"在過去十年，中國的房地產(chǎn)業(yè)是全世界較活躍、規(guī)模、 較強(qiáng)盛有生命力的房地產(chǎn)市場，我相信未來10年到20年這個(gè)市場仍然是全世界較活躍、較有生命力、較有發(fā)展前景的市場。"

"要把濟(jì)南的城市化和城市規(guī)劃放到從'十一五'規(guī)劃以來已經(jīng)明顯突出的一個(gè)特點(diǎn)也即'十二五'規(guī)劃將樹立的城市群戰(zhàn)略中，以避免陷入被邊緣化的尷尬"

“ 當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策如何延續(xù)？我以為可以概括為四個(gè)堅(jiān)定不移，即堅(jiān)定不移地蓋更多的房子，堅(jiān)定不移地完善住房保障體系，堅(jiān)定不移地支持農(nóng)民工進(jìn)城，堅(jiān)定不移地支持大多數(shù)老百姓適度改善居住條件。”

在6月18日上午舉行的第六屆中國地產(chǎn)金融年會(huì)暨濟(jì)南濱河新區(qū)城市發(fā)展高峰論壇上，國家住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究室主任、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮在所做的題為《房地產(chǎn)調(diào)控政策的調(diào)整與延續(xù)》的主題演講中，談到了自己對當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策及中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展走向的理解。

陳淮對中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展表示樂觀。他說：“在過去十年，中國的房地產(chǎn)業(yè)是全世界較活躍、規(guī)模、較強(qiáng)盛有生命力的房地產(chǎn)市場，我相信未來 10年到 20年，這個(gè)市場仍然是全世界較活躍、較有生命力、較有發(fā)展前景的市場。”但他同時(shí)表示：要把這個(gè)市場規(guī)范和發(fā)展好，國家政策還有不斷摸索、 完善和改進(jìn)的余地。

針對有人把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的責(zé)難，陳淮反駁說：“中國正處在城市化這樣一個(gè)高潮過程中，有很多人很義正詞嚴(yán)地說從來沒有一個(gè)國家把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)代化的，我非常贊賞這個(gè)說法。但是我也說，從來沒有哪一個(gè)國家能夠繞過城鎮(zhèn)、房地產(chǎn)業(yè)、城市改善、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的大規(guī)模改善而實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)代化的。”

當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策如何延續(xù)？陳淮表示，就是要堅(jiān)定不移地蓋更多的房子。中國不是房子蓋多了，是蓋得遠(yuǎn)不夠，是蓋得遠(yuǎn)不均衡，它的檔次、規(guī)模、功能該遠(yuǎn)不能適應(yīng)城鎮(zhèn)化和社會(huì)發(fā)展的客觀需要。我們希望解決的房價(jià)問題、公平問題，說一千道一萬，得在蓋更多房子的基礎(chǔ)上才能解決。目前中國的住房還處在完全短缺的狀態(tài)下。因此，解決中國的房地產(chǎn)，說到底不是把房地產(chǎn)打垮了，壓扁了，而是蓋更多的房子。所以，2010年是較嚴(yán)厲的調(diào)控政策的個(gè)特點(diǎn)是大大加大了土地的有效供應(yīng)，今年城鎮(zhèn)用房土地的規(guī)模比2009年擴(kuò)大了一倍還多，而且允許兩成自有資金就可以獲取開發(fā)貸款的政策并沒有調(diào)整，這也是區(qū)別于2004年-2007年緊銀根和緊地根政策鼓勵(lì)增加有效供給的一大特點(diǎn)。

陳淮表示，要堅(jiān)定不移地完善住房保障體系。就是在過去 20年、過去 10年已經(jīng)解決了大多數(shù)人有房屋住這樣一個(gè)問題的基礎(chǔ)上，下一步要解決的是所有人都有房子住，做到應(yīng)保盡保，人人都有享受基本住房、享受社會(huì)保障體系的權(quán)利。當(dāng)然住房保障體系的完善即保障實(shí)現(xiàn)人人都有住房和解決改善住房的時(shí)間表是不一樣的，3-5 年時(shí)間就得建立起保障哪怕是重度殘疾人、無人贍養(yǎng)的孤寡老人做到應(yīng)保盡保、及時(shí)獲得保障的程度。

