一位業(yè)內(nèi)人士表示：“‘國(guó)十條’本身較以往的調(diào)控政策更為嚴(yán)厲，針對(duì)性也很強(qiáng)，但能否達(dá)到預(yù)期效果，關(guān)鍵還在于地方的執(zhí)行力。”

此前，北京細(xì)則因“一戶一房”措施被稱為“較嚴(yán)厲的地方版細(xì)則”，深圳細(xì)則卻被業(yè)界評(píng)價(jià)“過(guò)于保守”。而相關(guān)人士指出：“相較于已經(jīng)出臺(tái)細(xì)則的城市而言，目前許多二三線城市還在觀望，主要看其他城市都會(huì)怎么做，對(duì)新政落實(shí)的上下浮動(dòng)界限在哪里，然后好依據(jù)自身情況來(lái)設(shè)定細(xì)則?！?p>

北京執(zhí)行史上較嚴(yán)厲上限

政策還原：繼4月17日《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》出臺(tái)13天后，北京出臺(tái)了實(shí)施細(xì)則，實(shí)施細(xì)則比政府的《通知》更加嚴(yán)厲。

北京的實(shí)施細(xì)則有12條具體措施，條條扣著“國(guó)十條”，但在“國(guó)十條”為地方政府留出的具體操作空間中，北京市全部執(zhí)行了較嚴(yán)厲的上限。例如自政策發(fā)布之日起，同一購(gòu)房家庭只能新購(gòu)購(gòu)一套商品住房。

同時(shí)，這一被稱為“京12條”的實(shí)施細(xì)則要求，要對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清算和稽查；個(gè)人售房在計(jì)征稅款時(shí)，納稅人不能提供原購(gòu)房?jī)r(jià)款相關(guān)憑證和其他完整準(zhǔn)確稅費(fèi)憑證的，稅務(wù)部門(mén)可通過(guò)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)查詢相關(guān)信息資料，或者按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定確定征收方式和應(yīng)征稅款，這意味著房產(chǎn)征稅的漏洞正在被逐一封堵。

記者分析：“京12條”可以提煉成四個(gè)字：“不讓炒房”！它的意圖就是把不合理的購(gòu)房需求剔出市場(chǎng)，抑制投機(jī)性購(gòu)房。

業(yè)內(nèi)人士指出，北京限定新購(gòu)房套數(shù)的臨時(shí)性措施，必然造成樓市的觀望情緒加劇，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的局面。同時(shí)，北京作為頭都城市，外地人購(gòu)房的比例一直比較高，“京12條”對(duì)類(lèi)外地人在北京購(gòu)購(gòu)住房加大限制，不給貸款支持，實(shí)際上是打擊那些外地的炒房者。

廣州暫不實(shí)施“限購(gòu)令”

政策還原：5月21日，廣州細(xì)則正式出臺(tái)，列舉了24項(xiàng)舉措。并沒(méi)有規(guī)定限制購(gòu)房套數(shù)、征收房產(chǎn)稅、停止三套房貸等嚴(yán)厲的政策。

廣州細(xì)則24條措施主要是重申國(guó)務(wù)院“國(guó)十條”的多項(xiàng)措施，如嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房，堅(jiān)決抑制不合理住房需求；對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的樓盤(pán)進(jìn)行清算和稽查；明確保障性住房供應(yīng)量、商品房和限價(jià)房供應(yīng)量等等。此前，北京細(xì)則明確限制一戶只能新購(gòu)一套房。廣州細(xì)則只是明確，市國(guó)土房管局、金融辦要根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和未來(lái)調(diào)控成效，在房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)勢(shì)頭得不到有效遏制的情況下，研究采取一定時(shí)期內(nèi)限制購(gòu)房套數(shù)等臨時(shí)措施，抑制投機(jī)性購(gòu)房需求。

同時(shí)，廣州細(xì)則也沒(méi)有推出類(lèi)似與上海、重慶等地出臺(tái)的征收房產(chǎn)稅或特殊房產(chǎn)消費(fèi)稅等政策。對(duì)此，有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，廣州作為副省級(jí)省會(huì)城市，實(shí)際職權(quán)與地級(jí)市并無(wú)區(qū)別，沒(méi)有定稅權(quán)限。

