隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，行業(yè)增速開(kāi)始放緩，房企盈利空間再被壓縮。為謀求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，多元化業(yè)務(wù)布局已成房企不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。

自2013年起，眾多房企就開(kāi)始多元化布局，“去地產(chǎn)化”口號(hào)不時(shí)響起。 近幾年多元化已經(jīng)儼然成為一股行業(yè)“潮流”，去年還曾被認(rèn)為是房地產(chǎn)行業(yè)多元化轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵之年。行至2019，房企多元化之路如何？

包羅萬(wàn)象的多元化

據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2019中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜單中排名在前30位的房地產(chǎn)企業(yè)都在進(jìn)行多元化布局。另?yè)?jù)克而瑞《2019房地產(chǎn)多元投資全景報(bào)告》統(tǒng)計(jì)，2018年 00房企97%布局了多元化業(yè)務(wù)。

在目前的頭部房企中，以純地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位的企業(yè)已經(jīng)越來(lái)越少。長(zhǎng)租公寓、文旅融合、教育、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、機(jī)器人、大健康、新能源汽車(chē)……一時(shí)間，房企多元化布局呈現(xiàn)出“擼起袖子加油干”的美好前景。

在此之下，多元化賽道越發(fā)擁擠，而龍頭房企在這場(chǎng)較量中，已邁出搶先的步伐。

2019年，碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng)將集團(tuán)重新定位為“全世界創(chuàng)造美好生活的高科技綜合性企業(yè)”，并明確地產(chǎn)、機(jī)器人、農(nóng)業(yè)三個(gè)發(fā)展重點(diǎn)。

恒大將新賽道鎖定在文旅、健康、新能源汽車(chē)領(lǐng)域。在備受關(guān)注的新能源汽車(chē)板塊，恒大已針對(duì)新能源汽車(chē)完成全方位布局。從收購(gòu)NEVS51%股權(quán)，到入股動(dòng)力電池企業(yè)卡耐新能源，再到收購(gòu)泰特機(jī)電有限公司70%股份，恒大幾乎布局新能源汽車(chē)全部產(chǎn)業(yè)鏈條。

而地產(chǎn)界“好學(xué)生”萬(wàn)科，于2014年正式開(kāi)啟轉(zhuǎn)型之路，發(fā)力物業(yè)服務(wù)、長(zhǎng)租公寓、商業(yè)開(kāi)發(fā)、物流倉(cāng)儲(chǔ)及產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目等?！皩?duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果能抓住轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì)，新天地將比原來(lái)更加廣闊。”萬(wàn)科曾說(shuō)。

事實(shí)上，多元化發(fā)展的方向?qū)τ诜科髞?lái)說(shuō)，憑借自身積累的資源與優(yōu)勢(shì)，進(jìn)軍地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)是 選擇。房企也意識(shí)到了這一點(diǎn)，盡管在多元化進(jìn)程的嘗試中包羅萬(wàn)象，但多數(shù)房企選擇的仍是商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等“地產(chǎn)+”的方向的多元化業(yè)務(wù)。

以文旅地產(chǎn)為例，越來(lái)越多的房企將此作為開(kāi)啟利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的新窗口，搶灘布局。據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，在百?gòu)?qiáng)房企中，已有50多家布局文旅地產(chǎn)，有近十家成立了專(zhuān)門(mén)的文旅公司（或集團(tuán)），其中不乏恒大、碧桂園、融創(chuàng)、保利等地產(chǎn)巨頭。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)蔡云表示，宏觀市場(chǎng)的發(fā)展催生了房地產(chǎn)市場(chǎng)多元化突圍的局面。在百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)中，已有九成涉足文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、健康產(chǎn)業(yè)等多元化業(yè)務(wù)，試圖轉(zhuǎn)型突圍。在蔡云看來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)通常具有強(qiáng)大的資金基礎(chǔ)及經(jīng)驗(yàn)積累，占據(jù)產(chǎn)業(yè)層面的制高點(diǎn)，可以通過(guò)這些積累去做其他產(chǎn)業(yè)的投資。同時(shí)，房企還有廣泛的C端客戶源，使新增長(zhǎng)點(diǎn)具有核心競(jìng)爭(zhēng)力。蔡云認(rèn)為，規(guī)模性開(kāi)發(fā)時(shí)代造就了房企的城市運(yùn)營(yíng)能力，而文旅地產(chǎn)則是開(kāi)發(fā)商成為城市運(yùn)營(yíng)商、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。

另外值得注意的是，在房地產(chǎn)下游，物業(yè)管理已經(jīng)成為房企業(yè)務(wù)分拆、多元化布局的重要突破點(diǎn)。

由于物業(yè)企業(yè)受政策波動(dòng)影響很小，收入來(lái)源相對(duì)穩(wěn)定，其潛在價(jià)值正在逐漸被認(rèn)知。從2014年到2017年，每年幾乎只有1-2家物業(yè)公司上市。而2018年節(jié)奏突然加快，物業(yè)企業(yè)扎堆赴港IPO已成為熱潮。據(jù)悉，2018年下半年至今，已有近20家物業(yè)公司在港股成功上市，不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)績(jī)可圈可點(diǎn)，凈利潤(rùn)大都持續(xù)增長(zhǎng)。

當(dāng)然除了地產(chǎn)上下游之外，更加廣闊的、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)的“非地產(chǎn)”領(lǐng)域，也得到了房企，尤其是龍頭房企的偏愛(ài)，包括文娛、零售業(yè)、大健康、農(nóng)業(yè)、環(huán)保、科技、體育等。特別是互聯(lián)網(wǎng)、新能源汽車(chē)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等風(fēng)口領(lǐng)域，成為了大型房企多元化考慮的熱門(mén)行業(yè)。

