到武漢市仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁,要求李先生支付剩余的房款。但當(dāng)李先生拿出另一份房?jī)r(jià)約定為10.7萬(wàn)元的《武漢市存量房購(gòu)賣合同》時(shí),王女士“傻了眼”。
哪個(gè)價(jià)格才合法
這份合同并不是李先生偽造,也是由雙方共同簽署的。
原來(lái)他們?cè)诤炗喎莺贤螅?月14日又簽訂了一份《武漢市存量房購(gòu)賣合同》,該合同除房款為10.7萬(wàn)元、一次性付款及當(dāng)日交房外,其他條款與前一份合同完全一致。這份房?jī)r(jià)約定較低的合同在房產(chǎn)機(jī)關(guān)備了檔。
王女士稱,這份合同主要是辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)用于“合理避稅”的,并不能代表雙方較初的“意愿”。
但李先生稱這份合同才是有效的,并且他已按合同約定,一次付清了11.36萬(wàn)元,其中包括10.7萬(wàn)元的房款,以及6600萬(wàn)元的過(guò)戶費(fèi)和中介費(fèi)。
他還稱,由于王女士沒(méi)能按照合同約定日期交房,他要求追究王女士每日總房款5%的違約金。鑒于違約金過(guò)高,所以李先生僅要求王女士按房款的30%承擔(dān)違約責(zé)任。
購(gòu)賣房屋的雙方手中都有一份對(duì)自己有利的合同,要求以此為履行依據(jù),并且各執(zhí)一詞。那么,到底哪份合同才是真實(shí)有效的呢?
湖北易黃李張律師事務(wù)所房地產(chǎn)律師陳宇分析,雙方當(dāng)事人共簽訂了兩份合同,從法律效力上看,這兩份合同均為雙方共同簽署的格式合同,都是有效的。
但從時(shí)間順序上看,王女士拿的合同簽訂于4月26日,李先生這份為5月14日簽訂的。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定,只能認(rèn)定份合同為份合同的變更,雙方當(dāng)事人應(yīng)該以份合同為履行依據(jù)。
陳宇對(duì)記者稱,法律畢竟是嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?,王女士只能吞下自己釀造的“苦果”?
較后的仲裁結(jié)果也是如此。仲裁委認(rèn)為,王女士要求李先生支付尾款的證據(jù)并不充分。由于王女士已經(jīng)支付了2500元的補(bǔ)償款,且李先生已經(jīng)取得房屋的“兩證”,所以對(duì)李先生關(guān)于追究王女士違約責(zé)任的請(qǐng)求也不予支持。
這樣的結(jié)果讓王女士欲哭無(wú)淚。為何她會(huì)簽訂后一份對(duì)自己不利的合同呢?
“合理避稅”惹的禍
王女士的這種做法正是出于中介公司的誤導(dǎo)。
現(xiàn)在,二手房交易的稅費(fèi)由房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)來(lái)代收。在王女士將過(guò)戶手續(xù)委托給中介公司代理時(shí),該中介工作人員告訴王女士可以通過(guò)虛報(bào)實(shí)際交易價(jià)格來(lái)減少稅費(fèi),并且美其名曰“合理避稅”。
份合同完全是為了“合理避稅”而產(chǎn)生。那么,這種方式會(huì)讓王女士少繳多少稅費(fèi)呢?
其實(shí),與房?jī)r(jià)相關(guān)的稅費(fèi)并不多。簡(jiǎn)單地算一下就可以發(fā)現(xiàn),如果確實(shí)按照份合同約定的房?jī)r(jià)為標(biāo)準(zhǔn)的話,1%的契稅、0.05%的印花稅,再加上交易手續(xù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、土地收益金等,王女士不過(guò)少交了三四百元而已。
因?yàn)閹装僭亩愘M(fèi),而損失了上萬(wàn)元,王女士真是得不償失。
“像王女士這樣的情況很多。另外,也有購(gòu)房人因?yàn)橘Y金不夠,為了騙取銀行貸款,要求評(píng)估公司給出更高的估價(jià),這樣就會(huì)出現(xiàn)過(guò)戶時(shí)的價(jià)格比實(shí)際交易價(jià)格高很多的情況。”陳宇說(shuō)。
“如果雙方在交房時(shí)一切順利,就不會(huì)出事。一旦因?yàn)榉课葙|(zhì)量、面積、入住時(shí)間等出現(xiàn)糾紛的話,房?jī)r(jià)上的‘貓膩’就會(huì)被‘捅’出來(lái),從而使整個(gè)問(wèn)題變得非常復(fù)雜?!?