記者分析：廣州出臺(tái)溫和地方細(xì)則，開(kāi)發(fā)商無(wú)疑是歡迎的，然而，廣州市國(guó)土房管局公布的另一組成交數(shù)據(jù)顯示，2010年4月，廣州市十區(qū)一手住宅交易均價(jià)為11511元/平方米，同比上升44.3%，環(huán)比上升6%。

顯然，一個(gè)一年時(shí)間樓價(jià)增幅逾四成的城市，已不能稱得上“理性”，對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，溫和的地方細(xì)則也許并不能解決所有問(wèn)題。

深圳“太溫和”被指避實(shí)就虛

政策還原：5月6日，備受注目的深圳版“新國(guó)十條”細(xì)則終于出臺(tái)——《關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，與此前流傳的各種版本不同的是，具體細(xì)則并沒(méi)有那么嚴(yán)厲。

從落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策來(lái)看，細(xì)則中涉及的僅包括嚴(yán)格執(zhí)行10號(hào)文對(duì)購(gòu)購(gòu)不同套數(shù)住房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)差別化信貸政策。除卻關(guān)于保障性住房等一些常規(guī)性內(nèi)容外，細(xì)則較值得關(guān)注的是對(duì)“非本地居民”(即非深戶居民)的限制。

細(xì)則第七條規(guī)定：限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房；商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)購(gòu)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)購(gòu)住房貸款；對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房，嚴(yán)格按照有關(guān)政策執(zhí)行。

值得注意的，此前一直流傳的限購(gòu)套數(shù)政策則沒(méi)有在細(xì)則中出現(xiàn)。

記者分析：由于此前市場(chǎng)預(yù)期強(qiáng)烈的“非戶籍居民只能購(gòu)購(gòu)一套房”等條款并未出現(xiàn)在細(xì)則中，一些業(yè)內(nèi)人士對(duì)深圳版“國(guó)十條”的評(píng)價(jià)是：心太軟，毫無(wú)殺傷力。

細(xì)則沒(méi)有細(xì)化二套房貸款政策，或是停止三套房貸政策的具體執(zhí)行時(shí)間；沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定保障房供應(yīng)的計(jì)劃和投入資金的情況，沒(méi)有制定相關(guān)土地稅費(fèi)的具體操作細(xì)節(jié)。在懲罰規(guī)定上，壓根就沒(méi)有可操作的條款和細(xì)節(jié)等。

重慶調(diào)控實(shí)行“軟著陸”

政策還原：5月21日，重慶公布了十條細(xì)則，文件中提到，貸款購(gòu)購(gòu)頭套自住房(建筑面積大于90平方米)的家庭，貸款頭付款比例不得低于30%；貸款購(gòu)購(gòu)套住房的頭付款比例不得低于50%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)購(gòu)第三套及以上住房的，貸款頭付款比例和貸款利率大幅度提高。

政策有保有壓，對(duì)普通商品房和頭次購(gòu)房予以鼓勵(lì)，而對(duì)高端房以及投資性購(gòu)房消費(fèi)則予以限制。其中包括，對(duì)在主城區(qū)頭次購(gòu)購(gòu)住房、同時(shí)在主城區(qū)繳納個(gè)人所得稅的按揭購(gòu)房者進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)助，并給予相關(guān)優(yōu)惠政策。普通商品住房(含二手住房)交易契稅按1%征收，住房交易手續(xù)費(fèi)減半收取。同時(shí)，嚴(yán)禁向別墅項(xiàng)目供地，并將高端住房土地增值稅預(yù)征率上調(diào)到2%；引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)逐步減少大套型高端住房上市量。

記者分析：重慶細(xì)則沒(méi)有“加碼”，調(diào)控著眼于加強(qiáng)住房保障、增加有效供給、規(guī)范市場(chǎng)秩序等，沒(méi)有對(duì)三套房停貸作出限制，同時(shí)對(duì)頭次購(gòu)購(gòu)住房并以按揭方式支付的主城納稅人實(shí)行財(cái)政補(bǔ)助，有保有壓的調(diào)控措施。

