數(shù)據(jù)顯示,國(guó)慶長(zhǎng)假期間全國(guó)各地樓市市場(chǎng)走勢(shì)出現(xiàn)分化:京滬兩地成交量急劇萎縮,而深穗市場(chǎng)卻依然火爆,二、三線城市也表現(xiàn)不一。對(duì)突擊出臺(tái)的調(diào)控政策效果,業(yè)內(nèi)爭(zhēng)議不休,但不少專家表示,總體預(yù)期,此輪調(diào)控之后房產(chǎn)市場(chǎng)年內(nèi)恐難有大幅反彈。

同時(shí),較新出臺(tái)的上海調(diào)控政策細(xì)則“滬12條”中雖然并未明確房產(chǎn)稅開(kāi)征時(shí)間和具體征收稅率及辦法,但其表述再一次引發(fā)市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)稅的強(qiáng)烈關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士表示,房產(chǎn)稅已經(jīng)成為本輪調(diào)控的懸念。

政策

各地政策密集出臺(tái)

“停貸”“限購(gòu)”打擊炒家

“雖然政策主體依舊是對(duì)4月份‘國(guó)十條’的進(jìn)一步落實(shí),但在許多細(xì)節(jié)上的強(qiáng)調(diào)足以敲打市場(chǎng),進(jìn)一步壓縮樓市的炒作空間?！庇袠I(yè)內(nèi)人士指出,如在“完善差別化的住房信貸政策”上,此次的調(diào)控政策進(jìn)一步擠出了水分,明確要求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)購(gòu)第三套及以上住房貸款,對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。而此前政策中“頭次購(gòu)購(gòu)90平方米以下普通住宅的貸款較低頭付可為20%”的規(guī)定,也統(tǒng)一調(diào)整到三成以上,并明令各商業(yè)銀行加強(qiáng)消費(fèi)性貸款管理,禁止用于購(gòu)購(gòu)住房。

該人士表示,由于推行全國(guó)“一刀切”,不再像此前出臺(tái)的政策那樣只要求在房?jī)r(jià)過(guò)高城市有選擇性地實(shí)行,各地在信貸政策方面幾乎沒(méi)有制定細(xì)則的必要,只需嚴(yán)格按照規(guī)定執(zhí)行,更有利于打壓非自住性購(gòu)房。

同時(shí),搶在傳統(tǒng)樓市旺季的國(guó)慶長(zhǎng)假前快速推進(jìn)諸如“限購(gòu)令”等規(guī)定,更是顯現(xiàn)出此次調(diào)控決心之大。

就在9月30日同,深圳和廈門同步加入“限購(gòu)”行列。廈門市規(guī)定,從2010年10月1日至12月31日,同一購(gòu)房家庭只能在廈門新購(gòu)購(gòu)一套商品住房。而深圳的政策更為嚴(yán)厲,次將調(diào)控矛頭指向存量層面,該措施稱“對(duì)于本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭),限購(gòu)2套住房；對(duì)于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭,限購(gòu)1套住房”。

10月7日晚間,上海市政府批轉(zhuǎn)了市住房保障房屋管理局等五部門《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見(jiàn)》,提出了八條具體措施,也明確了“限購(gòu)令”:“暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購(gòu)一套商品住房(含二手存量住房)。違反規(guī)定購(gòu)房的,房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理房地產(chǎn)登記?！?p>在上海成為繼北京、深圳、廈門之后,國(guó)內(nèi)第四個(gè)推出“限購(gòu)令”的城市后,有消息稱,廣州市國(guó)土房管局下周將開(kāi)會(huì)研究是否出臺(tái)限購(gòu)政策,相關(guān)政策正在加緊制訂。日前,廣州市國(guó)土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人公開(kāi)表示,正密切關(guān)注樓市有關(guān)動(dòng)態(tài),“如果發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)反彈幅度較大等情況,不排除采取限購(gòu)、一房一標(biāo)價(jià)等措施,以保持市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展。”

市場(chǎng)

