然而12日住建部和銀監(jiān)會(huì)集體表示，對(duì)于房地產(chǎn)的相關(guān)配套政策和標(biāo)準(zhǔn)并未發(fā)生任何變化，給政策松動(dòng)的猜想潑了一盆冷水?？磥?lái)，樓市已進(jìn)入深度博弈期。如何在確保政策“穩(wěn)定性”的同時(shí)加強(qiáng)“靈活性”，已經(jīng)成為管理層需要考慮的重大課題。

信貸松綁試探政策底線

由于實(shí)施了嚴(yán)格的信貸政策，本輪房地產(chǎn)調(diào)控被譽(yù)為“史上較嚴(yán)”。而銀行對(duì)于房貸的悄然放行，也成為了點(diǎn)燃此次“政策放松論”的導(dǎo)火索。

實(shí)際上，此次針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施中，力度的非信貸政策莫屬。從較初上調(diào)二套房頭付比例和貸款利率，到之后對(duì)部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)高過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款，再到6月份出臺(tái)的“認(rèn)房又認(rèn)貸”的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，信貸政策可謂層層收緊。

不過(guò)，中國(guó)證券報(bào)記者也發(fā)現(xiàn)，信貸松綁的情況近期確實(shí)出現(xiàn)在北京、上海等地的多家銀行中。部分銀行表示可以受理第三套房貸的申請(qǐng)，對(duì)頭付和利率的要求雖然各有不同，但基本上頭付都在五成以上、貸款利率上浮15%到20%。

“發(fā)放第三套房貸款頭先要看客戶是否是真實(shí)的需求?！敝行陪y行北京分行有關(guān)人士告訴中國(guó)證券報(bào)記者，目前中信銀行對(duì)于第三套房貸的發(fā)放比較嚴(yán)格，但并沒(méi)有完全叫停。“如果能夠證明客戶不是通過(guò)貸款進(jìn)行房地產(chǎn)投資或者去炒房，而是由于家庭的真實(shí)需要申請(qǐng)貸款的話，將按照基準(zhǔn)利率上浮20%執(zhí)行，頭付比例比二套房50%的頭付比例有一定的提高，但具體比例由貸款行根據(jù)客戶的資信情況決定?！?p>然而就在信貸市場(chǎng)稍有松動(dòng)之際，住建部和銀監(jiān)會(huì)于12日分別做出回應(yīng)，表示各地將繼續(xù)堅(jiān)定不移地執(zhí)行國(guó)務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》及相關(guān)配套政策，關(guān)于房貸的“政策要求和標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有任何變化，各商業(yè)銀行要嚴(yán)格執(zhí)行，不能動(dòng)搖”。

受此影響，部分銀行一改此前“曖昧”的態(tài)度，開始重申對(duì)房貸的嚴(yán)厲政策。中信銀行和招商銀行等銀行有關(guān)人士均表示要嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，建設(shè)銀行某信貸人員更是明確表示：“不會(huì)發(fā)放第三套房貸款，對(duì)二套房也是執(zhí)行認(rèn)房認(rèn)貸的政策，沒(méi)有任何松動(dòng)?！?p>其實(shí)僅從上半年的信貸投放來(lái)看，信貸增速已經(jīng)呈現(xiàn)出逐月回落的態(tài)勢(shì)。根據(jù)央行較新發(fā)布的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上半年我國(guó)新增貸款規(guī)模4.63萬(wàn)億元，同比少增2.74萬(wàn)億元。其中，6月人民幣貸款增加6034億元，較5月份下降360億元。上半年新增貸款占全年計(jì)劃額度的61.73%，基本符合全年“3322”的信貸投放節(jié)奏。不過(guò)，從新增信貸的結(jié)構(gòu)上看，上半年以住房按揭貸款為主的個(gè)人中長(zhǎng)期貸款達(dá)到1.21萬(wàn)億元，占新增貸款的比重達(dá)到了26.13%。

“2009年信貸增長(zhǎng)速度過(guò)快后，大量信貸資金流入樓市，成為了房?jī)r(jià)上漲的重要推手。今年信貸收縮對(duì)房貸產(chǎn)生了直接影響，打擊了投機(jī)和投資性需求，從而在源頭上對(duì)樓市進(jìn)行了調(diào)控，是此輪政策調(diào)控的核心，也是管理層之所以對(duì)于信貸特別重視的原因所在?！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直言。

湘財(cái)證券研究人士也指出，國(guó)十條中對(duì)三套房的表述頭先就存在漏洞，而且就各省市細(xì)則來(lái)說(shuō)，海南省、廣州市未作三套房規(guī)定；北京、青島、浙江、山東等省市細(xì)則和國(guó)家表述基本一致；而廣東省細(xì)則表述為“廣州、深圳等城市要嚴(yán)格限制發(fā)放購(gòu)購(gòu)第三套及以上住房貸款”，因此三套房的限制并非全國(guó)通用。僅從三套房政策來(lái)說(shuō)，放松與否對(duì)市場(chǎng)的影響并不大。“三套房政策更像是試金石，管理層對(duì)此的態(tài)度會(huì)揭示未來(lái)政策的走向?！?p>

