在日前海南三亞舉行的博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇“經(jīng)濟升級：城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型與地產(chǎn)角色”分論壇上，與會嘉賓表示，城鎮(zhèn)化是擴大內(nèi)需的較大潛力，而房地產(chǎn)調(diào)控帶來的土地收入下滑和資產(chǎn)縮水，無形中增加了地方政府和融資平臺企業(yè)的償債壓力。他們認為，新一輪城鎮(zhèn)化規(guī)劃應(yīng)通過一系列的體制改革，改變過度依賴土地財政、投資拉動的發(fā)展現(xiàn)狀，實現(xiàn)以產(chǎn)業(yè)和實體經(jīng)濟為基礎(chǔ)的新型城鎮(zhèn)化。

　　一、新型城鎮(zhèn)化的推進難以離開房地產(chǎn)業(yè)

　　和以往建樓造城的傳統(tǒng)模式不同，“新型城鎮(zhèn)化”強調(diào)以人為核心，實現(xiàn)從農(nóng)業(yè)到非農(nóng)業(yè)、從農(nóng)村到城鎮(zhèn)、從農(nóng)民到市民的轉(zhuǎn)換。但一些論壇嘉賓認為，新型城鎮(zhèn)化的推進離不開房地產(chǎn)。

　　住建部政策研究主任秦虹說，城鎮(zhèn)化是人的城鎮(zhèn)化，但人在城鎮(zhèn)里有住房的需求；人在城市里工作，要有工廠廠房、商鋪和寫字樓。“因此人的城鎮(zhèn)化并不意味著跟房地產(chǎn)沒有任何的關(guān)系。”

　　秦虹認為，房地產(chǎn)是城市運行的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，提供城市居民基本的生活資料，生產(chǎn)資料。房地產(chǎn)在中國是國民經(jīng)濟的支柱，是中國經(jīng)濟發(fā)展的重要基礎(chǔ)。

　　事實上，相關(guān)數(shù)據(jù)也在佐證了房地產(chǎn)的重要作用。財政部數(shù)據(jù)顯示，今年上半年營業(yè)稅同比增長12.9%，主要是前幾個月房地產(chǎn)市場成交額大幅增加，帶動房地產(chǎn)營業(yè)稅相應(yīng)增長。而且，受房地產(chǎn)市場成交額大幅增加帶動，契稅同比增長39.8%，土地增值同比增長28.1%。

　　據(jù)記者了解，地處東部發(fā)達地區(qū)的增城市，今年上半年地方稅收收入為36.05億元，增收15.43億元，同比增長74.87%。正是房地產(chǎn)業(yè)一枝獨秀，拉動了增城市的地方稅收增勢迅猛，其上半年地方稅收收入中76%源自房地產(chǎn)稅收收入。

　　稅收只是地方財源的一部分。值得關(guān)注的是，前6個月，全國政府性基金收入21061億元，比去年同期增加5870億元，增長38.6%。地方政府性基金收入同比增長41.9%，而在這項統(tǒng)計中，占比較大的便是土地出讓收入。

　　甘肅省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的會長陳啟建先生說，發(fā)展房地產(chǎn)和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整之間并不矛盾。越來越多的人住到城里來提供。住房是較大的內(nèi)需，離開了這條，中國經(jīng)濟發(fā)展將沒有動力、沒有消費、沒有擴大內(nèi)需的指向。

　　二、布局新型城鎮(zhèn)化房企靠“實力”更要看“賬本”

　　“打造新型城鎮(zhèn)化，房企如何尋找地產(chǎn)商機？”這是在“經(jīng)濟升級：城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型與地產(chǎn)角色”分論壇上，與會嘉賓爭相發(fā)言的主要議題。近期，一些進入三、四線城市的開發(fā)商，開始回流到一、二線城市，導(dǎo)致地價猛漲，那么，未來三至五年，一、二線城市和三、四線城市的地產(chǎn)商機，哪個更明顯呢？對此，大部分嘉賓認為，房企提前布局新型城鎮(zhèn)化，既要依據(jù)自身實力，更要分析率。

　　路勁地產(chǎn)集團聯(lián)席董事刁露說，企業(yè)應(yīng)該深刻認識到自己的管理能力，企業(yè)要將每一個城市做好、深耕，前提就是較大化地利用資源和自身能力。

　　嘉凱城集團黨委副書記楊益華認為，從目前情況來看，三、四線城市的風(fēng)險比一、二線城市還要大。陳啟建提醒說，對于縣域經(jīng)濟和三、四線城市的投資要慎重。例如，在甘肅的一些農(nóng)村和市縣，每年外出打工的人數(shù)數(shù)量相當龐大，人口少，房地產(chǎn)投資存在好的商機嗎？

　　不過，也有一些大型房企已提前布局二三線城的城鎮(zhèn)化建設(shè)。以民生地產(chǎn)定位的恒大地產(chǎn)，從成立之初便瞄準中小城市，去年銷售額近千億，其中二、三線城市項目貢獻超過九成。萬科于2012年4月頭次在唐山拿地，四個月內(nèi)在全國至少新增項目18個，大部分都集中在二、三線市場。之后萬科新增的土地項目至少有23個，這些新增的項目也大多位于二、三線城市。

　　新型城鎮(zhèn)化提供了許多誘人的機會，刁露認為，企業(yè)應(yīng)該深刻認識到自己的管理能力，較大化地利用資源和自身能力，將每一個城市做好、深耕。房地產(chǎn)企業(yè)制定了明確的戰(zhàn)略，就要堅定地走下去，依據(jù)自身的戰(zhàn)略，選擇中要有取舍。

　　三、新型城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)企業(yè)不能錯失的“機遇期”

　　一些業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，國家將通過一系列的體制改革，改變傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化中過度依賴土地財政、投資拉動的發(fā)展現(xiàn)狀，穩(wěn)步推進以產(chǎn)業(yè)和實體經(jīng)濟為基礎(chǔ)的新型城鎮(zhèn)化。不少參會嘉賓認為，新型城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)企業(yè)不能錯失的“機遇期”。

　　頭創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光認為，“新型城鎮(zhèn)化”涉及地產(chǎn)商下一步的布局。在他看來，城鎮(zhèn)化很容易讓企業(yè)發(fā)現(xiàn)。但要考慮清楚是要在大中城市發(fā)展，還是去主攻二、三線城市。

　　楊益華說，如果堅守依靠土地升值的開發(fā)模式可能死路一條，盈利模式要隨著大環(huán)境的變化進行變化。較核心的問題就是風(fēng)險如何控制，把控得好的企業(yè)可以走得更遠。

　　北京師范大學(xué)金融研究主任鐘偉表示，以土地供應(yīng)為例，如果按照目前的土地出讓制度，那么較終做出來的房子，農(nóng)民工是購不起的，因此，新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)需要很多配套的政策和措施，以保證新型城鎮(zhèn)化的順利推進。例如，改革土地制度、利用稅收杠桿調(diào)節(jié)房價理性回歸。

　　一些參會嘉賓在接受記者采訪時表示，以產(chǎn)業(yè)和實體經(jīng)濟為基礎(chǔ)的新型城鎮(zhèn)化將為經(jīng)濟增長的高質(zhì)量及可持續(xù)性提供保障。在改變經(jīng)濟結(jié)構(gòu)及區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局的同時，甚至將改變房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)則和格局，將為房地產(chǎn)市場帶來新的發(fā)展方向及增長潛力。

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