雖然毛坯房已經(jīng)過相關(guān)部門的工程驗收，但購房者在把毛坯房變成展現(xiàn)自我個性的空間之前，需要對毛坯房進行交房驗收。

　　一、驗房程序

　　1、看備案留兩書：質(zhì)保書、使用說明書、竣工驗收備案表；面積實測數(shù)據(jù)對照購房合同上的面積。

　　2、交費簽字先驗房：發(fā)現(xiàn)問題后更不能交費、簽字。應(yīng)先修房，同時取證、為日后舉證(即通過錄音機、數(shù)碼攝像或數(shù)碼照相調(diào)好日期記錄證據(jù))奠定基礎(chǔ)，特別保存好自己那份驗房問題備案單。核查房屋總面積超出或減少百分之三以內(nèi)的情況很普遍(多退少補，吃虧的是業(yè)主)；套內(nèi)面積減少、公攤面積增加的情況更多(實得面積減少，吃虧的還是業(yè)主)。

　　3、房屋完好。簽業(yè)主公約、前期物業(yè)管理合同時，看好條款，不能放棄自己的權(quán)利。

　　4、交合理費用(包括：物業(yè)管理費<應(yīng)有市物價局批文>、裝修押金、垃圾清運費)

　　5、暫可不交的費用：(契稅、維修基金，待房產(chǎn)大證批準后辦自家房產(chǎn)證時繳納)

　　二、驗房順序： (專人進行同步紀錄，較后填寫一式四份驗房單，業(yè)主留好自己的一份)

　　1、先看外部：外立面、外墻瓷磚和涂料(注意腰線部位的內(nèi)墻滲漏)、單元門(外觀和試用)、樓道(寬度、扶手、踏步、紗窗)。

　　2、再查內(nèi)部：入戶門、門、窗、天棚、墻面、地面、墻磚、地磚、上下水、防水存水、強弱電、煤氣、通風、排煙、排氣。

　　3、后測相鄰：閉存水試驗、水表空轉(zhuǎn)等問題必須和樓上樓下鄰居配合。

　　三、解決糾紛方式

　　1、協(xié)商解決(集體更好操作)，不成時可通過以下三種方式結(jié)合。

　　2、媒體曝光；非訴訟方式(政府職能部門投訴)；訴訟(集體訴訟影響大、成本低、成功率高但是較好要在三個月內(nèi)*)

　　四、驗房常用工具

　　1、量具：3m盒尺、25～33cm直角尺、50～60cm丁字尺、1m直尺；

　　2、電鉗工具：帶兩頭和三頭插頭的插排(即帶指示燈的插座)；各種插頭(電話、電視、寬帶)；萬用表；搖表；多用螺絲刀(“-”字和“+”字)；5號電池2節(jié)；測電筆；手錘；小錘；大燈(200W)、小燈(白熾燈10-15W)；

　　3、輔助工具：鏡子、手電(2節(jié)1號電池)、塑料袋多個、紙+火柴、衛(wèi)生紙、凳子、紙+筆；

　　4、驗房專用工具：(質(zhì)檢站或?qū)I(yè)裝修監(jiān)理公司借)JZC-2型垂直檢測尺；多功能內(nèi)外直角檢測尺；多功能垂直校正器；游標塞尺；對角檢測尺；反光鏡；伸縮桿；水電檢測錘(50g)；活動響鼓錘(25g)；鋼針小錘(10g)等。

　　五、驗房細節(jié)分述

　　1、 廚房煙道：用紙卷點火后滅火冒煙，放在煙道口下方十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。

　　2、衛(wèi)生間通風：應(yīng)在吊頂下留通風口。留在吊頂上面時要用手燈查看是否具備安裝性，同時用上法測抽力。煙道、通風口中用手電查看是否存有建筑垃圾。

　　3、管道煤氣：用冒煙的紙卷放到報警裝置附近，看報警裝置是否靈敏動作，報警聲光提示同時關(guān)閉進氣電磁閥。如果不能動作，及時修復；入住后維修，因做了整體廚柜而使維修困難甚至拆掉吊櫥。

