陳真誠：調(diào)控嚴(yán)過07年房市將量價(jià)齊跌

　　調(diào)控政策密集連發(fā)出其不意化解市場預(yù)期行為的對沖

　　自2009年12月9日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定恢復(fù)房地產(chǎn)交易營業(yè)稅政策后，政府明顯改變了對房地產(chǎn)市場的態(tài)度，并相繼密集出臺(tái)了包括金融、稅收、土地等在內(nèi)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　2009年12月14日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出，要抑制投資投機(jī)性購房，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭。2009年12月27日， 總理接受新華社記者少有專訪，提出調(diào)控房地產(chǎn)的四項(xiàng)措施，強(qiáng)調(diào)要運(yùn)用好稅收、差別利率以及土地政策等經(jīng)濟(jì)杠桿加以調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)的價(jià)格；要維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，打擊捂盤惜售、占地不用、哄抬房價(jià)等違法犯罪的行為。

　　在具體政策方面，在明確個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年之后，2009年12月17日，財(cái)政部、國土部等五部委聯(lián)合出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時(shí)，分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清,頭次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。如果開發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。此舉意在打擊開發(fā)商囤地炒地。

　　接著，2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，為2010年房地產(chǎn)市場定下了基調(diào)，明確了2010年房地產(chǎn)調(diào)控的主要任務(wù)：遏制房價(jià)過快上漲。該文件從土地到信貸，再到地方政府責(zé)任，詳細(xì)列出了11條措施，被國人稱為“國十一條”?！皣粭l”強(qiáng)調(diào)了加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，明確指出：金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持居民頭次貸款購購普通自住房的同時(shí)，要嚴(yán)格二套住房購房貸款管理，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房需求。對已利用貸款購購住房、又申請購購套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款頭付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。值得注意的是，新政策去掉了改善性住房這個(gè)內(nèi)容，強(qiáng)化了打擊投資投機(jī)購房的目的。此外還頭次提出了增加普通住宅用地供應(yīng)，增加保障房和低價(jià)商品房的市場供應(yīng)，并強(qiáng)調(diào)落實(shí)地方政府的執(zhí)行責(zé)任?？梢哉f，“國十一條”釋放了政府全面、深化房地產(chǎn)調(diào)控的信號(hào)，也釋放了將繼續(xù)房地產(chǎn)金融調(diào)控的信號(hào)，其威力也主要在釋放政府逆化此前的刺激政策、強(qiáng)化調(diào)控的信號(hào)作用，對打擊投資投機(jī)購房、開發(fā)商囤地炒地以及嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策等方面具有很強(qiáng)的針對性。

　　其后，2010年央行工作會(huì)議上，央行表示，將在保持貨幣政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性、繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策同時(shí)，有效管理通脹預(yù)期，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)房地產(chǎn)信貸政策。這些說明，房地產(chǎn)金融政策將是從緊的。

　　隨之而來的是，2010年1月12日，中國人民銀行決定，從2010年1月18日起，上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是自2008年6月以來，頭次再行上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率，重啟金融調(diào)控。

　　從已出臺(tái)的調(diào)控政策來看，真是密集連發(fā)，而且常常出其不意，以化解市場預(yù)期行為對調(diào)控產(chǎn)生的對沖效應(yīng)。

　　調(diào)控目標(biāo)明確還將深化

　　國務(wù)院新聞辦公室于2010年1月13日舉行有六部委相關(guān)專業(yè)參加的新聞發(fā)布會(huì)，向各界表達(dá)政府解決“執(zhí)行”房地產(chǎn)調(diào)控政策問題的決心，落實(shí)各級(jí)地方政府的責(zé)任。由此來看，接下來，至少在金融、土地等領(lǐng)域，政府還有可能繼續(xù)出臺(tái)政策或繼續(xù)強(qiáng)化調(diào)控的可能，并有督促地方政府清理所出臺(tái)的刺激或優(yōu)惠政策的可能。

