2月京滬深穗成交跳水房價未降

地方調控被質疑“太溫柔”

上周,國務院總理 與網友在線交流時,有網友就向他表示雖然樓市頻出重拳,但仍擔心拉不住這匹脫韁的野馬。對此 表示,政府有責任管好房地產市場,將依法對圈地不用、捂盤惜售、哄抬房價的違法違規(guī)行為進行懲處?！拔矣袥Q心,本屆政府任期內能把這件事情管好,使房地產市場健康發(fā)展,使房價能夠保持在一個合理的價位?！?p>不過 所強調的針對房地產市場四個方面的調控措施基本仍是對“國4條”、“國11條”政策的重申。而“國4條”、“國11條”出臺后,雖然各地———尤其是一線城市成交量出現下跌,但房價仍然維持高位,甚至有繼續(xù)上漲的跡象。

剛出爐的2月數據顯示,北京期房網上簽約總量為8322套,為1月成交量的75%,剔除經濟適用房和限價商品房之后的商品住宅簽約套數為4012套,成交量僅相當于上月6463套的六成；上海全市商品住宅成交面積為32萬平方米,與1月份相比大幅減少54.29%,已是連續(xù)兩個月出現逾半跌幅,并創(chuàng)造了自2005年以來的較低紀錄；廣州2月全市一手住宅網簽3494套,同比下降47%,環(huán)比則縮水一半；在深圳,2月新建商品住宅銷售面積共計91216平方米,比去年同期下降75%,環(huán)比下降74%。不過從房價來看,總體仍處于高位并未出現太大調整。

業(yè)內人士分析,2月成交量下跌有其客觀原因,如逢年過節(jié)、新貨偏少等因素,但還是體現出了調控政策的成效初顯。不過,僅從“國4條”、“國11條”來看,調控總體溫和,加上目前開發(fā)商手頭資金仍較充裕,并不急于購房,也就咬著房價不松了。

此外,近期各地也陸續(xù)出臺了落實“國11條”的地方性樓市調控政策,如“京11條”、“粵4條”等等。但這些政策一出,就被不少網友和市民質疑“太溫柔”,認為多數只是對現有政策的重申。一位不愿意透露姓名的專家直指,受土地財政影響,與政府相比,各地方政府顯然被房地產捆綁得更厲害,因此當樓市不景氣“救市”時,地方政府肯定會出臺更多的利好措施；而當樓市需要調控時,地方政府也幾乎不可能收得比更緊。

因此,在2010年供應總體偏緊的情況下,現有調控政策能否真正讓房價穩(wěn)定下來,不少業(yè)內人士均表示還有待觀察。

房價剎不住車引發(fā)多重擔憂

“兩會”后可能出臺新政

在這樣的背景下,今年的全國“兩會”,房地產市場勢必仍將是一個繞不過去的話題,尤其是房價瘋漲了一年之后仍然煞不住車,更加劇了代表委員們的擔憂。

“現在一些人用于還房貸的支出占到了收入的30%-50%,甚至更高,購房壓力讓許多年輕人背上了沉重的包袱,形成所謂的‘房奴’?！比珖f委員、山東經濟學院房地產經濟研究所名譽所長郭松海說,“這會嚴重影響他們的消費支出,從而對消費形成抑制?！?p>全國政協委員、中國工商銀行原監(jiān)事長王為強則表示,房價短期內上升過快,房地產市場增速過度,會給金融機構帶來系統(tǒng)性風險。他還指出,居民申請貸款,用于購購多套房屋和投資炒房的行為增多,也就是說一人多貸,導致借款人不能及時還貸的風險加大。

此外,“地王”頻出、地價不斷攀高,大型房企對中小企業(yè)的擠出效應也日益明顯；高地價也必然導致高附加值的豪宅越來越多,普通商品住房的供應也將受到擠壓。這些都與當前調控樓市時希望增加普通商品住房、中小戶型供應的精神相悖。

其實,層面對于樓市的關注并沒有懈怠。春節(jié)前,一次被稱為中國有史以來規(guī)模、覆蓋較廣的針對房地產調控政策落實情況的九部委聯合督察展開。這次督察的一項重要內容就是此前出臺的“國11條”的調控效果以及各地的落實情況。也就是說,對于樓市的動態(tài)把握開始比以往更為及時,而按照國務院要求,在全國“兩會”召開之前,所有督察工作必須完成,較終督察情況報告將會呈國務院,成為有關部門考慮未來的樓市調控政策的依據。

因此不少業(yè)內人士預測,今年1月前后的一系列樓市調控政策只是一個逗號,“兩會”過后,還可能繼續(xù)出臺新政。隨著會期越來越臨近,會后樓市政策走向以及“兩會”是否會成為今年樓市的一個分水嶺的懸念縈繞在了各方心頭。

下一步調控或包括信貸、財稅、融資等措施

開發(fā)商較憂按揭再收緊

按照“國4條”、“國11條”所定基調和主要精神,下一步較有可能將在信貸、財稅、企業(yè)融資、土地等方面出臺更加嚴厲的后續(xù)措施。

近期,控制流動性的政策頻發(fā)。據監(jiān)管層人士此前透露,2月周的信貸總量已經減少,而且各家銀行上報的2月信貸計劃規(guī)模都比1月少了很多。因此2、3月新增貸款很可能因為略顯強勢的調控而下滑。

銀行控制信貸規(guī)模,頭當其沖的就是個人按揭貸款。不僅二套房貸被嚴格收緊,連頭套房貸優(yōu)惠也被部分銀行取消,利率優(yōu)惠從7折提至了8.5折。銀監(jiān)會也再次重申,商業(yè)銀行應堅決控制投資投機性購房貸款。在嚴格二套房貸的同時,還要大幅度提高三套以上個人按揭貸款的頭付和利率要求。

一位開發(fā)商表示,他較擔心的是“銀行按揭貸款政策繼續(xù)收緊”。其實,他所面臨的資金壓力可能將不僅僅來源于按揭貸款的收緊。據媒體報道,今年銀行業(yè)還會格外加強對開發(fā)貸款的控制,將對國土資源部門認定的建設用地閑置2年以上的房地產項目,禁止發(fā)放開發(fā)貸款。

記者還了解到,目前證監(jiān)會也正在聯合國土資源部等,擬訂上市公司募集資金管理新政,旨在確定更為明確、細致嚴格的審核標準,從而把好房企土地融資的“閘門”。國土部近期也擬出臺一個關于加強房地產用地供應和監(jiān)管的文件,內容將以加強保障性住房用地供應、加強土地供出之后的管理,以及強化房地產市場閑置土地監(jiān)管等為主。

此外,去年底保監(jiān)會起草的《保險資金運用管理暫行辦法(草案)》開始面向社會公開征求意見,并已于2月初上交保監(jiān)會主席辦公會議審議并原則通過。目前已上報國務院擇機發(fā)布。與征求意見稿相比,保險資金投資不動產的門檻被進一步提高了。

還值得關注的是,財稅新政也在醞釀之中。雖然物業(yè)稅實現全面空轉后,有稅務專家私下透露,短期之內推行的難度仍然很大,甚至年內推出試點的可能性也不大,但是今年房產稅改革有望先期破冰,這將為從根本上遏制住部分城市的房價過快上漲鋪平道路。