　　4、 空鼓：手錘墊上幾層紙(避免留下錘印)敲擊墻壁，檢查墻面空鼓。專用鋼針小錘(10g)測墻磚空鼓。

　　5、 驗電：

　　A、檢查插座：五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排，燈亮，表示有電，此時拉下總開關(guān)箱內(nèi)的插座開關(guān)(應(yīng)有標示)，指示燈滅，頻繁測試幾次證明開關(guān)、接線良好，插座安全。如果開關(guān)拉下，插座指示燈仍亮或仍在閃爍，說明開關(guān)質(zhì)量有問題或接線有誤，立即修復，否則誤觸電時無法及時斷電危及生命。插座還應(yīng)用搖表來測試對地絕緣情況是否良好。

　　B、開關(guān)箱內(nèi)的各分路開關(guān)應(yīng)有明顯的標示。如果沒有或不明確，立即糾正。

　　C、開關(guān)箱內(nèi)開關(guān)應(yīng)安裝牢固，每個都要用力左右晃動檢查，如果發(fā)現(xiàn)松動，應(yīng)緊固或更換。否則日后使用中出現(xiàn)接觸不良打火現(xiàn)象時，會造成更大危險。

　　D、檢查有線電視插座、寬帶插座，插進去有無松動或插不進現(xiàn)象。

　　E、檢查弱電插座數(shù)目：寬帶插座因戶型不同個數(shù)不一：比如二室二廳至少應(yīng)有2個，三室二廳至少應(yīng)有3個；有線電視插座還應(yīng)同步多一個。

　　F、檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。

　　G、檢查入戶門門鈴：帶2節(jié)5號電池測試門鈴。是否不響或響了不停。

　　6、貓眼：入戶后觀察貓眼，是否松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現(xiàn)象，修復或更換。

　　7、測高度：用盒尺檢查房頂，取4-5個點，進行測量，若數(shù)值一致，比如房高均為2.7m(或者2.65m)說明房頂沒有傾斜。

　　8、 測墻壁地面：用長尺(或者帶有水平的專用直尺)，靠墻壁地面，檢查是否平整，同時觀察是否有劃痕裂紋，墻面是否有爆點(爆點：生石灰在發(fā)成熟石灰時因攪拌不勻沒發(fā)好，抹在墻上干后就會形成爆點)。

　　9、 測乳膠漆質(zhì)量：墻面天花板是否平整，周圍光線暗時帶大功率燈泡(200瓦)照射，燈一亮，墻壁天花板是否平整立刻通過光線陰影看出，如果不平，要提出重新補膩子刷漆，如果局部刷漆會與墻壁原色產(chǎn)生差異，交涉后通過其他方式補償也可接受。

　　10、鏡子：用鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些平時看不到的地方是否刷過油漆。如果是衛(wèi)生間的門，頂部和底部的油漆沒有刷全，時間一長，因環(huán)境潮濕，衛(wèi)生間的使用率又高，會使門底部過早漚爛損壞。

　　11、外立面的腰線在1～2樓，4～5樓之間，大雨天一定要來看一看是否會滲漏。下雨時要檢查家里窗戶密封是否嚴密，有否有漏雨現(xiàn)象。若有，及時提出修理。

　　12、樓道窗戶是否有紗窗，不要因為不屬于自己家就不去關(guān)心，如果沒有，應(yīng)及時提出，否則出現(xiàn)問題，受影響的還不是鄰居和自己嗎。同時注意樓梯踏步和扶手是否合乎要求(設(shè)計規(guī)范上有)。

　　13、檢查防盜門，有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴密，門和鎖開關(guān)應(yīng)靈活。室內(nèi)門檢查平整變形：把門打開，眼睛湊到門邊，看前后門線是否重合，若門線不重和，比如有一角翹起，必須更換，將來變形更嚴重，門和鎖開關(guān)還要靈活。

　　14、窗戶：推拉窗上的紗窗和窗扇，推動靈活，相互無碰撞。窗戶外窗框上應(yīng)有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導致下雨時窗戶進水。雙層玻璃里外都擦不干凈時，是因為雙層玻璃的里層臟了，原因玻璃在安裝時候就臟了，這時應(yīng)提出拆換玻璃清潔，否則以后不易解決。

