鹿心社副部長(zhǎng)稱，國(guó)土資源部調(diào)查了620個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的結(jié)果顯示，目前中國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)15%~30%，平均為23.2%，中國(guó)的地價(jià)房?jī)r(jià)比低于歐美及亞洲近鄰。鹿心社還指出，地價(jià)是影響房?jī)r(jià)的重要因素之一，但不是決定因素，決定房?jī)r(jià)的根本因素是供求關(guān)系。結(jié)果，鹿心社副部長(zhǎng)的講話，立即招致了大量的反對(duì)聲。

事實(shí)上，在現(xiàn)實(shí)生活中，關(guān)于地價(jià)與房?jī)r(jià)比，難以找到一個(gè)普遍適用的關(guān)系數(shù)據(jù)。即便通過(guò)一些案例調(diào)查所得出的一般化數(shù)據(jù)，也未必能真實(shí)地說(shuō)明問(wèn)題。

而當(dāng)我們擱置一些不必要的糾纏，從事實(shí)出發(fā)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，由于土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所必須的資源，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較重要的原材料之一，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的基本構(gòu)成、價(jià)位高低，確實(shí)具有重要的影響作用。只是，基于目前的房地產(chǎn)實(shí)際來(lái)看，客觀而言，雖然地價(jià)是影響房?jī)r(jià)水平的重要因素，但地價(jià)只能決定房?jī)r(jià)的較低水平。

從理論上來(lái)說(shuō)，這個(gè)房?jī)r(jià)的較低水平，一般而言，主要是指地價(jià)與正常開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所需的前期費(fèi)用、土建費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用等所共同構(gòu)成的基本成本，加上一般化的贏利需要所要求的較低房?jī)r(jià)水平。換句話說(shuō)，開(kāi)發(fā)商銷售商品房的較低定價(jià)，不能低于前述較低房?jī)r(jià)水平，否則就會(huì)虧本。

不過(guò)，要看到的是，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商給樓盤定價(jià)時(shí)，幾乎沒(méi)有直接采用成本定價(jià)法來(lái)定價(jià)的。實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商所采取的定價(jià)法，往往是在計(jì)算基本的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本后，基于一般化的市場(chǎng)房?jī)r(jià)水平，再結(jié)合對(duì)市場(chǎng)冷熱判斷、對(duì)樓盤贏利預(yù)期和周邊房?jī)r(jià)水平、市場(chǎng)房?jī)r(jià)預(yù)期和競(jìng)爭(zhēng)需要等因素來(lái)定價(jià)。由此來(lái)看，地價(jià)是決定房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)因素，也只是基礎(chǔ)因素。關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，從較近上海市閔行區(qū)倒塌的"蓮花河畔景苑"樓盤的情況可窺一斑。

上海市房管局網(wǎng)站及網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，"蓮花河畔景苑"項(xiàng)目土地梅隴鎮(zhèn)26號(hào)地塊的土地出讓日期為2003年10月10日，項(xiàng)目容積率1.8，中標(biāo)價(jià)格4600萬(wàn)元。由此可計(jì)算出其土地的樓面價(jià)格不到604元/平方米。而該樓盤的成交價(jià)，在629套住宅建筑中，已出售的489套的累計(jì)合同均價(jià)為1.4297萬(wàn)元/平方米。目前，樓盤的成交均價(jià)在1.6萬(wàn)元/平方米，不但樓面地價(jià)僅占到目前房?jī)r(jià)的4.2%，而且每平方米的總成本也只有約4000余元。這就是說(shuō)，哪怕樓盤的地價(jià)或總成本再低，其房?jī)r(jià)也很可能隨行就市地定高。

事實(shí)上，目前市場(chǎng)上不少樓盤所用的土地，是土地價(jià)格高漲之前購(gòu)的，有的甚至是囤積了很多年的土地。而那時(shí)的土地價(jià)格普遍不高，可所有的樓盤都是按照目前房?jī)r(jià)水平進(jìn)行就高定價(jià)。進(jìn)一步講，我國(guó)實(shí)行的是預(yù)售制度，樓盤銷售價(jià)格正是基于市場(chǎng)價(jià)格因素為主來(lái)定價(jià)的。

總的來(lái)說(shuō)，一方面，由于地價(jià)是影響房?jī)r(jià)的重要基礎(chǔ)因素，地價(jià)將決定房?jī)r(jià)的較低水平；另一方面，在現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)上，房?jī)r(jià)定價(jià)依據(jù)的是市場(chǎng)定價(jià)法，并非是成本定價(jià)法。事實(shí)上，對(duì)于那些高定價(jià)的樓盤來(lái)說(shuō)，地價(jià)的影響則很小。

客觀而言，對(duì)于一些早在多年之前低價(jià)拿地的樓盤來(lái)說(shuō)，地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例當(dāng)不高，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)當(dāng)十分可觀。但對(duì)于不同情況，則需要區(qū)別來(lái)看。對(duì)于在2007年土地市場(chǎng)高熱、地價(jià)快速攀升后拿地的樓盤來(lái)說(shuō)，地價(jià)則存在進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)的可能，而且可能比較大地?cái)D壓了開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的空間。尤其對(duì)一些高價(jià)"地王"來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的地價(jià)成本壓力確實(shí)不小，客觀存在不小的風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)可接受的房?jī)r(jià)，到底能否承載過(guò)高地價(jià)的成本？

正因?yàn)檫@樣，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)有完全好轉(zhuǎn)、房地產(chǎn)并沒(méi)有真正徹底走出調(diào)整，可新"地王"已經(jīng)再次頻現(xiàn)的今天，對(duì)于一般的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)理性起來(lái)，沒(méi)必要、也難以與國(guó)資企業(yè)比拼。因?yàn)楫?dāng)國(guó)資企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)虧損后，其結(jié)局與非國(guó)資企業(yè)將不一樣。國(guó)資企業(yè)慷慨的是國(guó)家資本，即便出現(xiàn)決策失誤，背后有國(guó)家擔(dān)保，個(gè)人因決策失誤而承擔(dān)的成本不高……而對(duì)于非國(guó)資企業(yè)來(lái)說(shuō)則不一樣，如果盲目跟進(jìn)、攀比國(guó)資企業(yè)，即便是大型開(kāi)發(fā)商，一旦因某個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)決策失誤，也很可能因國(guó)資企業(yè)的瘋狂而招致自身滅亡。而對(duì)于中小開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，盲目跟進(jìn)、攀比國(guó)資企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)更大，應(yīng)該理性地看待市場(chǎng)，理性地選擇項(xiàng)目。

(作者：陳真誠(chéng))