　　不難看出，與2007年那一輪調(diào)控相比，雖然表面上看起來要政策溫和些，而其實(shí)新一輪調(diào)控更為嚴(yán)厲。頭先，新一輪調(diào)控，具有明確的目的和針對性，凸顯出政府全面調(diào)控房地產(chǎn)的信號(hào)。其次，新一輪調(diào)控，不但幾乎可能用到的政策這次都可能用到，而且采取了調(diào)控政策密集連發(fā)、出其不意的策略，調(diào)控變得更加“聰明”。再則，從二套房貸政策等來看，新一輪調(diào)控的一些調(diào)控政策，可看成2007年那一輪調(diào)控政策的延續(xù)。尤其是，從取消改善性住房、規(guī)定開發(fā)商拿地的頭付款比例不得低于全部土地出讓款的50%等政策，以及政府對房價(jià)上漲的態(tài)度從“抑制”升級(jí)為“遏制”、將“捂盤惜售、占地不用、哄抬房價(jià)”等定性為“違法犯罪的行為”等方面來看，本文作者陳真誠分析認(rèn)為，新一輪調(diào)控，實(shí)際上比2007年那一輪調(diào)控要嚴(yán)厲得多，政府的態(tài)度要堅(jiān)決得多。

　　更要看到的是，當(dāng)前房價(jià)依然還在高位，試圖逆化政府的調(diào)控政策和調(diào)控精神的因素還大有所在，可能促使政府繼續(xù)出臺(tái)新的調(diào)控政策。

　　一方面，目前的房價(jià)依然過高。2010年1月14日，國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布調(diào)查結(jié)果顯示，2009年12月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.8%，連續(xù)第七個(gè)月較上年同期上漲，漲幅比前一個(gè)月擴(kuò)大2.1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.5%，漲幅比前一個(gè)月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。而2009年11月，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.7%，創(chuàng)下2009年前11個(gè)月新高。比較歷史數(shù)據(jù)可知，2009年12月份，全國房價(jià)同比和環(huán)比增幅均超過了11月，是2009年房價(jià)漲幅的一個(gè)月份，也是約一年半以來的時(shí)間里房地產(chǎn)價(jià)格漲幅的一個(gè)月份。

　　另一方面，較近還出現(xiàn)了一個(gè)案例。就在政府正展開新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的當(dāng)口，一些投資投機(jī)者依然在海南房地產(chǎn)市場暴炒國際旅游島概念，一些地方政府官員可能也在以國際旅游島規(guī)劃提升的名義使出招數(shù)托市，明修棧道卻實(shí)際上在暗度陳倉。目前海南這種暴炒房地產(chǎn)概念、房價(jià)非正常上漲、泡沫越積越大的現(xiàn)狀，使海南越來越象迪拜，可能導(dǎo)致國際旅游島這個(gè)美好的夢想變成一些人炒作房地產(chǎn)夢場，使得政府批準(zhǔn)設(shè)立國際旅游島初衷被嚴(yán)重背離?？梢哉f，政府正著力予以打擊的投資投機(jī)、捂盤惜售、占地不用、囤地囤房、哄抬房價(jià)等“違法犯罪的行為”，在目前的海南得到了集中體現(xiàn)。而且，從海南的現(xiàn)狀，可以看出目前市場上投資投機(jī)者和一些開發(fā)企業(yè)、地方政府官員的現(xiàn)實(shí)心態(tài)，可以看出一些人抵制政府調(diào)控或一些地方政府不落實(shí)執(zhí)行政府調(diào)控政策的縮影。海南這個(gè)典型案例，可能成為政府觀察市場心態(tài)和市場現(xiàn)狀的窗口，可能成為政府分析市場問題或測試調(diào)控政策的典型樣本，可能成為政府醞釀下一步調(diào)控手段的參考依據(jù)。

　　應(yīng)該說，基于目前的市場現(xiàn)實(shí)、調(diào)控效應(yīng)及種種跡象來看，接下來，房地產(chǎn)調(diào)控還將深化：加息、繼續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、調(diào)整房貸的差別性利率，是肯定的；從嚴(yán)清算土地增殖稅、提高項(xiàng)目自有資本金比例、開征物業(yè)稅或釋放明確消息等，是有可能的；關(guān)于二套房政策和打擊閑置土地的政策，可能從嚴(yán)執(zhí)行或進(jìn)一步收緊政策。