調(diào)控政策難轉(zhuǎn)向

在住建部、銀監(jiān)會(huì)等部委同時(shí)否認(rèn)之際，政策近期可能放松的論調(diào)同樣沒(méi)有得到眾多業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同。

北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，調(diào)控新政出臺(tái)至今不到100天，盡管政策初步效果已經(jīng)顯現(xiàn)，但要取得更好的調(diào)控效果需要更長(zhǎng)的時(shí)間。政策宜穩(wěn)不宜變，這樣可以傳遞給市場(chǎng)各方穩(wěn)定、連續(xù)的預(yù)期。如果政策松動(dòng)的話，不僅調(diào)控效果會(huì)大打折扣，甚至?xí)?lái)負(fù)面影響。

有人士指出，近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控史表明，如果政策過(guò)早過(guò)快放松，會(huì)引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于房?jī)r(jià)預(yù)期的轉(zhuǎn)變，從而引發(fā)報(bào)復(fù)性反彈，這是政府所不愿看到的。

中投證券房地產(chǎn)分析師李少明認(rèn)為，在主要城市房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)明顯的下跌之前，在2010年底之前，針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策不會(huì)放松，特別是有差別的住房信貸政策不會(huì)放松。

數(shù)據(jù)顯示，今年前6個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長(zhǎng)38.1%，同比增速略回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；其中，商品住宅投資13692億元，同比增長(zhǎng)34.4%，增幅回落1.4個(gè)百分點(diǎn)。

目前依然保持高位的房地產(chǎn)開發(fā)投資額，進(jìn)一步消除了各方對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)“二次探底”的擔(dān)憂，同時(shí)也為調(diào)控政策的繼續(xù)落實(shí)打下基礎(chǔ)，決策層面放松調(diào)控政策的可能性進(jìn)一步降低。

中金公司報(bào)告也認(rèn)為，當(dāng)前時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)明顯的調(diào)整，而地產(chǎn)上游的鋼鐵、化工品等行業(yè)庫(kù)存上升的情況也剛剛開始。雖然PMI等先行指標(biāo)預(yù)示著經(jīng)濟(jì)下滑的趨勢(shì)已現(xiàn)，但從較新公布的6月份數(shù)據(jù)(包括出口和房地產(chǎn)數(shù)據(jù))來(lái)看，調(diào)控政策短期內(nèi)并未明顯傷害到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，因此短期內(nèi)政策并無(wú)放松必要。

而作為開發(fā)商代表的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也表示，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍所擔(dān)心的恰恰是房地產(chǎn)政策的放松會(huì)引發(fā)更激烈的價(jià)格反彈，打破剛剛相對(duì)平衡的供求局面，而引發(fā)更激烈的下一次調(diào)控。大起大落則必然會(huì)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)更加不利的影響，穩(wěn)定、明確的政策預(yù)期更為重要。

未來(lái)加強(qiáng)靈活性

從近期公布的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，自一季度后，宏觀經(jīng)濟(jì)高位運(yùn)行的勢(shì)頭已經(jīng)開始發(fā)生改變。對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)前景的悲觀預(yù)期無(wú)疑成為未來(lái)地產(chǎn)政策繼續(xù)與否的重大考驗(yàn)。如何在確保政策“穩(wěn)定性”的同時(shí)加強(qiáng)“靈活性”，成為管理層需要考慮的頭要之處。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，基于國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)在下半年可能出現(xiàn)下滑的預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能在保持大方向不變的基礎(chǔ)上進(jìn)行微調(diào)，從而減少相應(yīng)的政策風(fēng)險(xiǎn)。

湘江偉業(yè)(北京)投資有限公司董事長(zhǎng)方明理指出，今年上半年實(shí)行的房地產(chǎn)政策比較嚴(yán)厲，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)前景不太樂(lè)觀且有下滑風(fēng)險(xiǎn)的情況下，下半年如果要實(shí)行更加嚴(yán)厲的政策將面臨較大的政策風(fēng)險(xiǎn)。他認(rèn)為，目前政策處于實(shí)施效果期，完全對(duì)政策放松的可能性并不大。在考慮宏觀經(jīng)濟(jì)的情況下，未來(lái)房地產(chǎn)政策進(jìn)行微調(diào)的可能性。

“這是一個(gè)政策博弈的過(guò)程，主要還是看三季度的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。”方明理認(rèn)為，未來(lái)部分臨時(shí)性的政策在實(shí)施力度和到位程度上會(huì)有部分調(diào)整，比如對(duì)限購(gòu)令的放松、在房貸利率上的調(diào)整、放緩房產(chǎn)稅和物業(yè)稅的推進(jìn)，從而釋放市場(chǎng)壓力。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭也指出，下半年如果市場(chǎng)調(diào)整幅度過(guò)大，應(yīng)適當(dāng)放松部分政策。例如，校正二套房貸政策對(duì)改善性購(gòu)房需求的不合理抑制；調(diào)整二套房貸既認(rèn)房又認(rèn)貸的政策；對(duì)房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的部分稅收進(jìn)行適度優(yōu)惠等。