　　15、檢查管道安裝、通暢和密封：用手使勁晃動暖氣管和上水管，應(yīng)固定牢固。如果松動，應(yīng)重新固定。大開水閥看排水是否流暢(否則下水管被建筑垃圾堵塞)，放水同時用衛(wèi)生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。

　　16、臥室、客廳通風窗戶面積為使用面積的二十分之一，比如室內(nèi)面積30m2,那么開啟的窗戶面積應(yīng)有1.5m2；廚房為十分之一，比如廚房室內(nèi)面積10m2,那么開啟窗戶面積應(yīng)有1m2。達不到者不合格(有國家標準)。

　　17、廚房和衛(wèi)生間是瓷磚到頂?shù)?，要檢查陰角陽角達90度，四角無磕碰(房頂四角和地面四角)，地磚墻磚無變形開裂和空鼓。用小錘劃擊地磚和墻磚，有空洞聲音，說明沒有鋪設(shè)好，這樣時間久了可能會出現(xiàn)瓷磚開裂和脫落，應(yīng)重新鋪設(shè)。

　　18、閉存水試驗、水表空轉(zhuǎn)試驗：(重要檢驗項目)

　　①閉水試驗：樓上衛(wèi)生間有人在洗澡，樓下衛(wèi)生間就有可能下小臟雨，這是因為樓上的防水沒有做好，所以在驗房時需要和樓上進行協(xié)調(diào)，做好各家的閉存水試驗。

　　具體做法:在樓上和自家的衛(wèi)生間用塑料袋裝好沙子，將所有地漏全部堵塞好，然后放滿水，保持24～48公里，樓下衛(wèi)生間沒有滲漏現(xiàn)象，說明防水合格。

　?、谒砜辙D(zhuǎn)試驗：打開樓上自來水閥門放水時應(yīng)將水量放到，趕緊去看自家水表，水表不跑，說明水表合格，因為出現(xiàn)過別人家用水，自家水表幫著跑的現(xiàn)象，說明水表不合格，必須更換。

　?、鄞嫠囼灒洪]水試驗結(jié)束了，提起地漏上的沙袋，將水放掉，這時觀察，水全部放掉后地板上還有存水，說明地面不平，要把存水部位的地磚全部砸掉，重新做防水后鋪設(shè)地磚，直至不存水為止。

　　有上下水的陽臺也要作閉存水試驗。不要怕麻煩，否則入戶不久，出現(xiàn)滲水問題，那時解決就麻煩了。

　　19、衛(wèi)生間：

　?、傩l(wèi)生間在樓道內(nèi)有窗戶的應(yīng)該安裝防盜網(wǎng)。

　?、谌缛魶]有窗戶，則應(yīng)有通風孔。通風孔直徑10cm，設(shè)在吊頂下面。離通風孔較近的插座距離應(yīng)1.5m，并且是防水插座。

　　問提起訴訟要在三個月內(nèi)，怎么開始計算檢查時間？

　　答：因質(zhì)檢站驗收之日(如3月8號)到頒發(fā)“竣工驗收備案表”的時間規(guī)定三個月(即6月8號)，“備案表”標注的日期是3個月前(即3月8號)。如果6月8號后提出訴訟，開發(fā)商可以拿出3月8號就合格的證據(jù)“竣工驗收備案表”，那您可“死”定了！當然您保存好較近的“修房紀錄”證據(jù)也能證明您的房子那時不合格。因為法庭只重證據(jù)！從不認可沒有證據(jù)的所謂“事實”！因為法律不同情無知的弱者！次驗房業(yè)主自己填寫驗房單簽字、開發(fā)商代表簽字一式四份，業(yè)主留一份(關(guān)鍵證據(jù))。自購房合同上的交房日至實際拿到鑰匙之日，開發(fā)商按日支付房款萬分之三的逾期違約金。該款開發(fā)商不會痛痛快快給的，待房屋全部修好，開始裝修，或入住時提起訴訟(較好3個月內(nèi))也不晚。

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