百家房企傳密謀降價 大規(guī)模降價或在三季度 　　在政府連環(huán)不斷的施壓之下，2011年房地產(chǎn)市場顯然值得廣大剛需購房者們期待。新國八條、房產(chǎn)稅試點、信貸收縮、保障房……接二連三的高強度政策措施的背后，是國務院總理 調(diào)控樓市的決心。重壓之下，全國樓市成交量大幅下滑，即便一向"桀驁不馴"的任志強、去年依然樂觀展望的王健林等一干房地產(chǎn)大佬們，或微博，或兩會間接受記者采訪，都表態(tài)"從了"。 　　記者采訪多位業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，2011年房價整體將呈現(xiàn)下行趨勢幾乎是所有人的共識。不單是各大調(diào)研機構，悲觀的情緒更是普遍在各大開發(fā)商之間蔓延。近日更有市場傳言稱，有近百家房企高層在上海召開閉門會議共商對策，意愿傾向降價者眾。市場上，京滬穗三地部分樓盤已經(jīng)開始優(yōu)惠促銷。高壓之下，對房企而言，應對調(diào)控的較佳策略是什么？對廣大剛需購房者或是頭次置業(yè)的購房者而言，何時才是出手的較佳時機？ 　　成交暴跌　選擇降價者眾 　　"應當說，調(diào)控政策幾乎已經(jīng)用盡，政府自上而下的問責施壓，政策的執(zhí)行力正在加強。成交量已經(jīng)暴跌。"房地產(chǎn)專家、全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務理事陳真誠說。據(jù)國家統(tǒng)計局11日公布的數(shù)據(jù)顯示，1-2月份，全國商品房銷售面積為8143萬平方米，同比增長13.8%，但同比增幅較去年同期下降24.4個百分點。"從我調(diào)研的情況來看，一線大城市降幅可能去到50%"。 　　無獨有偶。根據(jù)摩根大通發(fā)布的中國房地產(chǎn)月度研究報告顯示，今年2月北京、上海、杭州、廣州、深圳、重慶、成都、天津等八大城市的房屋銷售量較今年1月下降45%。 　　在這種情況下，百家房企高層密謀降價的消息傳開。3月8日，一個匯集了近百家房企高層的封閉式論壇在上海召開，探討目前形勢與房企對策。在這個謝絕一切媒體采訪的論壇上，主辦方以不記名方式進行了問卷調(diào)查。統(tǒng)計結(jié)果顯示，超過五家房企表示正在醞釀降價促銷，降幅較多達到10%。 　　"雖然不知道這個消息的真假，但消費者對房價的預期已經(jīng)降低，硬扛顯然是市場的逆流。"陳真誠向南都記者表示。"所以不難理解為何這么多的房企愿意降價，因為房價下行已經(jīng)是趨勢，選擇率先降價，在比較高的價位上降價10%和在比較低的價位上降價10%，你是開發(fā)商，你怎么選？" 　　從較近的市場動向上看，京滬穗等城市部分項目已經(jīng)率先優(yōu)惠促銷。3月4日，北京遠洋一方北潤園二期項目8、9、11棟樓開盤，在原價不變的基礎上推出了全款8.3折、貸款8.4折的優(yōu)惠。隨后，萬科在北京的"萬科長陽半島"第6批房源上市，原價不變，但提升了裝修標準，相當于每平方米優(yōu)惠了1000元；上海中海御景熙岸開盤，精 源以2萬元/平方米的均價推出，相當于此前市場預期售價2.5萬元/平方米的8折。而位于廣州的恒 大綠洲及恒 大御景半島近期將陸續(xù)推出新品，對頭次置業(yè)者提供8.5折優(yōu)惠。 　　另一方面，即便步入3月份，成交量下滑的趨勢仍在繼續(xù)，據(jù)新浪樂居統(tǒng)計，3月上半月，作為全國一線城市的廣州共網(wǎng)簽2092套單位，與2月下半月3587套相比，成交量大跌。 資金承壓　倒逼房企資金回籠 　　誰想房價漲？或者誰不愿意房價跌？追求利潤化、去年飽餐了樓市盛宴賺得盆滿缽滿、年初紛紛調(diào)高銷售目標的開發(fā)商們是其一；在事權財權不對等格局下，嚴重依賴土地財政的地方政府是其二；手中捏著好幾套房，投機炒作樓市大發(fā)其財?shù)某捶靠褪瞧淙?；依靠代理樓盤銷售和二手房交易游離調(diào)控政策之外、躲在墻角吃肉多年的房地產(chǎn)中介服務商是其四。這些強大的力量組合在一起，使得被譽為"史上較嚴調(diào)控"的2010年反成樓市狂歡。 　　