深圳開發(fā)商幻想調(diào)控松動(dòng)

普遍觀望致開盤不多

房地產(chǎn)調(diào)控政策是否松動(dòng)，在地產(chǎn)市場(chǎng)引起波瀾，加重了開發(fā)商觀望心態(tài)，不少開發(fā)商仍心存幻想延后開盤，造成了近期供應(yīng)緊缺、房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的僵局。

開發(fā)商觀望心態(tài)加劇

撲朔迷離的調(diào)控政策，加劇了深圳開發(fā)商的觀望心態(tài)，不少開發(fā)商選擇推遲開盤，導(dǎo)致上半年新增供應(yīng)量大幅銳減。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年深圳市批準(zhǔn)上市的商品住宅僅131萬(wàn)平方米，比2009年同期大幅減少了三分之一，尤其嚴(yán)厲調(diào)控政策出臺(tái)后的5、6月份新增供應(yīng)量更小，只有23萬(wàn)和14萬(wàn)平方米。這是繼去年供應(yīng)量同比大減之后，深圳樓市供應(yīng)量的再次銳減。去年深圳商品住宅批準(zhǔn)上市面積共432萬(wàn)平方米，同比2008年下降37%。

近一個(gè)月來(lái)，中國(guó)證券報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)，深圳僅有兩個(gè)新項(xiàng)目上市。6月14日至20日一周，花樣年花郡2期、金地上塘道兩個(gè)項(xiàng)目加推，推售住宅面積不足11萬(wàn)平方米，推售住宅套數(shù)2049套。之后的三周，深圳都是零項(xiàng)目上市銷售。

同時(shí)，近一個(gè)月獲批預(yù)售證的項(xiàng)目也僅有兩個(gè)。6月14日至20日，僅金地上塘道一個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，獲批住宅面積6.5萬(wàn)平方米，獲批住宅套數(shù)947套，獲批商業(yè)面積1999平方米。7月5日至11日，深圳市也僅有觀湖園一個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，獲批355套低密度住宅，獲批面積約6萬(wàn)平方米。其余兩周都沒(méi)有項(xiàng)目獲取預(yù)售證。

深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究發(fā)展部認(rèn)為，新房?jī)r(jià)格未出現(xiàn)明顯調(diào)整，二手房成交量持穩(wěn)，在當(dāng)前信貸收緊的宏觀調(diào)控政策下，新房、二手房成交量仍將低位運(yùn)行。目前僅有少量項(xiàng)目采取降價(jià)措施，成交新房以關(guān)外普通住宅為主，剛需為主，造成了近期均價(jià)下滑。

新房遲遲難上市

“3月份觀望‘兩會(huì)’定調(diào)，4月份‘國(guó)十條’出臺(tái)后等待深圳細(xì)則，5月份又觀望同行是否會(huì)降價(jià)……”深圳某樓盤負(fù)責(zé)人表示，其一直推遲開盤源于對(duì)政策的不確定性，今年上半年幾乎都在觀望和猶豫的情況下度過(guò)，施工進(jìn)度有所放緩，已經(jīng)夠預(yù)售條件也還沒(méi)拿證。

近期，蘭溪谷、金地上塘道和公園大地等不少新樓盤舉辦推介活動(dòng)，這些樓盤都有新品待售，在開盤前提前營(yíng)銷造勢(shì)。但當(dāng)問(wèn)及正式開盤時(shí)間，開發(fā)商幾乎都表示尚未確定，甚至還沒(méi)有拿到預(yù)售證。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，荔山道、御府名筑、湛寶大廈、朝陽(yáng)里雅苑、中信岸芷汀蘭、蘭溪谷國(guó)際公寓等樓盤今年“五一”期間就已開始推介、積蓄客戶，但至今尚未開盤，這種自“五一”起推遲開盤的樓盤就有近10個(gè)。有些樓盤甚至計(jì)劃3、4月開售的，幾乎都已竣工，至今還在宣傳推介，遲遲沒(méi)有上市。

在銷售慘淡市況下，加之近期對(duì)政策放松的傳聞，不少開發(fā)商開始幻想市場(chǎng)的報(bào)復(fù)性恢復(fù)。有開發(fā)商表示，目前開盤頭日銷售率普遍不足兩成，需要前期做出更多工作，積極蓄客，一期若銷售不旺，會(huì)導(dǎo)致二期、三期更難銷售。據(jù)了解，深圳有開發(fā)商旗下兩個(gè)新盤都接近封頂，“五一”期間開始咨詢登記和優(yōu)惠申請(qǐng)，原計(jì)劃6、7月開售，又一直推遲到8月份，而8月份是否開盤，仍要看有購(gòu)購(gòu)意向客戶是否達(dá)到一定比例。

中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)常務(wù)副總經(jīng)理玉家雄表示，今年新增

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