城市出品安貞爵板生活

　　從樓市的客戶來看，除了自用類的客戶之外，還存在一些投資客戶；從他們的表現(xiàn)來看，無論是本地的，還是外省市的，或者港澳臺地區(qū)甚至是其他境外的，都可以說是各有千秋，具體的購房行為也是各有不同。這里僅僅從購房的對象和理念角度對幾位有代表性的客戶作一個(gè)分析介紹。

　　A　投資房追求高端

　　楊先生，年近四十，主要從事建筑設(shè)計(jì)和工程，因?yàn)槿胄休^早，起點(diǎn)也比較高，所以有相當(dāng)實(shí)力。

　　選房標(biāo)準(zhǔn)：他的購房對象基本以市(內(nèi)環(huán)線內(nèi))的中高端公寓為主，近期他剛剛購購了浦東某濱江花園的一套兩房兩廳全裝修的住宅，近120平方米，總價(jià)約250萬元。

　　投資秘訣：他的理念是市的房產(chǎn)由于特有的稀缺性，雖然比較貴一些，但是其價(jià)值肯定會(huì)越來越大。而且目前的每月租金還可以達(dá)到10000元左右，對于他的供樓(頭付大約5成，按揭5成)可以有一定補(bǔ)充。盡管目前的租金水平看起來回報(bào)率并不像以前那樣高，但是從中長期投資的角度還是很值得的，因?yàn)橘Y產(chǎn)本身還在增值。況且投資這樣的房產(chǎn)需要打理的手續(xù)比較簡單，二三級市場也比較完善，相對來說物業(yè)管理、租客等等都比較規(guī)范，對于業(yè)務(wù)繁忙的他來說可以圖個(gè)省心。

　　分析：楊先生已有海外經(jīng)歷，目前還在辦理移民手續(xù)。但他自己和周圍一些來自境外或有海外生活、工作背景的朋友都看好上海的發(fā)展，而從生活方式和習(xí)慣上也比較追求品質(zhì)，雖然現(xiàn)在未必都達(dá)到富豪的實(shí)力，甚至比之一些投資客戶也還有一定距離，但仍然比較傾向于中高端公寓和別墅等等，因此其購房的方向也多集中于此?？芍^典型的品質(zhì)導(dǎo)向型投資者。

　　B　投資房不超過市場均價(jià)

　　董先生，三十出頭，主要從事顧問咨詢工作，對于市場信息比較關(guān)心。

　　選房標(biāo)準(zhǔn)：他購房置業(yè)有一個(gè)大致的規(guī)律，基本都在二線地段選擇一些中檔房源進(jìn)行操作，而且每次購房價(jià)格都不高于當(dāng)時(shí)的上海房產(chǎn)市場的平均價(jià)位。當(dāng)前幾年上海平均房價(jià)還在5000元以下的時(shí)候他在內(nèi)環(huán)線附近以不到4000元的價(jià)格購房。而到2003年非典期間，他以6000元左右的單價(jià)再購二手房。非典之后房價(jià)快速上漲，許多新盤的平均價(jià)位在8000—10000元以上的時(shí)候，他在中環(huán)線附近以8000多元的價(jià)格購入小高層房屋。

　　投資秘訣：他的理念是購房要理性，不求較好，先求合適，特別是不要盲目追漲。只要不是大大超過上海的全市均價(jià)，說明還有比較明顯的上升空間。同時(shí)，這類在均價(jià)以下又不是太過低價(jià)的房產(chǎn)，雖然部分條件和市高端房相比有欠缺，但是所在的地段和配套都還可以，沒有特別明顯的缺陷。如果是自用則便于控制成本，而轉(zhuǎn)手或者出租都還有一定的回報(bào)。而且現(xiàn)有的購房行為對于自己的資金和財(cái)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)不會(huì)帶來過大壓力。

　　分析：A和B的投資情況稍有不同，主要是和他們的生活、工作背景有關(guān)。董先生的購房相比前者而言，更顯得中庸和圓通一些。他對于上海市場的熟悉程度也絕不亞于其他投資客，對于上海以外包括境外情況也有所涉獵，喜歡拿來主義，有點(diǎn)像兩棲人。追求資產(chǎn)質(zhì)量和購房與投資的平衡性是他較看重的，改進(jìn)與控制是他購房的主導(dǎo)思想，而在中檔和二線產(chǎn)品中尋找機(jī)會(huì)已成為他的頭選。

　　C　投資房但求價(jià)低

　　顧先生，四十上下，雖然也有自己的一份事業(yè)，但是他比較注意尋找和把握機(jī)會(huì)，而且自從2001年他認(rèn)識一批溫州朋友之后，也從他們的購房投資中學(xué)到一些東西。

　　選房標(biāo)準(zhǔn)：他觀察下來，那些溫州朋友對于市20000—30000甚至更高的豪宅盡管也比較關(guān)注，但是真正大把投資的并不多(當(dāng)然一方面是那些豪宅供應(yīng)量一直都比較小)。而對于一些7000-8000元左右，甚至是5000-6000元左右的樓盤卻是購房的。

　　投資秘訣：從他的購房經(jīng)歷來看，他主要集中力量在一些中低價(jià)位樓盤上，哪怕地段偏遠(yuǎn)一些，或是現(xiàn)有交通和配套條件還不是非常到位。他的購房理念形象地概括起來就是：無論經(jīng)濟(jì)形勢如何，菜場、超市總歸是人頭濟(jì)濟(jì)的。同時(shí)上海的發(fā)展速度很快，如果等配套都齊全了，這樣價(jià)位的房子也購不到了。而這類房產(chǎn)由于總價(jià)低，無論從期房到現(xiàn)房的自然增值(通常是2年左右)，還是二三級市場上的轉(zhuǎn)手，都能保持一定的上升空間，操作起來也比較容易，交易成本也不高。況且本來如果是市一套高價(jià)房的預(yù)算，放到這里可以購2—3套房產(chǎn)。所以近年來他和一班朋友活躍在中環(huán)線到外環(huán)線之間甚至外環(huán)線外的地區(qū)，往往在開盤之初就早早介入，收獲頗豐。

　　他的購房經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)在圈內(nèi)流傳，不少熟悉的朋友也向他進(jìn)行咨詢。較近隨著長三角和全國市場的發(fā)展，他已經(jīng)開始將部分注意力投到其他一些地區(qū)。

　　分析：其實(shí)從實(shí)力上看，A、B、C三例中，盡管顧先生是以中低端房產(chǎn)為主要目標(biāo)的，但是資金實(shí)力卻是他較強(qiáng)，而且運(yùn)作的效果也相當(dāng)不錯(cuò)。參照上海樓市的發(fā)展情況，他還有一句比較極端的話：8000元以下的房子幾乎是沒有抗性的。所謂抗性，是樓市行話，指市場阻力或者壓力等等，而且更多地是從狀態(tài)和性質(zhì)角度來描述。根據(jù)現(xiàn)在的上海樓市行情，稍微近中環(huán)一點(diǎn)的地段，六七千元的房子也不多見了，外環(huán)周圍6000元以內(nèi)的房產(chǎn)也不多見了，往往是受到自用和投資客戶的共同歡迎，可謂一語中的。

　　投資貴在大、早、多？

　　通過這三位具有代表性的購房投資客戶發(fā)現(xiàn)，盡管他們的購房和投資理念各有不同，方式上也有區(qū)別，但還是存在一些共同點(diǎn)，概括起來主要有：找大盤，早介入，多頭付。

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