"為什么現(xiàn)在開發(fā)商愿意降價了，我認為是因為他們開始'差錢'了。從開發(fā)商資金來源的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，去年一年增幅高達25.4%，比往年均值要高，到2月份，這個增幅已經(jīng)下降到16.3%，低于往年均值。"上海易居(博客)房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭昨日接受南都記者采訪時表示，或許資金雄厚的大開發(fā)商能堅持時間長一點，但隨著時間的推移，"大部分的房企都會堅持不住。" 　　但去年較嚴調(diào)控并非沒有效果。有關統(tǒng)計顯示，2010年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，開發(fā)商銀行貸款和居民個人按揭貸款增速均出現(xiàn)明顯回落。去年中國新增房地產(chǎn)貸款同比增速比2009年末降低10%，其中地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增速較2009年驟降8成。而自2010年信貸收緊及執(zhí)行預售資金監(jiān)管后，開發(fā)商的資金來源中自籌資金、定金及預收款占比愈來愈高。1至2月統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商本年資金來源達到了12173億，其中利用外資上漲幅度達到了61.5%。 　　作為房地產(chǎn)企業(yè)中的佼佼者，上市房企現(xiàn)金流亦明顯下滑。截至記者發(fā)稿時止，滬深兩市已有30家房地產(chǎn)公司披露2010年業(yè)績，整體凈利潤增長43.67%，但業(yè)績分化明顯，部分中小房企業(yè)績下滑甚至出現(xiàn)虧損。與此同時，房企整體現(xiàn)金流驟減，30家房企去年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-358.9億元，同比減少574.99億元。如綠景地產(chǎn)2010年實現(xiàn)營業(yè)收入7119.81萬元，同比下降84.49%；實現(xiàn)凈利潤虧損4943.24萬元。目前，包括大型開發(fā)商在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)負債率明顯上升，萬科、保利的負債率都達到70%，一些公司在100%以上。 供應放大　大規(guī)模降價在下半年 　　"一般而言，新一輪的限購措施出臺后，樓市會逐漸經(jīng)歷量跌價穩(wěn)、量平價跌、量升價漲三個階段。而量平價跌一般是在限購措施出臺3個月之后發(fā)生。"世聯(lián)地產(chǎn)頭席技術官黎振偉向南都記者表示，從2010年的兩輪調(diào)控效果持續(xù)時間來考慮，加上一季度春節(jié)因素的影響，隨著"國八條"的地方細則不斷出臺，2011年上半年市場走勢不容樂觀。 　　據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計，從全國范圍來看，2011年二季度開始，樓市潛在供應呈放大態(tài)勢。從40個城市來看，多數(shù)城市季度開始面臨供應充足的局面。"我們用供銷差來反映市場供過于求的程度。"黎振偉說，無論是一線城市還是二三城市，全國范圍來看，供銷差與房屋銷售價格指數(shù)走勢非常一致，在未來供大于求的局面下，局部供大于求的地區(qū)價格面臨較大的下行壓力。"從供銷差角度來看，未來房價面臨較大的下行壓力。"比如，上海從二季度開始即將進入供應高峰，而北京和廣州則大量新盤在三季度集中上市，但深圳全年供應較平穩(wěn)，三季度反而新盤上市量大幅減少。 　　無獨有偶，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭亦預計，三季度價格會有一定下調(diào)，主要發(fā)生在東部一、二線城市。"全國購房的較低點可能在三季度。一般會有10%左右的降幅，個別項目可能會降價20%。隨著成交量的反彈，四季度的價格折扣有可能減少。需求總歸會釋放的，而且，四季度地方政府局部放松政策的可能性較大。"