　　可以預(yù)期的是，新一輪調(diào)控，將對房地產(chǎn)市場心態(tài)、房價(jià)預(yù)期、房地產(chǎn)預(yù)期形成有效打擊。今年，房地產(chǎn)市場將重回調(diào)整通道，房價(jià)將步入理性回調(diào)的通道。由于不少大中型開發(fā)商短期內(nèi)的資金壓力不大，因此，在早期，主要是成交量的變化，房價(jià)的變化要滯后。{$page$}

　　八大因素致成交大幅下降

　　對市場現(xiàn)勢和調(diào)控制政策進(jìn)行深度分析可知，將主要有如下因素導(dǎo)致成交量大幅度下降：

　　一是，現(xiàn)有的調(diào)控政策以及未來房地產(chǎn)政策將繼續(xù)從緊的預(yù)期，帶來市場心理和預(yù)期變化。

　　二是，此前的市場有效需求被過度透支，將來將面臨階段性有效需求不足的問題。

　　三是，由于市場上投資投機(jī)購房占比過高，使得市場已經(jīng)很敏感也很脆弱。投資投機(jī)者被政策“點(diǎn)殺”打擊，將大規(guī)模撤離市場，就會(huì)帶來大幅度的成交量直接下降。

　　四是，目前的房價(jià)確實(shí)過高，這幾年房價(jià)漲得也太多了，有自身調(diào)整的空間與需要。尤其要注意到的是，這輪調(diào)整，與2008年的調(diào)整，實(shí)際上屬于同一個(gè)調(diào)整周期，需要相對于2005、2006年前后房價(jià)來看漲幅。

　　五是，保障性住房投資、建設(shè)力度加大，政府將大量提供保障住房、低價(jià)房，至少釋放的信號(hào)是這樣，給市場的價(jià)格預(yù)期帶來沖擊。

　　六是，一些地區(qū)，已經(jīng)規(guī)劃或開建的新項(xiàng)目，將形成的供應(yīng)量不小，未來將面臨嚴(yán)重供大于求的問題。

　　七是，政策調(diào)控本身對市場將產(chǎn)生不小影響，其早期的主要作用是導(dǎo)致進(jìn)而加劇消費(fèi)者乃至開發(fā)商觀望。

　　八是，隨著時(shí)間推進(jìn)，調(diào)控政策效應(yīng)累積發(fā)酵，成交量下降到一定時(shí)候之后，房價(jià)便會(huì)明顯下降。而房價(jià)一旦明顯下降，又可能加劇消費(fèi)者的觀望，使得成交持續(xù)低迷。此時(shí)，本文作者陳真誠分析認(rèn)為，一些開發(fā)商，尤其是那些試圖利用市場調(diào)整來爭奪市場競爭優(yōu)勢的大型開發(fā)商，和一些資金實(shí)力不夠的中小開發(fā)商，可能會(huì)主動(dòng)降價(jià)銷售，或采取變相的促銷。

　　各地市場冷清全年將量價(jià)齊降

　　目前的現(xiàn)實(shí)情況是，各地市場非常寒冷，成交量已普遍下降。

　　據(jù)媒體報(bào)道，在上海，受到新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的影響，房地產(chǎn)成交量明顯下滑。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年1月4日-10日，上海商品住宅新房成交量連續(xù)第四周環(huán)比下降，只有17萬平方米，只相當(dāng)于2009年平均周成交量的47%。商品住宅新房的成交均價(jià)也下跌至17000元/平方米，降幅達(dá)16%。1月份的上半月，上海市成交新房住宅2690套，與12月上半月相比下降了53%。各價(jià)位段、各區(qū)域的新房成交量，全部下跌。除500—800萬元價(jià)段的住宅成交量降幅為11%以外，其余各價(jià)格段成交量降幅均高達(dá)37%至70%。盧灣區(qū)，甚至出現(xiàn)了半個(gè)月時(shí)間里新房零成交。成交均價(jià)為19993元/平方米，環(huán)比下降5%。此外，二手房市場成交也下降明顯。

　　在北京，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年1月上半月，北京市期房商品房簽約3471套，日均231套，較去年12月同期日均532套下降56.6%。北京市二手房市場總成交量、住宅成交量分別僅為5839套、5248套，相比12月上半月下跌幅度分別達(dá)到了72.2%及73.6%。

　　在深圳，深圳市規(guī)劃國土委的新房成交數(shù)據(jù)顯示，2010年1月8日至14日，

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