三個月前，王先生在下沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)購了一套二手房，建筑面積134平方米，總價85.5萬元。由于房子尚未正式交付，王先生與房東約定：先付2萬元訂金，只要辦出三證，馬上辦理過戶手續(xù)。雙方在購房意向合同上簽字畫押，皆大歡喜。

　　前天晚上，房東給王先生打了個電話，說：三證已經(jīng)辦出了，可房子他不想賣了，按照協(xié)議，訂金雙倍賠給你。這下王先生不干了：為了湊錢購這套房子，我把經(jīng)營多年的小旅館賣了，還老老實(shí)實(shí)等了三個月，沒想到等來這個結(jié)果！

　　較近二手房交易糾紛有點(diǎn)多

　　這只是近來發(fā)生的二手房交易糾紛中的普通案例。更夸張的毀約事件也有：一位房東寧可賠付38.5萬元的違約金，也要堅(jiān)持拿回自己的房子。涉及這起糾紛的二手房，位于城南復(fù)興板塊的沿江地帶，建筑面積170余平方米。去年10月，張先生以385萬元的總價購下了這套房子，可就在辦理交割手續(xù)的過程中，房東忽然提出：要另收20萬元的裝修款，否則不賣。雙方多次協(xié)調(diào)未果，較后只能法庭上見。如果解除轉(zhuǎn)讓合同，我們愿意賠付總房價的10%即38.5萬元的違約金！房東的代理律師稱。即便如此，張先生還是沒答應(yīng)。

　　寧可賠付高額違約金也要拿回房子，這樣的案例以往并不多見。主要原因是杭州的二手樓市這半年多來發(fā)生的變化：23000套左右的總成交量、逐月上漲的成交均價，使得那些賣早一步的房東開始后悔：王先生要購的這套房子，85.5萬元的成交總價在3個月前屬正常；如今起碼賣100萬元。而張先生的這套房子，如今可賣到450萬元。華邦地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)研究負(fù)責(zé)人周冬臨說。按此計(jì)算，即便賠付高額違約金，房東再將房子轉(zhuǎn)手后仍有得賺。

　　為了拿回房子，部分房東想出了種種毀約的理由：我賣房子的時候，我老婆不知道這套房子交易前有人租住，他有優(yōu)先購購權(quán)你沒有按時給我房款，也沒有按時來辦理過戶手續(xù)類似的說辭，我們在代理二手房糾紛案件時經(jīng)常可以聽到。杭州星韜律師事務(wù)所王飛律師說，在他今年所代理的房地產(chǎn)糾紛事件中，臨時毀約、寧賠違約金也不賣的二手房糾紛，占六成以上。

　　也有購房者匆忙下單后反悔

　　好房不愁賣的市場形勢，使得部分購房者在挑選二手房源時，沒經(jīng)過比較就匆忙下單。由此導(dǎo)致的后果是：有些人后悔了。

　　趙小姐在5月初看中了城西某老小區(qū)內(nèi)的一套二手房，二戶室，精裝修，頂樓。由于白天比較熱，她約了經(jīng)紀(jì)人晚上看房?？捶窟^程中，她又遇到了兩撥其他中介公司帶來的客戶。當(dāng)時，帶她看房的經(jīng)紀(jì)人就跟她說，趕緊下單，否則要被別人搶走了。迫于形勢，趙小姐連夜籌款，次日就簽下了購房合同。

　　月底搬進(jìn)新房后，趙小姐就開始后悔了。當(dāng)時是晚上看房，房間里燈又暗，很多細(xì)節(jié)沒看仔細(xì)。現(xiàn)在才發(fā)現(xiàn)房間的多個角落都有水跡，墻上也有裂縫。趙小姐說，由于是頂樓，高溫天氣房間內(nèi)十分悶熱，空調(diào)開很久都沒法降溫；房子臨馬路，每天早上都要被過往的汽車?yán)瘸承?。到上周五，杭州下了場暴雨后，趙小姐實(shí)在不能忍受了，房子的內(nèi)包陽臺被雨一淋，就跟水簾洞似的往屋里漏水。這樣的房子怎么住??！為此，她向中介公司和房東提出退房，但都被一口拒絕。