房企多元化的背后：緊跟政策紅利

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷加速，在行業(yè)銷(xiāo)量見(jiàn)頂和“房住不炒”政策基調(diào)下，僅靠土地、人口、城市紅利實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張的時(shí)光一去不返。根據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)此前一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)，2019年前三季度，A股上市房企平均凈資產(chǎn)收益率為5.36%，較去年同期5.53%下滑約0.17個(gè)百分點(diǎn)，這也讓一些房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越“焦慮”。

對(duì)于頭部房企而言，在年銷(xiāo)售額達(dá)到上千億的規(guī)模后，如何繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，是不得不面對(duì)的問(wèn)題。因此，除了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)之外，嘗試做一些其他產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新。另一方面，當(dāng)行業(yè)總體規(guī)模接近“天花板”時(shí)，一些進(jìn)取型的房企至少要在未來(lái)行業(yè)規(guī)模有所下滑前，找到一個(gè)合適的“容身之所”。

從部分房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際行動(dòng)來(lái)看，所謂的多元化也是緊跟政策紅利。

以房企“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”布局為例，隨著近些年“雙創(chuàng)”、“十三五”、大灣區(qū)規(guī)劃綱要等一系列政策出臺(tái)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要載體得到國(guó)家和地方的支持與市場(chǎng)資本的追逐。一些房地產(chǎn)企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)、金融資本企業(yè)、電商等紛紛涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

房企以此布局，能夠更容易的拿到土地。目前土地出讓中純住宅用地已經(jīng)很少，大部分都是綜合用地，房企要想繼續(xù)做開(kāi)發(fā)，多元化策略實(shí)際上是“曲線救國(guó)”，通過(guò)利用政策紅利，不但能夠降低跨界風(fēng)險(xiǎn)，而且也有助于其在未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)格局中占得一席之位。

反觀，對(duì)于中小房企而言，當(dāng)前面臨的主要還是生存壓力。在規(guī)模、資金、團(tuán)隊(duì)等有限的情況下，跟風(fēng)多元化布局，未必是明智之舉。

利潤(rùn)效果仍需觀察

事實(shí)上，盡管房企的多元化布局已成發(fā)展趨勢(shì)，但這條路并非一帆風(fēng)順，帶來(lái)的利潤(rùn)效果也不能立竿見(jiàn)影。

從目前已公布三季報(bào)的房企情況來(lái)看，絕大數(shù)房企的業(yè)績(jī)?nèi)詠?lái)源于房地產(chǎn)主業(yè)。除極少數(shù)企業(yè)外，無(wú)論在業(yè)績(jī)占比還是利潤(rùn)貢獻(xiàn)上，非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)都鮮有挑大梁者。而早年那批轉(zhuǎn)型試水者，仍在盈利邊緣掙扎。

總體來(lái)看，只有物業(yè)管理領(lǐng)域給房企帶來(lái)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)在不斷增加。像長(zhǎng)租公寓、特色小鎮(zhèn)、共享辦公等“風(fēng)口業(yè)務(wù)”的布局，目前仍處在摸索階段。而部分房企進(jìn)軍的一些全新領(lǐng)域，如新能源、教育、醫(yī)療等，更是未知之?dāng)?shù)。盡管多元化的邏輯雖然清晰，但真正操作起來(lái)卻非易事。

正如恒大董事局主席許家印在談及公司涉足的新能源汽車(chē)時(shí)所言，“我們?cè)燔?chē)要技術(shù)沒(méi)技術(shù)，要團(tuán)隊(duì)沒(méi)團(tuán)隊(duì)，是一窮二白一無(wú)所有。”而萬(wàn)科董事局主席郁亮也大呼“多元化之路十年都不夠”。

由此可見(jiàn)，賽道轉(zhuǎn)換之路，遠(yuǎn)比地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主營(yíng)業(yè)務(wù)更為艱難。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從開(kāi)發(fā)商到運(yùn)營(yíng)商的角色轉(zhuǎn)變，是很多房企轉(zhuǎn)型過(guò)程中的必經(jīng)階段。這要求企業(yè)有戰(zhàn)略規(guī)劃、人才儲(chǔ)備、資金投入、項(xiàng)目累積等，并非一蹴而就。

相關(guān)業(yè)內(nèi)人士也表示，多元化戰(zhàn)略的成功與否，不僅與新領(lǐng)域所處的發(fā)展階段、市場(chǎng)前景有關(guān)，又和房企的戰(zhàn)略布局、運(yùn)營(yíng)能力等密不可分。但從時(shí)間周期上看，這些業(yè)務(wù)并未真正迎來(lái)“收獲期”。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，增量和存量房地產(chǎn)市場(chǎng)的紅利正逐漸減退，多元化布局是房企必須要面對(duì)的抉擇。對(duì)于較早布局的多元化業(yè)務(wù)，其效果將在未來(lái)數(shù)年得到檢驗(yàn)。近幾年布局的多元化領(lǐng)域，則需要更長(zhǎng)時(shí)間來(lái)考量。

雖然前路艱難，但不積跬步無(wú)以至千里。在世界科技革命和產(chǎn)業(yè)革命關(guān)鍵期，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要窗口期，每個(gè)企業(yè)都要面臨鳳凰涅槃式的考驗(yàn)。中國(guó)房企在創(chuàng)造大量財(cái)富后，同樣正努力實(shí)現(xiàn)財(cái)富正循環(huán)，通過(guò)多元化業(yè)務(wù)探索，讓資金重回社會(huì)。無(wú)論成功與否，房企們的勇氣和決心都值得肯定。

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