楊紅旭說。 　　"由于通貨膨脹等因素存在，房價的降幅可能不會很大。"陳真誠向南都記者表示，"雖然信貸收緊，進入加息周期，但去年巨大的信貸可能還有相當一部分款項在開發(fā)商手中。"黎振偉亦表示，價格的松動將更多地表現(xiàn)在差異性降價上，各個樓盤的降價幅度取決于其所在的城市、樓盤位置、開發(fā)商心態(tài)及當?shù)卣膽B(tài)度，一線城市區(qū)樓盤的降價空間較小。 百家房企傳密謀降價 大規(guī)模降價或在三季度 　　在政府連環(huán)不斷的施壓之下，2011年房地產(chǎn)市場顯然值得廣大剛需購房者們期待。新國八條、房產(chǎn)稅試點、信貸收縮、保障房……接二連三的高強度政策措施的背后，是國務院總理 調(diào)控樓市的決心。重壓之下，全國樓市成交量大幅下滑，即便一向"桀驁不馴"的任志強、去年依然樂觀展望的王健林等一干房地產(chǎn)大佬們，或微博，或兩會間接受記者采訪，都表態(tài)"從了"。 　　記者采訪多位業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，2011年房價整體將呈現(xiàn)下行趨勢幾乎是所有人的共識。不單是各大調(diào)研機構，悲觀的情緒更是普遍在各大開發(fā)商之間蔓延。近日更有市場傳言稱，有近百家房企高層在上海召開閉門會議共商對策，意愿傾向降價者眾。市場上，京滬穗三地部分樓盤已經(jīng)開始優(yōu)惠促銷。高壓之下，對房企而言，應對調(diào)控的較佳策略是什么？對廣大剛需購房者或是頭次置業(yè)的購房者而言，何時才是出手的較佳時機？ 　　成交暴跌　選擇降價者眾 　　"應當說，調(diào)控政策幾乎已經(jīng)用盡，政府自上而下的問責施壓，政策的執(zhí)行力正在加強。成交量已經(jīng)暴跌。"房地產(chǎn)專家、全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務理事陳真誠說。據(jù)國家統(tǒng)計局11日公布的數(shù)據(jù)顯示，1-2月份，全國商品房銷售面積為8143萬平方米，同比增長13.8%，但同比增幅較去年同期下降24.4個百分點。"從我調(diào)研的情況來看，一線大城市降幅可能去到50%"。 　　無獨有偶。根據(jù)摩根大通發(fā)布的中國房地產(chǎn)月度研究報告顯示，今年2月北京、上海、杭州、廣州、深圳、重慶、成都、天津等八大城市的房屋銷售量較今年1月下降45%。 　　在這種情況下，百家房企高層密謀降價的消息傳開。3月8日，一個匯集了近百家房企高層的封閉式論壇在上海召開，探討目前形勢與房企對策。在這個謝絕一切媒體采訪的論壇上，主辦方以不記名方式進行了問卷調(diào)查。統(tǒng)計結(jié)果顯示，超過五家房企表示正在醞釀降價促銷，降幅較多達到10%。 　　"雖然不知道這個消息的真假，但消費者對房價的預期已經(jīng)降低，硬扛顯然是市場的逆流。"陳真誠向南都記者表示。"所以不難理解為何這么多的房企愿意降價，因為房價下行已經(jīng)是趨勢，選擇率先降價，在比較高的價位上降價10%和在比較低的價位上降價10%，你是開發(fā)商，你怎么選？" 　　從較近的市場動向上看，京滬穗等城市部分項目已經(jīng)率先優(yōu)惠促銷。3月4日，北京遠洋一方北潤園二期項目8、9、11棟樓開盤，在原價不變的基礎上推出了全款8.3折、貸款8.4折的優(yōu)惠。隨后，萬科在北京的"萬科長陽半島"第6批房源上市，原價不變，但提升了裝修標準，相當于每平方米優(yōu)惠了1000元；上海中海御景熙岸開盤，精 源以2萬元/平方米的均價推出，相當于此前市場預期售價2.5萬元/平方米的8折。而位于廣州的恒 大綠洲及恒 大御景半島近期將陸續(xù)推出新品，對頭次置業(yè)者提供8.5折優(yōu)惠。 　　另一方面，即便步入3月份，成交量下滑的趨勢仍在繼續(xù)，據(jù)新浪樂居統(tǒng)計，3月上半月，作為全國一線城市的廣州共網(wǎng)簽2092套單位，與2月下半月3587套相比，成交量大跌。

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