陳淮說，第三要堅(jiān)定不移地支持農(nóng)民工進(jìn)城。如果為城市人建城市，不管城市人口比重增加到多少也是一個(gè)偽城市化。過去10年中城市建設(shè)的、投資的、發(fā)展的是沿海特大城市，這是一個(gè)歷史造就的不可避免的選擇。在今后的 10年、 20年發(fā)展所在是二三線城市，是縣城和鎮(zhèn)。陳淮表示，2010年是中共提出“十二五”規(guī)劃建議之年，在這個(gè)“十二五”規(guī)劃中勢必得明確地把農(nóng)民工不但要進(jìn)城、要有工作、要經(jīng)商務(wù)工，而且落戶還要有房子住，才能夠在城市站得住腳。陳淮還特別提醒，從去年以來文件中出現(xiàn)的一個(gè)新詞“新生代農(nóng)民工”。新生代農(nóng)民工的出路沒有別的，就是在城市，這是房地產(chǎn)發(fā)展保障體系完善所必須面對的一個(gè)問題。

陳淮較后表示，第四要堅(jiān)定不移地支持大多數(shù)老百姓適度改善居住條件。1990年中國城鎮(zhèn)持有面積只有20 億平方米， 2000年是 44億平方米，2009年是 130 億平方米。但按照 6.2 億城鎮(zhèn)人口(戶籍人口和常住人口)，人均不過 20 平米出頭，戶均不過60平米，只能說剛到滿足基本脫困水平的標(biāo)準(zhǔn)。如果到2020年中國社會(huì)發(fā)展到全面建成小康社會(huì)，沿海部分地區(qū)發(fā)展到中等發(fā)達(dá)國家水平，城鎮(zhèn)居民中 60%-70% 有適度改善的功能，這個(gè)任務(wù)是艱巨的，就是現(xiàn)有資源總量上一間房不拆再增加50% 。這還只是適度改善性功能的住房，即把非常合理的套居面積定在90-140平方米。此外，還有 15%-20% 的家庭進(jìn)入到適度享受型功能的住房需求，加上去的面積應(yīng)在160-240平方米。陳淮說，政策堅(jiān)定不移地支持老百姓適度改善的需求，這個(gè)適度改善是中國房地產(chǎn)市場存在、改善、發(fā)展的較強(qiáng)大的支持力度。

陳淮還提醒說，在目前的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策中，大家把過多的功能寄托于政府身上，特別是把資源配置的功能交給政府，希望政府給大家分配廉租房、公共住房、經(jīng)濟(jì)適用房，這就為尋租提供了空間。因此不要在調(diào)控政策中過度地強(qiáng)化政府在分配資源的功能。此外，不要把有區(qū)別化的房地產(chǎn)政策成為掌握行政權(quán)力的公務(wù)員們、掌握壟斷資源的壟斷部門們?yōu)樽约杭w地侵蝕國有資產(chǎn)、公共資產(chǎn)，為自己蓋廉價(jià)房、以集資建房的名義實(shí)物分房的借口，這個(gè)趨勢需要高度警惕。

針對濟(jì)南未來的城市發(fā)展，陳淮建議說，一定要把濟(jì)南的城市化和城市規(guī)劃放到從“十一五”規(guī)劃以來已經(jīng)明顯突出的一個(gè)特點(diǎn)也即“十二五”規(guī)劃將樹立的城市群戰(zhàn)略中。濟(jì)南面對著京津冀地區(qū)，這是國家在長三角、珠三角之后使之成為國民經(jīng)濟(jì)第三極的城市群戰(zhàn)略，同時(shí)還伴隨著山東半島城市群的崛起，又面對著國務(wù)院新批準(zhǔn)的黃河三角洲城市群，而且南面還有蓄勢待發(fā)的淮海城市群等等。作為山東這個(gè)經(jīng)濟(jì)大省的省會(huì)，濟(jì)南面臨著被邊緣化的尷尬。因此，濟(jì)南一定要加速改造擴(kuò)張發(fā)展，并且把自己想方設(shè)法地在周邊這樣一個(gè)城市群戰(zhàn)略中擺進(jìn)去，占據(jù)主導(dǎo)的地位，否則在下一輪國民經(jīng)濟(jì)的增長過程中就很難占據(jù)優(yōu)勢了。

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