評(píng)估公司作為第三方,理應(yīng)做好房屋交易價(jià)格的“裁判員”。但“裁判員”的“參與”,卻使市場(chǎng)正常的交易秩序出現(xiàn)了“雜音”。
房產(chǎn)評(píng)估的是與非
本來(lái),按照交易流程,并非虛報(bào)房?jī)r(jià)就能“避稅”,在辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí),還有一道關(guān)要過(guò),那就是房產(chǎn)評(píng)估。
“辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí),契稅的征收并不一定會(huì)按照購(gòu)賣雙方的報(bào)價(jià)來(lái)收。二手房交易必須進(jìn)行評(píng)估,如果評(píng)估價(jià)高于實(shí)際交易價(jià)格,就按照評(píng)估價(jià)來(lái)收,如果實(shí)際交易價(jià)格高的話,就按照實(shí)際交易價(jià)格來(lái)征收。也就是‘就高不就低’的原則?!蔽錆h市房管局市場(chǎng)處耿處長(zhǎng)告訴記者,“同時(shí),在交易窗口,我們的工作人員也會(huì)對(duì)交易價(jià)和評(píng)估價(jià)進(jìn)行審查,如果低于相同地段、相同房型的較低價(jià)格,交易就會(huì)打回重新評(píng)估。”
然而,要繞過(guò)評(píng)估這道“坎”也不是什么難事。陳宇稱,中介機(jī)構(gòu)一般都會(huì)有長(zhǎng)期合作的評(píng)估事務(wù)所或者是評(píng)估公司,而這些公司也常常會(huì)按照中介機(jī)構(gòu)的要求,評(píng)估出他們滿意的價(jià)格。
顯然,王女士的房屋正是評(píng)估出了一個(gè)各方面都還算“滿意”的價(jià)格。
“評(píng)估公司現(xiàn)在都是市場(chǎng)化運(yùn)作,競(jìng)爭(zhēng)也很激烈。為了搶生意,很多評(píng)估公司都會(huì)按照要求給出相對(duì)的評(píng)估價(jià)格?!标愑钫f(shuō)。
業(yè)內(nèi)人士透露,評(píng)估機(jī)構(gòu)與中介為了多做生意,一般都會(huì)“聯(lián)合”起來(lái),實(shí)行辦證“一條龍”服務(wù)。它們利用老百姓想省錢的心理,瞞報(bào)合同價(jià)格、評(píng)估價(jià)格來(lái)欺騙稅收人員。
“所謂的‘合理避稅’其實(shí)是惡意避稅,這導(dǎo)致國(guó)家稅收的大量流失。對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō),這也有很大的風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房人應(yīng)該按照規(guī)定繳稅,不要為小利而出現(xiàn)大的損失?!惫⑻庨L(zhǎng)說(shuō)。
另外,房屋評(píng)估體系是否還應(yīng)該存在已引起爭(zhēng)論。據(jù)了解,依照《中華人民共和國(guó)行政許可法》及《契稅管理?xiàng)l例》,房產(chǎn)交易評(píng)估是一種自愿行為,并非國(guó)家的強(qiáng)制行為。有法律界人士認(rèn)為,目前武漢的二手房評(píng)估現(xiàn)行政策,有部分和行政許可法相出入。
有關(guān)人士認(rèn)為,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,二手房?jī)r(jià)格已全面放開(kāi),價(jià)格評(píng)估的作用已不復(fù)存在。而作為定稅的依據(jù),相關(guān)的制度也應(yīng)該進(jìn)行改革才是。
記者 陳光
摘自《財(cái)富金刊》
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