鄒曉云 中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師

陳晟 中國(guó)指數(shù)研究院海公司總經(jīng)理

范小沖 陽(yáng)光壹佰置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁

進(jìn)入“金九銀十”的時(shí)段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的樂(lè)觀情緒越來(lái)越濃。

來(lái)自亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，剛剛過(guò)去的8月份，北京商品住宅成交均價(jià)為21008元/平方米，環(huán)比7月上漲10.6%，創(chuàng)下了新一輪樓市調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)的漲幅，同時(shí)也是新一輪調(diào)控以來(lái)，北京商品房成交價(jià)頭次連續(xù)兩月保持上漲。與此同時(shí)，滬廣深等一線城市樓市幾乎實(shí)現(xiàn)同步回暖，成交量和價(jià)格數(shù)據(jù)普遍向好?；嘏?、復(fù)蘇、反彈等關(guān)鍵詞頻頻出現(xiàn)在媒體報(bào)道中。

經(jīng)歷了4個(gè)多月調(diào)控的房地產(chǎn)市場(chǎng)，似乎正在發(fā)生強(qiáng)勢(shì)反轉(zhuǎn)。但在狂歡的表象背后，市場(chǎng)的本質(zhì)究竟如何？傳統(tǒng)的“金九銀十”能否再現(xiàn)？強(qiáng)勢(shì)回暖會(huì)不會(huì)迫使不得不出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策？對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》邀請(qǐng)3位業(yè)內(nèi) 人士為您一一分析。

　當(dāng)前市場(chǎng)虛假回暖？

NBD：在較近的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，“回暖”的聲音非常大，不管從成交量還是房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)來(lái)看，都表明8月份4個(gè)一線城市的樓市確實(shí)在 “回暖”，“金九銀十”似乎也即將到來(lái)。這一輪“回暖”的本質(zhì)是什么？是長(zhǎng)期的還是短期的？

陳晟：政府較愿意看到的結(jié)果是“量漲價(jià)跌”，較不愿看到的結(jié)果是“量降價(jià)升”。可以說(shuō)，個(gè)別城市出現(xiàn)的“量?jī)r(jià)齊升”并不在本輪調(diào)控的預(yù)期之內(nèi)。從這輪市場(chǎng)回暖來(lái)看，至少“量漲”是預(yù)期之中的。

但價(jià)格的變化情況，有結(jié)構(gòu)性的因素：一方面，在不少大城市的郊區(qū)縣，出現(xiàn)了降價(jià)銷售的現(xiàn)象，即“通過(guò)價(jià)格換取成交量”；另一方面，個(gè)別高端項(xiàng)目很快地進(jìn)入市場(chǎng)，在一定程度上推高了整體成交價(jià)格，這種情況需要警惕。

范小沖：從供需關(guān)系上來(lái)看，成交量的上漲是由供應(yīng)量大幅回升帶來(lái)的。2008年受金融危機(jī)的影響，不少房企的銷售狀況不佳，庫(kù)存積壓較多；2009年市場(chǎng)回暖，企業(yè)一邊賣房一邊拿地動(dòng)工，在今年形成了供應(yīng)高峰。

在價(jià)格方面，不能一味地看平均值，因?yàn)椴煌胤降某山粌r(jià)格是有升有降的，很多區(qū)域確實(shí)出現(xiàn)了以價(jià)換量的情況。

鄒曉云：我認(rèn)為這次回暖不太真實(shí)。如果跟7月份比，成交量和價(jià)格確實(shí)是有所好轉(zhuǎn)，但這距離一個(gè)正常的市場(chǎng)要求太遠(yuǎn)。本輪宏觀調(diào)控的主要目的是打擊投資投機(jī)性需求，但從現(xiàn)在來(lái)看，這部分需求又開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)了，8月份的銷售成績(jī)?cè)谝欢ǔ潭壬暇褪峭顿Y性需求入市的結(jié)果。

之前我們說(shuō)市場(chǎng)處于 “觀望”階段，其實(shí)真正的剛性需求是很少觀望的，只要購(gòu)得起就會(huì)出手。大家不購(gòu)，說(shuō)明價(jià)格還沒(méi)有降到位。自住型需求對(duì)價(jià)格十分敏感，但當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升時(shí)，說(shuō)明投資性需求進(jìn)來(lái)了。

　“金九銀十”成色不足

NBD：進(jìn)入到9月，就是我們傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”了，按照目前的市場(chǎng)走勢(shì)，各位覺(jué)得今年的“金九銀十”成色如何？

范小沖：我認(rèn)為從量上看沒(méi)問(wèn)題，但完全不會(huì)超過(guò)去年同期的水平。價(jià)格可能會(huì)趨于平穩(wěn)，但還是我之前說(shuō)的，有升有降。但即使降價(jià)也不會(huì)大多，降幅在百分之十幾。