京滬驟冷深穗火爆市場(chǎng)陷入多空博弈

新政一出,“十一”長(zhǎng)假期間,各地樓市反應(yīng)不一。

京滬市場(chǎng)觀望氣氛明顯,成交迅速降溫。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)信息顯示:國(guó)慶前6天(10月1日至6日),全市新建商品房(不包括經(jīng)適房和限價(jià)房)網(wǎng)簽總量為782套,環(huán)比國(guó)慶節(jié)前6天(9月25日至30日)的3939套,跌幅超過(guò)了80%,與9月同期相比也有近51%的跌幅；全市二手住宅網(wǎng)簽總量為138套,環(huán)比國(guó)慶節(jié)前6天的5351套,跌幅達(dá)97%,與9月同期相比跌幅也有94%。

上海的情況也并不樂(lè)觀,上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,9月份較后4天成交量瘋長(zhǎng),但9月29日系列調(diào)控政策出臺(tái)后,“十一”長(zhǎng)假前三天上?；緵](méi)有成交量,隨后幾日成交量則下降到幾百套,6日共預(yù)售各類商品房401套。

相比京滬兩地的大幅縮量,深穗市場(chǎng)卻呈現(xiàn)出異常的火爆場(chǎng)景。來(lái)自2010中國(guó)深圳(秋季)房地產(chǎn)交易會(huì)的消息顯示,在一系列調(diào)控政策和剛剛出爐的深圳“限購(gòu)令”沖擊下,深圳新房交易量不降反增,國(guó)慶前5天,全市新房成交量為2179套,比去年增長(zhǎng)了3倍多,1、4兩日,新房成交量躍上600套,創(chuàng)今年以來(lái)新房成交量紀(jì)錄,相比春季房地產(chǎn)交易會(huì)上129套的慘淡成交紀(jì)錄,實(shí)現(xiàn)了大幅回暖。

與此同時(shí),廣州樓市的表現(xiàn)也頗為搶眼。根據(jù)廣州市國(guó)土房管局陽(yáng)光家緣網(wǎng)站的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示10月1日至6日,廣州全市網(wǎng)簽1749套,相比去年黃金周704套總成交量,增加2.5倍,成交面積達(dá)到18.8971萬(wàn)平方米,成交均價(jià)為12199元/平方米,雖比9月一手住宅均價(jià)12268元/平方米出現(xiàn)小幅下跌,但仍維持高位。

“新政下,市場(chǎng)的博弈正在不斷加深。”業(yè)內(nèi)人士分析市場(chǎng)冷熱不均的怪現(xiàn)象時(shí)表示,這是此前一致回暖的預(yù)期出現(xiàn)分化所致。

對(duì)北京樓市十一期間的表現(xiàn),北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人承認(rèn),今年國(guó)慶期間,因各部委發(fā)布的調(diào)控政策影響,提高了購(gòu)房貸款頭付款比例和減少稅收優(yōu)惠等,成交量與2006年和2007年同期的常態(tài)水平相比有所降低。

偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的報(bào)告則指出,盡管“五項(xiàng)措施”造成了國(guó)慶期間北京樓市成交量的大幅萎縮,但面對(duì)新房的低價(jià)集中入市,二手房房源的增加和議價(jià)空間的增大,部分購(gòu)房者仍然會(huì)選擇出手購(gòu)房。

“這么多次調(diào)控后,房?jī)r(jià)并沒(méi)有明顯下跌,人們對(duì)調(diào)控政策的理解與以前不一樣了?！泵鎸?duì)廣州樓市的逆市火爆,廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜直言,回顧近年來(lái)的樓市調(diào)控,房?jī)r(jià)短期回調(diào)10%后往往隨之而來(lái)的是更高的反彈,很多人已經(jīng)對(duì)調(diào)控失去了信心。

