二、三線城市拿地超七成

從上市房企半年報(bào)來看，企業(yè)拿地?zé)崆橐廊徊粶p。2010上半年，多數(shù)品牌房企拿地金額接近或超過2009年拿地金額的50%，而在二、三線城市的拿地面積占企業(yè)新增土地儲(chǔ)備接近或超過七成。

半年報(bào)顯示，萬科上半年新進(jìn)入昆明、貴陽、唐山、吉林等城市，累計(jì)新增項(xiàng)目38個(gè)，其在二、三線城市的拿地面積占新增土地建筑面積比重從2009年的89.36%增加至2010年上半年的94.71%。

此外，保利地產(chǎn)在二、三線城市的拿地比例從2009年的86.50%增加至2010年上半年的91.46%；華潤置地2010年上半年新增土地儲(chǔ)備全部來自二、三線城市。中海地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)2010年上半年在二、三線拿地面積也仍然達(dá)到80%左右。

從半年報(bào)反映的情況來看，萬科、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、綠城房產(chǎn)、華潤置地、復(fù)地集團(tuán)等品牌開發(fā)商上半年土地儲(chǔ)備多處于二、三線城市，平均樓面地價(jià)在3500元以下，成本相對較低。

搶占商業(yè)地產(chǎn)制高點(diǎn)

純商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)商業(yè)績讓人大開眼界，包括萬達(dá)、soho中國等在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，中期成績均大幅增長，全線飄紅。商業(yè)物業(yè)因其能夠提供穩(wěn)定回報(bào)、尚未受到政策嚴(yán)厲監(jiān)控等特點(diǎn)，成為開發(fā)商爭搶的制高點(diǎn)。越來越多的企業(yè)選擇在原有純住宅產(chǎn)品體系中，配以一定比例的商業(yè)地產(chǎn)，以增強(qiáng)對抗市場波動(dòng)的能力。

在半年報(bào)中，招商地產(chǎn)規(guī)劃在未來增持商業(yè)項(xiàng)目，包括建設(shè)蛇口太子灣國際郵輪母港和海上世界cbd的大手筆規(guī)劃，以及其他城市商業(yè)地產(chǎn)的逐步增加。而萬科總裁郁亮也明確表示有機(jī)會(huì)將“循序漸進(jìn)地發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)”。郁亮稱，近期商業(yè)地產(chǎn)不會(huì)超過10%，未來兩、三年較多也不會(huì)超過20%。

相比之下，保利地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)軍的決心更加堅(jiān)定。保利半年報(bào)顯示，上半年，保利的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)步提升，經(jīng)營面積約55萬平方米，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入約2億元；4月10日佛山保利洲際酒店正式開業(yè)，成為洲際品牌頭家開業(yè)三個(gè)月即實(shí)現(xiàn)了正現(xiàn)金流的酒店。保利地產(chǎn)表示，將商業(yè)物業(yè)的投資比例逐步增大到總體投資的30%，在未來的3年內(nèi)，持有型商用物業(yè)面積將增加到300萬平方米。

謀求金融業(yè)務(wù)創(chuàng)收

房企資金鏈決定著房企的生死存亡。開發(fā)商們逐漸意識到，單純依靠銀行貸款、上市融資、銷售回款這些傳統(tǒng)途徑已不能滿足企業(yè)在復(fù)雜環(huán)境下的生存需求。于是，房地產(chǎn)基金等多渠道融資與創(chuàng)收，成為不少房企新的發(fā)展方向。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，國內(nèi)新近成立的以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主導(dǎo)的地產(chǎn)基金已超過100家。主要分兩類：一是以金融投資機(jī)構(gòu)為主要發(fā)起者的戰(zhàn)略型投資基金；二為大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主要發(fā)起人及募資設(shè)立，以此彌補(bǔ)銀行開發(fā)貸款收緊留下的資金缺口。

目前，包括中國海外、華潤地產(chǎn)、金地集團(tuán)、復(fù)地集團(tuán)等，均已試水房地產(chǎn)私募投資基金。其中，中海與工銀國際成立規(guī)模約為2.5億美元至5億美元的房地產(chǎn)基金；金地與瑞銀發(fā)起房地產(chǎn)基金頭期募資約1億美元；去年復(fù)地與諾亞財(cái)富發(fā)起資產(chǎn)管理規(guī)模在6.3億景業(yè)基金。

半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，金地集團(tuán)6月底賬面現(xiàn)金94億元，同期流動(dòng)負(fù)債246億元，扣除無需償還的預(yù)收賬款105億后，流動(dòng)負(fù)債依然達(dá)到141億元，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為-45.36億元?？梢姡掳肽?，金地面臨較大的資金壓力。金地集團(tuán)董事長凌克多次在公開場合表示，金地在做好短期風(fēng)險(xiǎn)防御工作的同時(shí)，還將建立長效發(fā)展機(jī)制，例如探索房地產(chǎn)金融、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域，并希望到2015年房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)所創(chuàng)造的利潤在集團(tuán)中占比能超過20%。

而復(fù)地集團(tuán)的“開發(fā)投資雙核驅(qū)動(dòng)”商業(yè)模式更為明晰。復(fù)地集團(tuán)總裁范偉介紹，未來投資業(yè)務(wù)將著重于投資價(jià)值的發(fā)現(xiàn)和投資后的管理提升，進(jìn)一步明確發(fā)展戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)策略，積極推進(jìn)價(jià)值投資業(yè)務(wù)的探索，推進(jìn)私募房地產(chǎn)基金的快速發(fā)展。復(fù)地在堅(jiān)持開發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，設(shè)想到2019年，整個(gè)投資板塊的利潤貢獻(xiàn)能占到整個(gè)復(fù)地集團(tuán)的40%左右。