2009年京城樓市的表現(xiàn)，為這個(gè)判斷增添了不少證據(jù)。2010年剛剛開始，土地、金融、稅收等各種政策目前仍然撲朔迷離。

2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是延續(xù)2009年的“瘋狂”？還是像購(gòu)房者期待的那樣“大跌”？抑或像專家們的保守估計(jì)“穩(wěn)中有升”？一切仍將取決于未來一段時(shí)間可能出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

2009政策讓樓市瘋狂

政策松綁房?jī)r(jià)噌噌漲

2007年年底的樓市拐點(diǎn)，讓2008年北京樓市持續(xù)低迷了一整年。有鑒于此，2009年北京政府出臺(tái)了一攬子樓市松綁新政。

一副副“猛藥”接踵而至。從契稅下調(diào)到1%到免征印花稅和土地增值稅；從營(yíng)業(yè)稅5改2到房貸打7折以及公積金貸款利率下調(diào)；從限外令解禁到“70/90政策”暗自松綁；再加上寬松的貨幣政策……

于是，2009年北京樓市奇跡般地起死回生，無論是交易量還是房?jī)r(jià)都瘋狂飆升到了歷史制高點(diǎn)。

營(yíng)業(yè)稅新政恐慌需求大漲

2009年的較后一個(gè)月，面對(duì)瘋狂的房?jī)r(jià)，政府出臺(tái)了遏制房地產(chǎn)投機(jī)的系列政策，條就是把個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限兩年的優(yōu)惠恢復(fù)到5年。

消息公布時(shí)就有人預(yù)測(cè)，不少購(gòu)房者可能會(huì)搶搭營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠的“末班車”。

情況果真如此，政策生效前的恐慌性交易帶來市場(chǎng)的井噴——據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2009年12月前10天，北京二手房網(wǎng)上簽約套數(shù)已經(jīng)達(dá)14357套，其中住宅簽約套數(shù)達(dá)到了13576套，與11月相比，上漲幅度分別高達(dá)近60%及59%。

2010房?jī)r(jià)漲跌很難測(cè)

未來政策現(xiàn)在難預(yù)測(cè)

“2009年想不到，2010年不確定?！边@是地產(chǎn)老大王石對(duì)于這兩年樓市的評(píng)價(jià)。的確，2010年新的房地產(chǎn)政策以及可能帶來的房?jī)r(jià)走勢(shì)，目前看來仍然撲朔迷離。

1月12日晚間，央行宣布于1月18日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士將其解讀為貨幣政策收緊的信號(hào)，次日地產(chǎn)板塊應(yīng)聲大跌。但第三天，央行便出面澄清說，調(diào)高存款準(zhǔn)備金率并非政策收緊標(biāo)志，仍是一次中性的貨幣調(diào)控工具的使用。

潘石屹認(rèn)為，這次政策調(diào)控的信號(hào)意義要大于作為具體舉措的意義，而調(diào)控部門的“特別謹(jǐn)慎”更增加了未來的不可預(yù)知性。

調(diào)控力度需拿捏準(zhǔn)確

近段時(shí)間，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)論又重出江湖，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局總經(jīng)濟(jì)師姚景源公開表示，房?jī)r(jià)高漲帶來了社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂，但房地產(chǎn)作為我國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)一點(diǎn)也不能動(dòng)搖，不但不能動(dòng)搖還要進(jìn)一步發(fā)展。

既然是支柱產(chǎn)業(yè)，而且不能動(dòng)搖，那么房地產(chǎn)調(diào)控政策必然不會(huì)將房地產(chǎn)一棍子打死。要調(diào)控房?jī)r(jià)不要過快增長(zhǎng)，又要保證房地產(chǎn)的支柱地位，房地產(chǎn)政策調(diào)控的力度就得拿捏得準(zhǔn)確到位。因此潘石屹認(rèn)為，未來政府出臺(tái)政策，也會(huì)更加在意市場(chǎng)的反應(yīng)，試探性的程度會(huì)增加，而盡量不用“猛藥”。

金融新政起決定作用

社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容表示，一旦很多投資者利用銀行的金融杠桿大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)候，一定會(huì)把房?jī)r(jià)抬高。同樣，知名財(cái)經(jīng)評(píng)論人牛刀也認(rèn)為，貨幣金融政策的收緊才能有效抑制投資性需求，從而達(dá)到調(diào)控房?jī)r(jià)的目的。

記者采訪了解到，二套房政策、加息等均被業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為是抑制投資需求的有效手段，但需要各銀行的嚴(yán)格執(zhí)行落實(shí)。對(duì)于未來金融貨幣政策的走向，諸多專家均認(rèn)為將決定房?jī)r(jià)的走向，而2009年房?jī)r(jià)大漲歸根結(jié)底還是因?yàn)樨泿帕鲃?dòng)性過大。

因此，如果2010年央行繼續(xù)執(zhí)行寬松的貨幣政策，再加上供應(yīng)量有限，房?jī)r(jià)將繼續(xù)大漲，反之房?jī)r(jià)將有可能下跌。

非普宅界定樓市再掀波瀾

2009年12月23日公布的營(yíng)業(yè)稅細(xì)則，對(duì)五年內(nèi)的非普通住宅做出了全額征稅的規(guī)定。這個(gè)消息又一次掀起了樓市波瀾?！皣槈摹绷说姆瞧胀ㄗ≌姆恐骷娂姟靶袆?dòng)”起來。記者了解到，營(yíng)業(yè)稅細(xì)則發(fā)布以來，二手房市場(chǎng)上的高端房紛紛加緊過戶。