鄒曉云：所謂“金九銀十”，我認(rèn)為本身就是開(kāi)發(fā)商炒作的概念。九十月份為什么就是房地產(chǎn)消費(fèi)旺季？可能是因?yàn)閮?yōu)惠活動(dòng)比較多，與季節(jié)和市場(chǎng)關(guān)系不大。從目前來(lái)看，政策執(zhí)行還不到位，成交量的上漲很難持續(xù)，同時(shí)，開(kāi)發(fā)商的降價(jià)動(dòng)力也不大。

NBD：我采訪過(guò)很多業(yè)內(nèi)人士，也都說(shuō)到了政策執(zhí)行的問(wèn)題，其中一個(gè)觀點(diǎn)是，目前仍處于政策觀望期，還不好對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)作出評(píng)價(jià)。鄒老師說(shuō)的政策執(zhí)行不到位，恐怕是另外一個(gè)概念吧？

鄒曉云：對(duì)。不能光等著看效果，重要的是督促執(zhí)行。執(zhí)行的主體一是地方政府和銀行，很多地方政府沒(méi)出細(xì)化政策，在執(zhí)行過(guò)程中也存在松動(dòng)的現(xiàn)象，銀行在執(zhí)行信貸政策過(guò)程中同樣也不嚴(yán)格；二是開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商采取了不少應(yīng)對(duì)措施，在一定程度上消解了政策的效力。

NBD：除了政策執(zhí)行不到位，當(dāng)前市場(chǎng)的問(wèn)題還有哪些？

陳晟：我覺(jué)得的問(wèn)題還在于各地能不能按期完成土地供應(yīng)。從新開(kāi)工面積上看，今年的市場(chǎng)供應(yīng)足夠了，供需緊張的局面可以得到緩解。但如果各地的土地供應(yīng)計(jì)劃不能完成，就會(huì)影響企業(yè)對(duì)后市的預(yù)期。

鄒曉云：我認(rèn)為土地供應(yīng)已經(jīng)不存在什么問(wèn)題了，因?yàn)榻衲甑耐恋毓?yīng)規(guī)模比較大，完成任務(wù)可能有點(diǎn)困難，但供應(yīng)量沒(méi)問(wèn)題。同時(shí)，在土地財(cái)政的壓力下，地方政府的供地?zé)崆楸容^高。

政策存在“加碼”可能

NBD：如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，會(huì)迫使出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策嗎？

陳晟：沒(méi)錯(cuò)。目前的市場(chǎng)局面是很明朗的，按照調(diào)控的思路繼續(xù)走下去，短期內(nèi)不會(huì)再有重磅政策出臺(tái)。但就像我剛才說(shuō)的，投資客開(kāi)始出動(dòng)，高價(jià)樓盤急于入市，市場(chǎng)上有種相對(duì)樂(lè)觀的情緒。在這些因素的推動(dòng)下，如果未來(lái)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，不排除房產(chǎn)稅等政策出臺(tái)的可能性。

NBD：能不能叫做“二次調(diào)控”？

陳晟：這不是二次調(diào)控。按照“國(guó)十條”的內(nèi)容，以打擊囤房囤地為主的市場(chǎng)政策已經(jīng)出臺(tái)，需要一個(gè)執(zhí)行過(guò)程；貨幣和信貸政策也已出臺(tái)，見(jiàn)效也相對(duì)較慢；只有財(cái)稅政策，也就是房產(chǎn)稅，還沒(méi)有出來(lái)。所以即使房產(chǎn)稅政策出臺(tái)，也在“國(guó)十條”范圍之內(nèi)。

NBD：房產(chǎn)稅的出臺(tái)有沒(méi)有時(shí)間表？

鄒曉云：從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房產(chǎn)稅肯定要出臺(tái)的，但時(shí)間上不太好預(yù)期。按照現(xiàn)在的市場(chǎng)走勢(shì)，我認(rèn)為房產(chǎn)稅政策推出的時(shí)間不會(huì)太晚。

如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，而市場(chǎng)秩序仍然沒(méi)有好轉(zhuǎn)，那么，除了新政策出臺(tái)以外，政府還將會(huì)督促原有政策的執(zhí)行。比如預(yù)售款監(jiān)管制度，如果預(yù)售款得以有效地監(jiān)管，將對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈帶來(lái)很大壓力。實(shí)際上在國(guó)外，預(yù)售款由第三方監(jiān)管，企業(yè)是不能動(dòng)的。

結(jié)束語(yǔ)：從數(shù)據(jù)上看，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的確有所回暖，但正像各位所說(shuō)，政策執(zhí)行還不到位，市場(chǎng)的一些頑疾也沒(méi)有得到解決，要想讓樓市健康發(fā)展，我們還有很多工作要做。感謝各位嘉賓的精彩分析。

(作者：張 敏)