“房屋通行證”——一個(gè)都不能少

　　對(duì)于購房者來說，在收房過程中，不能草率盲目，要保持慎重謹(jǐn)慎的態(tài)度，尤其對(duì)開發(fā)商在交房時(shí)應(yīng)當(dāng)提供的幾種房屋合格的證明，更是不能忽略、視若等閑。據(jù)了解，就天津而言，開發(fā)商在交房時(shí)，必須向購房人提供《商品房準(zhǔn)許使用證》、《商品房使用說明書》、《商品房質(zhì)量保證書》以及《竣工驗(yàn)收備案表》，如果開發(fā)商沒有提供這些證明的話，購房者有權(quán)拒絕收房。除此，還有房屋面積實(shí)測(cè)報(bào)告，雖然在天津市對(duì)此還沒有硬性規(guī)定，但是由于一般合同中都有規(guī)定，房屋實(shí)際面積與暫測(cè)面積的差別超過暫測(cè)面積的±3%，消費(fèi)者有權(quán)退房，因此在收房過程中，也應(yīng)當(dāng)對(duì)此報(bào)告予以關(guān)注。

　　天津市博頓裝飾工程監(jiān)理有限公司的田工程師表示，有些開發(fā)商因?yàn)榉N種原因?qū)е铝斯こ探ㄔO(shè)的延期，他們?yōu)榱吮苊庖蛲斫环慷`約、遭遇索賠，而選擇在相關(guān)證明還沒有齊備的情況下，就向購房者發(fā)出收房通知，而很多購房者因?yàn)榫S權(quán)意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)各種證明的了解不清楚而糊涂收房，從而為糾紛埋下隱患。

　　尚未取得使用證的房屋有可能在配套設(shè)施、規(guī)劃、施工等等方面尚未達(dá)到入住標(biāo)準(zhǔn)，給購房者帶來不便，比如有的小區(qū)配套設(shè)施沒有達(dá)到要求，沒有水沒有電，或者只有臨時(shí)電，這將給購房者入場(chǎng)裝修帶來麻煩。更為嚴(yán)重的是，如果因?yàn)闆]有使用證而導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)證等重要證件無法辦理的話，購房者將無法將房屋出賣，容易形成與開發(fā)商之間的房產(chǎn)糾紛。

　　驗(yàn)房幾“頑癥”——逐一診斷

　　收房之前的驗(yàn)房對(duì)購房者來說是至為關(guān)鍵的，但是由于驗(yàn)房過程中涉及很多專業(yè)的內(nèi)容，因此一般普通購房者的驗(yàn)收，還是容易流于表面，也許專業(yè)人士的建議能夠?yàn)槲覀兊尿?yàn)房指點(diǎn)迷津，支上關(guān)鍵的幾招。

　　頭先，從大的方面而言，驗(yàn)房應(yīng)當(dāng)從五個(gè)方面著手，即建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電器等。購房者尤其要注意的是對(duì)房屋危害很大的兩類嚴(yán)重問題。

　　其一，結(jié)構(gòu)性的裂縫。墻體裂縫，一般分為三種情況：結(jié)構(gòu)裂縫、構(gòu)造裂縫和裝飾性裂縫。其中，構(gòu)造性的裂縫并不嚴(yán)重，通過簡(jiǎn)單維修即可解決，但是結(jié)構(gòu)性裂縫則危及房屋的安全性，應(yīng)當(dāng)引起注意。如田工程師驗(yàn)過的一棟樓，從6樓到9樓，梁柱都出現(xiàn)了裂紋，初步斷定為結(jié)構(gòu)性裂縫，在這種情況下，他們建議購房者應(yīng)到專業(yè)的部門進(jìn)行進(jìn)一步的檢測(cè)確定，而不能夠掉以輕心，只是在開發(fā)商進(jìn)行了簡(jiǎn)單的維修后，就收房入住，為安全埋下“地雷”。

　　其二，軸線尺寸不足。軸線尺寸和房屋的使用功能息息相關(guān)，如果誤差很大，將給購房者的正常使用帶來問題。雖然房屋的軸線尺寸一般并沒有寫入合同，但是在所附圖紙中對(duì)此有所規(guī)定，也可以視為要約。如果發(fā)生問題，可以視為開發(fā)商違約。

