面對春節(jié)前密集出臺的樓市調(diào)控、稅收、金融政策，上海樓市成交陷入低谷。上海“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公布的數(shù)據(jù)顯示：從2月9日到11日，春節(jié)長假過后的三個工作日里，上海一手房簽約套數(shù)分別僅為112套、214套和298套，這一成交水平較新政出臺前有了顯著下降。據(jù)統(tǒng)計，1月26日“新國八條”政策出臺之前，一手房日簽約套數(shù)一般在500套以上，高峰時達到日均千套。

　　審慎觀望之下，市場各方心態(tài)如何？成交低谷是否會帶來價格下降？諸多問題引發(fā)關(guān)注。

　　升級版限購令被認為“較嚴厲”

　　繼“新國八條”和房產(chǎn)稅新政出臺后，1月30日，上海市地方稅務(wù)局發(fā)布公告，明確了房產(chǎn)稅征收的具體事項；2月1日，上海貫徹落實“國八條”的“滬九條”也正式落地。在購房者心中，究竟哪項規(guī)定較為嚴厲？

　　從目前市場反應(yīng)來看，由于根據(jù)“滬九條”精神，不少已經(jīng)擁有一套或兩套住房的家庭將暫時無法新購住房，也就談不上繳納房產(chǎn)稅了。且此次房產(chǎn)稅試點從征收面及稅率上來看，仍屬較為溫和，因此很多購房者認為，相比房產(chǎn)稅試點政策而言，“滬九條”政策更為嚴厲。一項調(diào)查，有近六成的受訪者認為與滬版房產(chǎn)稅相比，“滬九條”的影響面更廣。

　　而在“滬九條”中，又數(shù)升級版限購規(guī)定較受關(guān)注。在一項“您認為‘滬九條’中較嚴厲的政策是哪條”的調(diào)查中，有46.1%的受訪者認為升級版限購政策較為嚴厲；其次，23.5%的受訪者將票投給了“個人將購購不足5年的住房轉(zhuǎn)手交易的全額征收營業(yè)稅”；14.6%的受訪者鎖定“2011年3月底前向社會公布房價控制目標”這一條；還有一成多受訪者投票給二套房頭付提高和貸款基本利率提高的相關(guān)規(guī)定。

　　開發(fā)商心理預(yù)期普遍降低

　　系列新政加上適逢春節(jié)傳統(tǒng)淡季，短期內(nèi)樓市的成交低迷屬于意料之中。然而這種局面會持續(xù)多久，成交僵局何時能被打破？業(yè)內(nèi)認為，這一方面要看開發(fā)商是否能降低售價，另一方面要看購房者對政策效應(yīng)的預(yù)期如何。

　　開發(fā)商能否降低售價，取決于對后市的預(yù)期。后市預(yù)期如何，土地市場上又可見一斑。系列新政后，適逢上海土地市場供應(yīng)迎來一波小高峰。1月30日和2月1日，共出讓17幅土地，其中4塊為純住宅地塊；昨天，上海土地市場迎來兔年頭拍，今天還將有2幅住宅地塊開拍。

　　“從新政后開發(fā)商在土地市場上的表現(xiàn)來看，開發(fā)商對后市的預(yù)期普遍有所放低。”中國房產(chǎn)信息集團高端分析師付琦表示。以1月30日成交的臨港泥城社區(qū)兩幅熱門地塊為例，當日分別吸引6家和9家開發(fā)商前來競爭。較終，兩家開發(fā)商分別以每平方米3745元和4270元的樓板價摘得地塊，而其余大部分開發(fā)商的報價折合樓板價基本在每平方米3500元以下。付琦認為，目前這兩個地塊周邊在售樓盤的售價約為9500元左右，從開發(fā)商的報價來看，其對未來該區(qū)域房價的上升預(yù)期顯然有了明顯降低。

　　昨天先進一幅住宅地塊青浦重固食品站東側(cè)地塊競拍中，鳳溪房產(chǎn)以1806萬元拿下，折合樓板價每平方米4337元。業(yè)內(nèi)評論，這一價格也是十分理性的。開發(fā)商對后市預(yù)期的調(diào)整，會令新房的售價趨于合理。

　　上海中原研究咨詢部經(jīng)理龔敏認為，加息通道的開啟，除了會增加購房者的購房成本和持有成本外，對購賣雙方的心理影響將更為深遠。隨著金融機構(gòu)銀根緊縮，今年開發(fā)商的資金壓力會愈發(fā)明顯，這也將促使開發(fā)商通過降價，“以價促量”。

　　中低端樓盤有可能先降價

　　無論是 “國八條”還是房產(chǎn)稅政策，目標都是進一步抑制投資投機。隨著投資投機客的退出，高端住宅市場將受到明顯抑制。前一階段高端住宅集中成交推高全市住宅成交均價的局面將得以改觀。

　　“通常，高端項目銷售周期普遍高于中低端項目，因此在市場出現(xiàn)觀望時開發(fā)商對資金的把握能力將優(yōu)于中低端項目。”付琦認為，未來中低端項目或?qū)⑾扔诟叨顺霈F(xiàn)價格調(diào)整。

　　來自中國房產(chǎn)信息集團的數(shù)據(jù)顯示，今年1月份全市新增的商品住宅房源僅38.88萬平方米，相當于去年12月份的四分之一。供應(yīng)量大幅下滑，除了因為開發(fā)商在春節(jié)前存貨不足外，也表明受到調(diào)控影響，開發(fā)商擔心銷售不暢而不敢輕易推盤。一季度是開發(fā)商奠定全年業(yè)績的基礎(chǔ)，預(yù)期元宵節(jié)起將會加大推盤力度，同時加大營銷和讓利幅度，部分報價會有3%—5%的讓利。個別急于銷售的樓盤，讓利幅度可能會超過10%。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，房產(chǎn)稅政策及加息令的發(fā)布，將令一批資金實力有限的購房者更加青睞經(jīng)濟實用的小戶型房源。隨著高端住宅市場成交量的下滑，小戶型低總價的項目有望成為下一步樓市成交主力。

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