同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士表示，與其他城市細(xì)則相比，重慶細(xì)則更關(guān)注民生，政府提出“開(kāi)發(fā)土地”和“建設(shè)保障房”的增大供給的做法更加貼近重慶市場(chǎng)的實(shí)際情況。

浙江多項(xiàng)稅收政策從緊

政策還原：5月17日，浙江省政府網(wǎng)站權(quán)威發(fā)布《堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》(浙政發(fā)〔2010〕23號(hào))，明確通過(guò)相關(guān)稅收、銀行放貸、土地出讓金繳納政策遏制炒房和投機(jī)性購(gòu)房。

該文件提出，“各地特別是住房供應(yīng)緊張、房?jī)r(jià)較高、漲幅較大的城市”，可制定臨時(shí)性限購(gòu)多套住房的政策；各地可在國(guó)家規(guī)定的1%-3%個(gè)人所得稅征收率范圍內(nèi)，臨時(shí)性適當(dāng)提高征收標(biāo)準(zhǔn)。

除稅收外，浙江新政對(duì)土地供應(yīng)也提出了明確要求。上述《意見(jiàn)》稱，“各地要在7月底前編制和公布《2010—2012年住房建設(shè)規(guī)劃》，并報(bào)上一級(jí)政府備案。切實(shí)保障住房用地供應(yīng)，其中保障性住房、政策性住房、城市危舊房與‘城中村’改造、中小套型普通商品住房建設(shè)用地不得低于住房用地供應(yīng)總量的70%，并予以優(yōu)先保障?！?p>記者分析：“浙江新政比‘新國(guó)十條’兇狠！”有業(yè)內(nèi)人士指出，諸如“實(shí)名制”購(gòu)房，頭套90平方米以上房貸較低頭付三成，嚴(yán)控公積金二次房貸等條款，都顯示出調(diào)控力度之大。

值得關(guān)注的條款如“對(duì)國(guó)家有關(guān)部門(mén)后續(xù)出臺(tái)的合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)、調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益等有關(guān)稅收政策和套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，各地要認(rèn)真貫徹執(zhí)行”，市場(chǎng)人士分析，這至少表明浙江對(duì)征收房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)的支持立場(chǎng)。

青島猛砸高房?jī)r(jià)

政策還原：“國(guó)十條”出臺(tái)后，青島立刻跟進(jìn)，《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展進(jìn)一步加快住房建設(shè)的意見(jiàn)》宣告“新14條”正式出臺(tái)。

根據(jù)該文件，我市將實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，暫停發(fā)放購(gòu)購(gòu)第三套及以上住房貸款，同時(shí)對(duì)非本地居民購(gòu)房暫停發(fā)放房貸。此外，針對(duì)甚囂塵上的捂房惜售行為，此次出臺(tái)政策明確指出，一旦新樓盤(pán)取得預(yù)售許可證起10日內(nèi)，必須在售房現(xiàn)場(chǎng)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格。

與國(guó)務(wù)院“新10條”相比，青島市此次出臺(tái)的“新14條”更為嚴(yán)厲，執(zhí)行的均為國(guó)務(wù)院文件的上限。

此次出臺(tái)的《意見(jiàn)》，從嚴(yán)格限制投機(jī)性購(gòu)房、增加住房用地供應(yīng)、優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管、建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制等五個(gè)方面來(lái)調(diào)控市場(chǎng)。

記者分析：在青島樓市新政中，影響比較大的條款除了對(duì)房地產(chǎn)商的調(diào)控外，就是對(duì)二套房、三套房的貸款政策的收緊限制，包括停止發(fā)放三套房貸款。沒(méi)有資金的支撐，房?jī)r(jià)再往上走比較難。

除了銀行收緊貸款政策外，新政還對(duì)外地人購(gòu)房進(jìn)行嚴(yán)格限制。如果下一步再?gòu)亩悇?wù)政策上，比如說(shuō)房產(chǎn)稅、物業(yè)稅等方面再出臺(tái)調(diào)控措施的話，對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊力就會(huì)更為巨大。

(作者：石彥梅)