　　其次，在驗(yàn)房收房過程中，房屋經(jīng)常出現(xiàn)的一些問題，特別是較為隱蔽的問題容易被購房者所忽略，應(yīng)當(dāng)引起關(guān)注。如，抹灰層的空鼓裂現(xiàn)象。墻面的抹灰容易出現(xiàn)空鼓裂，這屬于建筑方面初裝修的問題，在毛坯房和精裝修的房屋中都經(jīng)常出現(xiàn)。空鼓裂的嚴(yán)重程度不同，如果僅僅是單元內(nèi)墻面小面積的，僅需簡(jiǎn)單維修即可；如果是的空鼓裂，則應(yīng)當(dāng)確定具體的范圍，重新進(jìn)行抹灰。應(yīng)注意的是，空鼓裂不能夠僅僅從是否有裂紋來判斷，有時(shí)即使墻壁沒有裂縫，也有存在空鼓裂的可能性，通過專業(yè)工具可以對(duì)此進(jìn)行檢驗(yàn)。

　　，門窗質(zhì)量問題同樣突出。田工程師表示，在驗(yàn)房中門窗出現(xiàn)問題較為普遍。很多房屋的窗戶或歪斜不正，或密封膠開膠密封不嚴(yán)，窗框變形，還有的塑鋼窗沒有鋼襯。一些防盜門，沒有符合保溫的要求，無隔熱。同時(shí)防盜門倒翹、安不上的情況也時(shí)有發(fā)生。這些多是由偷工減料造成的，消費(fèi)者應(yīng)注意。

　　第三，電和防水方面問題同樣不容忽視。一些房屋的入戶線接反，如果發(fā)生漏電的話，漏電保護(hù)裝置將不掉閘，引起安全隱患。而這一問題在新房中存在的不在少數(shù)，但是卻容易為購房者所忽略。

　　不合格房屋——堅(jiān)決說“不”

　　在收房過程中，很多購房者可能都有過被開發(fā)商“忽悠”的經(jīng)歷，明明是不合理的事情卻在種種無奈的情況下被接受下來。專業(yè)律師認(rèn)為，在很多情況下，購房者應(yīng)當(dāng)同開發(fā)商據(jù)理力爭(zhēng)，維護(hù)自身的合法權(quán)益，在收房這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)把好關(guān)。

　　頭先，遵循收房程序，防止先收后驗(yàn)的情況出現(xiàn)。有的購房者在收房過程中，遭遇到開發(fā)商的不合理要求，一些開發(fā)商會(huì)要求購房者先交物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，然后拿鑰匙收房，較后才是驗(yàn)房。對(duì)此，田工程師表示，這是既不合法也不合理的。正確的程序只能是先驗(yàn)房后收房，然后再辦理相關(guān)的手續(xù)事宜。并且根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按月繳納，在購房者尚未收房成為業(yè)主就提前進(jìn)行收取一般為期一年的費(fèi)用，是不合理的。

　　其次，購房者應(yīng)當(dāng)保存證據(jù)，注意自我保護(hù)。在開發(fā)商違規(guī)的情況下，購房者應(yīng)通過正確的程序保存證據(jù)，維護(hù)自身權(quán)益。如因房屋質(zhì)量不合格或者證件不齊全無法收房時(shí)，購房者應(yīng)發(fā)函或者傳真給開發(fā)商，講明拒收房的理由，并且保留一份作為證據(jù)。在此情況下，可以避免由購房者來承擔(dān)延遲收房的責(zé)任。同時(shí)，當(dāng)收房中因質(zhì)量問題出現(xiàn)糾紛、無法協(xié)調(diào)時(shí)，購房者可以依據(jù)《天津市建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定》，向建設(shè)行政主管部門進(jìn)行投訴。

　　第三，收房過程中具體分析情況，妥善處理問題。如果房屋出現(xiàn)小的質(zhì)量問題，購房者可以在收房單上進(jìn)行標(biāo)注，一式兩份，進(jìn)行留底，并且督促開發(fā)商進(jìn)行及時(shí)的維修。如果是嚴(yán)重的質(zhì)量缺陷，購房者可以拒絕收房，以防止在入住之后，出現(xiàn)很多維修責(zé)任問題不明晰、維權(quán)不容易的窘境。在此種情況下，如果購房者同開發(fā)商的溝通不能解決問題的話，應(yīng)及時(shí)通過法律途徑維護(hù)自身權(quán)益。

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