與此同時(shí),“限購(gòu)令”、“貸款一刀切”等新政也引發(fā)了末班車效應(yīng)?！坝行┘彝t擔(dān)心政府下一步會(huì)出臺(tái)限購(gòu)措施,所以趁十一黃金周期間盡快購(gòu)一套房,有的家庭屬于頭次置業(yè),擔(dān)心今后無(wú)法支付三成頭付,因此趕在黃金周期間趁部分銀行還處于政策空檔期,從而盡快出手購(gòu)房。這些因素都在一定程度上刺激了黃金周期間的成交量。”

預(yù)測(cè)

房?jī)r(jià)半年內(nèi)很難大漲

專家稱國(guó)家已同意上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅

“今年底,廣州樓市將進(jìn)入低谷。”黃韜預(yù)計(jì),隨著樓市調(diào)控政策進(jìn)一步發(fā)揮作用,下半年廣州住房成交量有可能急速下降。而盡管存在爭(zhēng)議,但在分析后市走勢(shì)時(shí),大部分人都不敢小視此輪調(diào)控的效果。不少專家預(yù)測(cè),今年樓市半年內(nèi)恐難再有大漲。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭在分析上海細(xì)則“滬12條”時(shí)也指出,從調(diào)控手段分析,限購(gòu)屬于行政命令,在投資投機(jī)者大量購(gòu)房的現(xiàn)實(shí)條件下,暫停購(gòu)房能起到立竿見(jiàn)影的效果。而且為合理的自住者留下了“活路”———可以新購(gòu)一套。而個(gè)貸政策方面,“滬12條”除嚴(yán)格落實(shí)了政策外,還嚴(yán)格了公積金貸款,信貸政策的全面緊縮,將有力抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求?！斑@都使上海房?jī)r(jià)半年內(nèi)難上漲?！?p>楊紅旭特別提到,雖然“滬12條”中,之前部分民眾有所期待的房產(chǎn)稅較終沒(méi)有出來(lái),但其中卻有“按照國(guó)家加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工作要求,本市將積極做好房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作”的表述。他分析說(shuō),“這說(shuō)明國(guó)家已經(jīng)同意上海進(jìn)行試點(diǎn),只是還需準(zhǔn)備配套措施和等待更佳時(shí)機(jī)。在一定程度上可以說(shuō),房產(chǎn)稅依然是樓市調(diào)控較重要的‘備用武器’,繼續(xù)發(fā)揮著對(duì)于投資投機(jī)需求的威懾作用。”

長(zhǎng)假期間,財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)媒體表示,“對(duì)個(gè)人所有的住房恢復(fù)征收房產(chǎn)稅是必要的”。該人士解釋說(shuō),中國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅開(kāi)征始于1986年。由于當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)居民收入水平普遍較低等情況,《中國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定,對(duì)個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免稅。如今既然時(shí)機(jī)成熟了,現(xiàn)在恢復(fù)征收再合理不過(guò),總比推出“物業(yè)稅(專題 論壇)”這一新稅種要方便許多。

此言一出,又是一石激起千層浪。房產(chǎn)稅開(kāi)征似乎已經(jīng)箭在弦上,但也有業(yè)內(nèi)人士表示,“房產(chǎn)稅并不是原子彈”。即便房產(chǎn)稅開(kāi)征,也要看其具體征收辦法和稅率,假如征收稅率很低,反而可能會(huì)產(chǎn)生許多問(wèn)題,“比如出租的套以上房產(chǎn),房東完全可以轉(zhuǎn)嫁到房租里,未必真能打擊投資購(gòu)房。”

□名詞解釋

房產(chǎn)稅

目前所探討的房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象,以房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù),向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。早于1986年9月15日,國(guó)務(wù)院就已正式發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》,從當(dāng)年10月1日開(kāi)始實(shí)施,但對(duì)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)性房產(chǎn)免征。

房產(chǎn)稅并非新稅種,其收稅方式是依照產(chǎn)原值減去10%～30%后的余值計(jì)算繳納,稅率為1.2%。其中,房產(chǎn)出租的以租金收入為計(jì)稅依據(jù),稅率為12%。而用于居住時(shí),房產(chǎn)稅暫按4%的稅率征收。

(作者：牛思遠(yuǎn) 鐘嘯)