“政府要考慮如何在‘高價(jià)饅頭’和‘低價(jià)面粉’之間建立過渡通道”

中國房地產(chǎn)報(bào)：據(jù)工商聯(lián)調(diào)研，在開發(fā)總費(fèi)用中流向政府的部分，即土地成本和各種稅費(fèi)占比達(dá)49.42%甚至更高。這在樓市低迷期意味著什么？

聶梅生：建安成本、土地成本和各種稅費(fèi)是房企無法調(diào)整的剛性成本，這也是下調(diào)房價(jià)的底線。隨著近一年來的量價(jià)齊跌，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入微利時(shí)代。本次調(diào)研就是希望用科學(xué)的數(shù)據(jù)來分析房價(jià)構(gòu)成，給購房者以及決策層一個(gè)理性的依據(jù)。就房企單方面而言，房價(jià)的壓縮空間已經(jīng)不大，要進(jìn)一步調(diào)整就需要有更大的彈性。

中國房地產(chǎn)報(bào)：但一些地方政府似乎對(duì)這個(gè)調(diào)研數(shù)據(jù)存有異議。

聶梅生：這里有一個(gè)理解的問題，可能是對(duì)“流向”和“拿走”有所混淆。占比49.42%的部分，除去土地出讓金外，還有國稅與地稅，以及各種費(fèi)用，并不等于說全是“地方政府拿走”。至于這些稅費(fèi)流向政府之后，二次分配再補(bǔ)回到什么地方，則是另外一個(gè)層面的問題。如果有人認(rèn)為數(shù)據(jù)有誤，可以拿出自己的數(shù)據(jù)來討論，這本身就是一個(gè)學(xué)術(shù)研究過程。

中國房地產(chǎn)報(bào)：有觀點(diǎn)認(rèn)為，這是把“房價(jià)高企”的“球”踢給了地方政府。

聶梅生：調(diào)研報(bào)告并沒有針對(duì)地方政府，而是針對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的財(cái)稅體制和土地出讓制度。隨著近十年來住房需求的釋放，上一輪房地產(chǎn)高速發(fā)展的周期已經(jīng)走到盡頭，當(dāng)前阻礙房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的是一些體制機(jī)制上的障礙，必須改革。而當(dāng)前市場(chǎng)的低迷恰恰是改革的良機(jī)。

中國房地產(chǎn)報(bào)：在這個(gè)時(shí)候提出開發(fā)稅費(fèi)的改革，是否和當(dāng)前房企的生存狀況有關(guān)？

聶梅生：目前行業(yè)還不至于出現(xiàn)大規(guī)模的房企倒閉現(xiàn)象，原因在于它們正在回吐2006、2007年所賺得的利潤?！盎赝录业住钡慕Y(jié)果就是填平交易量，修橋過溝，換一個(gè)更加平穩(wěn)、健康的市場(chǎng)環(huán)境。

但現(xiàn)在的情況是，過去市場(chǎng)過熱時(shí)期拿地建造的樓盤還沒有賣出去，即便有低價(jià)土地，開發(fā)商沒有錢也不敢貿(mào)然購進(jìn)。當(dāng)前政府需要考慮的是，如何在“高價(jià)饅頭”和“低價(jià)面粉”之間建立一個(gè)過渡通道，這樣市場(chǎng)才可能真正好轉(zhuǎn)。

“除了要在消費(fèi)環(huán)節(jié)促進(jìn)交易回暖，還要在開發(fā)環(huán)節(jié)穩(wěn)定投資信心”

中國房地產(chǎn)報(bào)：您對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)較擔(dān)憂的是什么？

聶梅生：庫存的大量積壓直接關(guān)系到房地產(chǎn)的后續(xù)投資，這是我較為擔(dān)憂的。舊的房子賣不出去，新的投資便不可能開始，而這較終會(huì)體現(xiàn)在GDP上。

GDP的增長要依靠所有行業(yè)共同支撐。如果要保8%的增長，即便房地產(chǎn)業(yè)不給予支援，至少也不要拖后腿。但今年1~2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長僅為1%，過去兩年該數(shù)據(jù)一直保持在20%~30%之間，這樣的“高臺(tái)跳水”非常值得警惕。

中國房地產(chǎn)報(bào)：有觀點(diǎn)認(rèn)為，政府應(yīng)該借本次金融危機(jī)調(diào)整GDP對(duì)房地產(chǎn)投資的依賴程度，而其缺口將通過保障房及其他產(chǎn)業(yè)的4萬億元投資來彌補(bǔ)。

聶梅生：我對(duì)這種觀點(diǎn)持保留意見。可以算一筆賬：即便比較樂觀地預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)投資零增長，按照去年投資總額3萬億元、同比增長20.9%來計(jì)算，這一缺口便是0.6萬億元，乘以拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的系數(shù)2，總?cè)笨诟哌_(dá)1.8萬億元。4萬億元是國家未來兩年的投資計(jì)劃，加上當(dāng)前外貿(mào)出口、農(nóng)業(yè)、鋼鐵業(yè)都在下滑，怎么彌補(bǔ)得過來？

房地產(chǎn)的問題較終會(huì)反映到宏觀經(jīng)濟(jì)上，但很多人談房地產(chǎn)都只愿意談民生而回避經(jīng)濟(jì)方面的問題，這是不全面的。房地產(chǎn)業(yè)的健康與否不能單純以房價(jià)的高低來判斷，保持合理的投資增長是必要的。房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)增長的一個(gè)巨大引擎和杠桿，在保增長中不應(yīng)人為地忽略它。

中國房地產(chǎn)報(bào)：但目前房地產(chǎn)刺激政策主要還停留在消費(fèi)層面，并沒有全面涉及房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。

聶梅生：政府對(duì)政策的出臺(tái)有一個(gè)步驟設(shè)計(jì)，目前還停留在消費(fèi)層面，而且對(duì)購購力也是從低端到高端逐步釋放。對(duì)此我非常贊同，也確實(shí)取得了一定的成效。但是僅僅依靠現(xiàn)有的政策內(nèi)容能否支撐一整年的市場(chǎng)回暖勢(shì)頭，我表示懷疑。在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境并不樂觀的情況下，除了要在消費(fèi)環(huán)節(jié)進(jìn)一步促進(jìn)交易回暖，還要在開發(fā)環(huán)節(jié)穩(wěn)定投資信心，雙管齊下才能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)發(fā)展。

中國房地產(chǎn)報(bào)：您對(duì)未來市場(chǎng)的走勢(shì)作何判斷？

聶梅生：目前我還沒有看清楚，大家都在等數(shù)據(jù)，因?yàn)檩啞白宰⌒孕枨蟆边€沒有釋放完，而輪“改善性需求”也才剛剛在兩會(huì)上定調(diào)。我個(gè)人認(rèn)為6月份是一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)。如果6月底之前成交量能持續(xù)回升，等到下半年4萬億元投資的效果逐步顯現(xiàn)，這個(gè)危機(jī)就算過去了。但如果這一輪購購力的釋放僅僅是暫時(shí)的，未來3個(gè)月都不能持續(xù)，政府便需要有進(jìn)一步的動(dòng)作。

值得注意的是，政策效應(yīng)往往都有3個(gè)月左右的滯后期，一旦錯(cuò)過出手的較佳時(shí)機(jī)，恐怕整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)都要付出代價(jià)。

(作者：盧丹)