——房價欲跌還休

　?。痹路?，上市房企銷售業(yè)績普遍下滑，各地樓市庫存量不斷攀升。全國７０個大中城市房價環(huán)比全線停漲，購房者“出手不甘心、不出手擔心”的觀望和焦慮情緒加重，但開發(fā)商都在蕭條的市場中苦苦掙扎，仍在采取延緩開盤節(jié)奏等方式博弈政策調(diào)控放松。有關專家認為，調(diào)控政策仍將嚴格執(zhí)行，打破市場僵局關鍵在于房企“降價”，促使房價合理回歸。

　　上市房企銷售業(yè)績慘淡

　　今年１月樓市慘淡開局，市場陷于僵局。眾多上市房企近日發(fā)布今年１月銷售數(shù)據(jù)，大部分標桿房企銷售業(yè)績下滑明顯。

　　房企龍頭萬科地產(chǎn)１月銷售數(shù)據(jù)簡報顯示，１月萬科實現(xiàn)銷售面積１１９萬平方米，銷售金額１２２億元，同比分別下降２８％和４０％。這是５年來萬科１月的銷售數(shù)據(jù)頭次出現(xiàn)負增長。保利地產(chǎn)１月簽約面積和簽約金額同比大降七成，僅實現(xiàn)簽約面積１２．５０萬平方米，同比下降７４．６９％；實現(xiàn)簽約金額１５．１１億元，同比下降６９．３５％。金地集團的銷售情況也不理想，１月簽約面積３．７萬平方米，同比減少６６．８％；簽約金額４億元，同比減少７５．８％。

　　在目前仍處于傳統(tǒng)樓市旺季的海南，樓市成交量也依然較為低迷。記者走訪發(fā)現(xiàn)，大部分海景江景高端樓盤的售樓處冷冷清清。位于?？谑泻５閸u的一個高端樓盤，均價為每平方米１．３萬元以上，看房者門可羅雀。一些中低端樓盤由于剛性需求拉動，銷售量相對較好。海口某樓盤銷售主任袁松告訴記者，從去年１０月開始，樓市非常冷清，今年元旦后看房者有所增多，但觀望情緒仍然濃重，看多購少，他們的樓盤在春節(jié)假期期間僅賣出１套房。

　　二手房同樣銷售低迷。?？谑卸嗉曳课葜薪楣矩撠熑私榻B，節(jié)后二手房交易量較低，均價超過每平方米７０００元的房屋缺少市場，大戶型二手房幾乎無人問津。海南安佳順房地產(chǎn)經(jīng)濟有限公司置業(yè)顧問王莉說：“由于二手房市場持續(xù)低迷，房租的持續(xù)上漲導致運營成本升高，很多房屋中介公司不得不縮小規(guī)模甚至閉門停業(yè)。”

　　在銷售萎靡的情況下，各地商品房庫存量呈擴大趨勢，銷售壓力巨大。海南省統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，２０１１年，海南省房屋施工面積３６５９．８８萬平方米，同比增長３５．６％；全省商品房銷售面積８８８．１９萬平方米，同比增長３．９％，增速比上年回落４８．４個百分點。

　　購房者陷入購房“焦慮”

　?。保溉諊医y(tǒng)計局公布的２０１２年１月７０個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，全國７０個大中城市房價環(huán)比全線停漲。新建商品住宅價格與上月相比，價格下降的城市有４８個，持平的城市有２２個。

　　中原地產(chǎn)海南分公司研究部主任黃宏表示，去年以來，樓市成交量一直處于低迷狀態(tài)，價格出現(xiàn)松動，８５折是目前海南樓市比較普遍的折扣，但價格過高仍然是成交量回暖的阻力。

　　“價格是關鍵因素，目前整體房價有所回調(diào)，多數(shù)購房者在等待房價進一步下跌。”海南百源房產(chǎn)交易經(jīng)理王美妹說，一些投資者則急于出手但議價空間不大，與購房者對價格下跌的期待形成鮮明對比，導致二手房市場也難覓回暖跡象。

　　某房地產(chǎn)開發(fā)公司營銷部負責人說，只要調(diào)控政策持續(xù)，樓市短期內(nèi)不太可能回暖，開發(fā)商目前都在采取打折、裝修等方式暗中降價，但降幅不大。“開發(fā)商都在蕭條的市場中苦苦掙扎，尤其中小開發(fā)商的日子不好過，據(jù)我所知，有好幾家資金鏈相當緊張。”

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉說，商品住宅市場始終未回暖，房企目前很“糾結(jié)”，以什么價格入市才能促進成交成為大難題。在政策及市場僵局尚未打破的背景下，開發(fā)商因為定價難的問題延遲項目推盤，或以放緩項目開發(fā)節(jié)奏的方式應對當前市場的不確定性。

　　房價“欲跌還休”加重了購房者的觀望和焦慮情緒。?？谑忻駨堟面谜f，樓市調(diào)控政策取得一些效果，至少房價上漲趨勢得到抑制，但目前仍感覺房價過高，同時又擔心調(diào)控政策放松后，房價會迎來報復性反彈，“所以現(xiàn)在出手不甘心，不出手又擔心。”

　　房企需降價“跑量”

　　在１月３１日召開的國務院第六次全體會議上，國務院總理 明確提出，要繼續(xù)嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。

　　海南大學現(xiàn)代經(jīng)濟理論研究所所長王毅武認為，目前房地產(chǎn)市場博弈已經(jīng)進入關鍵時期，房價仍未回歸到合理價位，應堅持調(diào)控政策不放松不動搖。尤其對經(jīng)濟總量不大的地區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展如果過度依賴房地產(chǎn)，會導致“房地產(chǎn)財政”或“土地財政”，造成經(jīng)濟發(fā)展畸形。

　　中國人民銀行決定，從２０１２年２月２４日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率０．５個百分點。部分業(yè)內(nèi)人士認為，盡管此次下調(diào)將釋放４０００億元左右的流動性，但在調(diào)控政策作用下，房地產(chǎn)業(yè)難以從中“受益”。

　　張宏偉認為，近期北京、上海等地調(diào)整普通住房標準，但短期內(nèi)并不會轉(zhuǎn)化為對市場的推動作用，一線城市由于調(diào)控政策基本繼續(xù)從嚴執(zhí)行，普通住房標準的調(diào)整及存款準備金率的下調(diào)對樓市成交量的刺激作用有限，而二三線城市樓市成交量要有所突破，必須有更多的樓盤進行價格調(diào)整。樓市短期內(nèi)難以出現(xiàn)“小陽春”的反彈利好，開發(fā)商也不可能從價格上獲得不錯的利潤空間。房企應進行策略性調(diào)整，加速“跑量”，以“現(xiàn)金為王”。

　　張宏偉認為，打破樓市僵局在于各個市場主體的內(nèi)部底線及承受力。從房企的角度而言，市場僵局打破與否關鍵還是“降價”，樓盤前期成交均價已出現(xiàn)１５％至２０％的降幅，如果市場局面持續(xù)惡化，將有更多的開發(fā)企業(yè)參與到降價的行列中來。

　　黃宏認為，房地產(chǎn)市場的冷冬還會持續(xù)，只要調(diào)控政策不松動，價格就還會有下調(diào)的空間。開發(fā)商會出于資金壓力減緩后期開發(fā)量，加大營銷推廣力度，并通過降價尋找出路，預計今年３月份房價有可能進一步下調(diào)。
 

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