據(jù)了解，“非普通住宅”認(rèn)定的重要一點(diǎn)就是房屋面積在140平方米以上，而北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示：2009年11月北京成交140平方米以上的二手房為4153套，占12.67%。

新政策生效市場(chǎng)交易回落

隨著房地產(chǎn)政策從緊的方向進(jìn)一步明朗，以及二改五政策的實(shí)施，北京二手房交易又急轉(zhuǎn)直下。

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2010年1月1-7日二手房網(wǎng)簽量與2009年12月同期相比下降79.62%，僅為1761套。

進(jìn)入2010年，重新實(shí)施的二手房營(yíng)業(yè)稅二改五政策迫使京城二手房市場(chǎng)持續(xù)冷淡，據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2010年1月24日，二手房成交9703套，相比2009年12月同期下降近70%。

“遏制”房?jī)r(jià)有可能實(shí)現(xiàn)

在1月24日晚上舉行的北京“兩會(huì)”政務(wù)咨詢會(huì)上，市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，春節(jié)前北京將出臺(tái)2010年的樓市調(diào)控新舉措，具體措施將包括完善預(yù)售制度、打擊捂盤惜售、加快樓盤供應(yīng)、縮短二手房交易周期等。

對(duì)于有些樓盤按單元、樓層推出房源，變相“捂盤”的行為，市住建委負(fù)責(zé)人表示，“目前北京的預(yù)售規(guī)定是按棟開盤，即將出臺(tái)的新措施將根據(jù)國(guó)務(wù)院的規(guī)定進(jìn)一步完善預(yù)售制度，加快樓盤供應(yīng)，對(duì)那些不按照規(guī)定開盤預(yù)售的，還將聯(lián)合工商部門聯(lián)合執(zhí)法?！?p>此外，“對(duì)那些確實(shí)囤地的開發(fā)商，該罰的罰，該收回的收回，絕不手軟?！痹诒本皟蓵?huì)”政務(wù)咨詢會(huì)上，陳剛副市長(zhǎng)回應(yīng)有關(guān)“囤地開發(fā)商處置”問題時(shí)也這樣明確表示。

眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目開盤變相“捂盤惜售”早已不是什么新鮮事，使本就有限的供應(yīng)量更加捉襟見肘，一房難求的現(xiàn)象也越演越烈。

同時(shí)，開發(fā)商囤地也像是樓市的“潛規(guī)則”，一直若隱若現(xiàn)地存在著。而目前的政策信號(hào)表明，一直存在于樓市的這些“頑疾”似乎能徹底根除，而如果這樣，“遏制”房?jī)r(jià)將有可能實(shí)現(xiàn)。

專家意見　樓市政策

應(yīng)保持一定的穩(wěn)定性

每一次北京房?jī)r(jià)瘋狂上漲之前，都是房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)的時(shí)期?！胺康禺a(chǎn)政策應(yīng)該保持一定的穩(wěn)定性?！敝性禺a(chǎn)北方區(qū)總經(jīng)理李文杰這樣表示。他認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)政策調(diào)整過于頻繁，政府應(yīng)該保持政策的穩(wěn)定性，由市場(chǎng)來調(diào)整房?jī)r(jià)。

潘石屹同樣認(rèn)為，2009年第四季度房?jī)r(jià)上漲過快與70/90政策的反復(fù)有關(guān)。

他解釋說，2008年樓市低迷不執(zhí)行70/90政策，已經(jīng)準(zhǔn)備銷售的樓盤要重新改設(shè)計(jì)報(bào)批，現(xiàn)在又重新執(zhí)行70/90政策，再經(jīng)過一輪的重新改設(shè)計(jì)報(bào)批，而每一次的周期大概需要一年的時(shí)間，使很多需要重新報(bào)批的項(xiàng)目拖延了計(jì)劃上市時(shí)間。這導(dǎo)致了京城樓市供應(yīng)量吃緊，而需求量持續(xù)增加，房?jī)r(jià)自然肯定要上漲。

因此，出于穩(wěn)定樓市和房?jī)r(jià)的目的，京城房地產(chǎn)調(diào)控政策要盡量保持穩(wěn)定。

土地供應(yīng)政策至關(guān)重要

潘石屹及眾多房地產(chǎn)專家接受采訪時(shí)均表示，2010年至少上半年房?jī)r(jià)下降的可能性不大，下半年走勢(shì)主要看土地供應(yīng)。

據(jù)記者了解，未來3-5年內(nèi)將有大量土地供應(yīng)。而潘石屹則認(rèn)為，這些地塊位置偏遠(yuǎn)，而且從土地推出到項(xiàng)目建成也還需要一定時(shí)間，預(yù)計(jì)兩年內(nèi)依然無法形成有效供應(yīng)。

因此，有效的土地供應(yīng)政策至關(guān)重要，這將決定供需不平衡的市場(chǎng)現(xiàn)狀、房?jī)r(jià)走勢(shì)是否能得到改變。

除了供地位置，供地結(jié)構(gòu)也很重要。據(jù)記者了解，2010年政府要把住宅供應(yīng)土地的50%以上用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房和定向安置房等政府應(yīng)該保障的住房。這對(duì)于購(gòu)房者而言，也是一個(gè)“利好消息”。