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房地產(chǎn)商心存惶恐 下半年房價漲跌命懸一線

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 568 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
嘉賓:黃瑜 中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)副主任 中國指數(shù)研究院 常務(wù)副院長

這周房地產(chǎn)業(yè)較火爆的消息莫過于上周末上海17個樓盤井噴,連夜排隊購房的現(xiàn)象竟又重現(xiàn)。從一季度的房地產(chǎn)市場回暖到二季度樓市井噴,樓市在一片質(zhì)疑聲中開始“瘋狂成長”。那么這種“瘋狂”背后是什么,能否延續(xù)至下半年?

主持人:目前大家對于上周末上海重現(xiàn)排隊購房的情況議論紛紛,您認為這背后的原因是什么?

黃瑜:頭先,今年以來總的住宅上市量與去年同期相比有所減少,但成交量卻在一直增加。2008年底上海商品房可售量的出清周期不到10個月,今年以來上市量相對同期成交量顯得供不應(yīng)求。至于17個樓盤集中開盤,也是房地產(chǎn)商的一種營稍策略。之前,房地產(chǎn)商可能都“憋著”,把客戶積累到一定程度后再開盤,從而造成熱銷的場景。

主持人:您對下半年的房價走勢如何判斷?

黃瑜:前段時間的房地產(chǎn)市場的火爆是有其特殊原因的。

頭先,一開始是春節(jié)前后的房地產(chǎn)企業(yè)的促銷,比如打折,優(yōu)惠等等對這輪市場的回暖起了很大的作用。2008年剛性需求的積累釋放也帶動了2009年初市場回暖。接著國家4萬億的投資下去后,民間資本擔心未來通貨膨脹,與此同時實體經(jīng)濟仍不景氣,投資渠道太少,所以大量資金涌入房地產(chǎn)市場,這使得樓市回暖得以延續(xù)。

其次,2008年底政府出臺了一系列政策,使得較近一段時間購房成本有所降低,比如,利率七折,稅費的減少,使整個購房支付費用減少了約10%,這對于購房者來說確實也是一筆不小的費用,所以很多購房者選擇這個時機入市。

但沒有實體經(jīng)濟的好轉(zhuǎn),目前的這個高房價還是缺少一些支撐的。因此,我個人認為下半年房價的走勢不管是漲是跌,很大程度上取決于政府的金融政策。因為目前房地產(chǎn)市場上的投資性需求開始上升。投資需求跟剛性需求完全不同。它們是可購可不購的群體,市場機會好就跟進,市場有風(fēng)吹草動馬上就會退出來。所以投資需求很敏感,很容易受外界的影響。比如,如果繼續(xù)目前這種寬松的貨幣政策的話,若有更多一些錢進入,房價確實仍然會漲。但如果投資性需求像現(xiàn)在這樣繼續(xù)推高房價的話,我認為政府不會坐視不管。例如房貸利率不再實行七折優(yōu)惠,或其他稅費上的優(yōu)惠不再實施了,市場就會有所反映。貨幣政策稍有緊縮,馬上就會影響投資性需求。

主持人:有人提出,在樓市回暖過程中,房地產(chǎn)商拼命搶地,房地產(chǎn)目前的泡沫比2007年更瘋狂,真的如此嗎?

黃瑜:目前房地產(chǎn)商大量購地有幾種原因。

一、 今年一季度,房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金持有量,在還完短期負債后,都有錢余。這是幾年來大多數(shù)開發(fā)商頭次現(xiàn)金流為正,即使在2007年較好的時候,他們的現(xiàn)金流不一定都為正。手上有錢了,企業(yè)肯定要再尋求投資機會。尤其是上市公司,有業(yè)績壓力,不能讓錢趴在賬上,它必須進行投資,為下一步發(fā)展打基礎(chǔ)。

二、 很多企業(yè)購地跟銀行支持有較大關(guān)系。銀行對有信譽的品牌房地產(chǎn)大企業(yè)有一定的貸款傾斜,比如,增加授信額度等。再加之證券市場較近又批準一些杰出企業(yè)增發(fā)債券,使得一些大的房企有充分的資金購地。

三、 目前的土地市場經(jīng)過一輪調(diào)整,政府所報底價平均底于2007年的水平。而經(jīng)過上一輪調(diào)整,房地產(chǎn)商對好地塊的定義也已經(jīng)達成共識,比如城市的核心地塊,有明顯的發(fā)展?jié)摿?,地塊不大,可以短平快的操作,這樣的地出來,他們都有比較強烈的欲望去拿,所以會出現(xiàn)搶地的現(xiàn)象。

四、 房地產(chǎn)商們其實跟消費者是一樣的,他們也擔心出現(xiàn)通脹,而購地一定程度可以抵御通脹的風(fēng)險。他們同樣擔心手里的錢不值錢,有變現(xiàn)保值的要求,而土地是他們的原材料,可以先購下做諸備。

至于泡沫,我認為目前全國性的房地產(chǎn)泡沫是沒有的。四大一線城市資源集中,潛在價值大,就算短期看有泡沫,但放到一個中長的時間表里看,市場完全有能力慢慢消化。

主持人:如何看待房地產(chǎn)商一邊瘋狂拿地,一邊卻不增加開工量的現(xiàn)象(上海1-5月份房地產(chǎn)開發(fā)投資降低了2.7%)。一般來說,搶地說明房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕并看好后市,但既然看好后市,為什么不增加開工量呢?

黃瑜:對于不增加開工量的現(xiàn)象,是因為實際上目前房地產(chǎn)商也不是信心十足,他們也認為目前房地產(chǎn)市場的回暖缺少經(jīng)濟基礎(chǔ)的支撐,整個經(jīng)濟目前還沒有實質(zhì)的好轉(zhuǎn),而在這個基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)市場的一枝獨秀很難長久。目前的房地產(chǎn)企業(yè)也不是不開工,只是更趨向穩(wěn)健發(fā)展,比如萬科,提出向質(zhì)量效益型企業(yè)轉(zhuǎn)變,并不盲目追求規(guī)模。保利地產(chǎn)提出以銷定產(chǎn)。這與他們購地的行為并不矛盾,只是目前整個經(jīng)濟形勢都很復(fù)雜,情況也多變,房地產(chǎn)企業(yè)也不得不更謹慎。(記者 王曉華)



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