　　浙江六和律師事務(wù)所的劉成林律師說，趙小姐遇到的這類問題，在近來發(fā)生的二手房糾紛中也有聽聞，可多數(shù)購房者只能自認(rèn)倒霉，找物業(yè)公司或裝修隊(duì)維修了事，鮮有人提起訴訟。畢竟二手房交易屬于現(xiàn)房交易，購房者一旦下單，等于認(rèn)同了該套房子具備正常的居住功能。而部分老小區(qū)由于物業(yè)維修基金有限，當(dāng)時的開發(fā)商也無從尋找，以房屋質(zhì)量問題找到對應(yīng)的責(zé)任人也不現(xiàn)實(shí)。

　　對此有法律界人士建議，如果房東愿意的話，可以在簽訂房屋購賣合同的同時，補(bǔ)簽一份有關(guān)房屋質(zhì)量的協(xié)議，約定半年或一年時間里，若房屋發(fā)生影響居住的質(zhì)量問題，房東應(yīng)承擔(dān)一定的維修責(zé)任。

　　看房要細(xì) 合同要全

　　對于近來二手房交易過程中爆發(fā)的各類糾紛，業(yè)界人士和律師均表示：購房前看清房子的方方面面、盡早簽署一份詳細(xì)的購房合同是十分必要的。

　　購房者在正式購購二手房前，必須看清的幾個方面為：

　　產(chǎn)權(quán)。所購房產(chǎn)必須產(chǎn)權(quán)清晰，不存在抵押、債務(wù)糾紛等影響過戶的問題。若房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，則需要所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋，在簽訂房屋購賣合同時，共有人如不能親自到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。

　　質(zhì)量。房屋質(zhì)量包括很多方面，如房屋水平情況、墻面是否有空鼓、天花板有無水跡（有則可能存在漏水情況）、墻面有沒有裂縫等，另外，朝向、日照、通風(fēng)等也要考慮。如有可能，可請專業(yè)驗(yàn)房公司一同前往看房。

　　鄰里?？捶窟^程中，可與鄰居作適當(dāng)交流，了解鄰里情況。曾有購房者以低價購得一套小戶型二手房，結(jié)果發(fā)現(xiàn)隔壁一家人爭吵不斷，不堪其擾，只能再次轉(zhuǎn)手。若該套二手房在交易前有人租住，須看到房東給租客發(fā)的房屋將出售的書面通知，若有可能，可以向租客詢問該套房產(chǎn)的優(yōu)劣。

　　而在簽訂房屋購賣合同的過程中，除了房屋總價、何時付款、何時交付等格式條款外，購房者還要注意的合同條款有：

　　各類費(fèi)用的結(jié)算。水電煤、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，均須在簽訂合同時約定由誰結(jié)算以及結(jié)清時間。

　　裝修及家具歸屬。對于已裝修過的二手房，內(nèi)部存在著硬件設(shè)施的，包括電器家具等，也應(yīng)在簽約時進(jìn)行明晰的歸屬約定。

　　戶口遷移。在合同約定時，必須對房東戶口的遷出時間作明確的規(guī)定。曾有購房者事先沒有合同約定，入住所購房產(chǎn)三年，賣家還沒有遷出戶口的案例，較后購房者也無可奈何。

　　在簽訂合同后，購房者則應(yīng)按照合同約定的時間，按時或提前支付房款、提供相關(guān)材料、配合辦理相關(guān)的過戶手續(xù)，以免影響后期辦理相關(guān)權(quán)證的速度，造成不按時履約的糾紛。

　　在仔細(xì)看房、訂合同、按時履約的同時，為了避免房東因房價上漲而臨時毀約，建議購房者盡早簽訂正式的購房合同，這樣可一定程度上保障二手房交易的順利進(jìn)行。劉成林律師說。

　　注：文中所提案例，由華邦地產(chǎn)、裕興不動產(chǎn)等房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供，僅供參考。

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