國(guó)家統(tǒng)計(jì)局１０日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，１０月份，全國(guó)７０個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲８．６％，漲幅比９月份縮?。埃祩€(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲０．２％。這是９月份以來(lái)房?jī)r(jià)連續(xù)個(gè)月上漲，但漲幅比上月回落０．３個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)與此同時(shí)，連續(xù)６個(gè)月回落的國(guó)房景氣指數(shù)開(kāi)始反彈，達(dá)到１０３．５７，比９月份提高０．０５點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在成交量回落，價(jià)格漲幅回落的同時(shí)，景氣指數(shù)提高，反映出目前樓市多空分歧開(kāi)始加大，不過(guò)隨著調(diào)控政策的逐漸落實(shí)，價(jià)格和景氣指數(shù)整體回落的趨勢(shì)不會(huì)發(fā)生太大改變。

　

　調(diào)控力促１０月樓市降溫

隨著９月底以來(lái)一系列調(diào)控新措施的出臺(tái)，原本被寄予厚望的１０月樓市開(kāi)始降溫。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，１０月份，全國(guó)７０個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比上漲０．２％，漲幅比上月回落０．３個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，１０月份的商品房銷售也呈現(xiàn)低迷的局面，當(dāng)月全國(guó)商品房銷售面積環(huán)比９月份大幅下降１１．２％，銷售金額下降７．７％。與“金九”樓市相比，“銀十”的成色明顯不足。

“頭套房頭付提高及購(gòu)房?jī)?yōu)惠的逐步取消，導(dǎo)致房源成交類型逐漸趨向中端市場(chǎng)，改善性需求占比隨之上漲，使得房?jī)r(jià)依然保持了慣性上漲的趨勢(shì)。”北京中原房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)張大偉表示。

盡管１０月相比９月在成交量上出現(xiàn)了明顯的回落，但７０個(gè)大中城市當(dāng)中依舊有將近６０個(gè)城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的情況。

張大偉表示，在日趨嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下，目前依然入市的購(gòu)房者以及很多持房惜售的房主都有抵御通脹的考慮，房地產(chǎn)的避險(xiǎn)功能成為支撐價(jià)格繼續(xù)上行的重要因素。

同時(shí)，從北京等一線城市１０月房地產(chǎn)成交的具體情況來(lái)看，高端物業(yè)的成交量漲幅明顯低于其他類型的物業(yè)，這對(duì)成交均價(jià)形成了打壓。隨著各地限購(gòu)令的不斷出臺(tái)，投資需求明顯萎縮，這也將繼續(xù)影響素有“投資風(fēng)向標(biāo)”之稱的高端物業(yè)的成交，從而導(dǎo)致市場(chǎng)整體成交價(jià)格的走低?！邦A(yù)計(jì)１１月開(kāi)始，房?jī)r(jià)將進(jìn)入下調(diào)通道。”張大偉表示。

不過(guò)由高端物業(yè)引發(fā)的成交均價(jià)的降低是否會(huì)成為市場(chǎng)全面降價(jià)的開(kāi)始，現(xiàn)在看依舊不明朗，對(duì)于普通購(gòu)房人而言，一般性商品住宅價(jià)格的回落才有真正的意義。上海易居房地產(chǎn)綜合研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，經(jīng)測(cè)算，１－１０月份全國(guó)商品住宅成交均價(jià)上漲５．６％，證明房?jī)r(jià)仍在高位運(yùn)行。

　

　景氣指數(shù)“異動(dòng)”反映后市預(yù)期不一

雖然１０月的成交量和房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)了環(huán)比的回落，但兩項(xiàng)反映開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)預(yù)期的重要數(shù)據(jù)卻出現(xiàn)了觸底反彈的現(xiàn)象。

頭先是國(guó)房景氣指數(shù)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，１０月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為１０３．５７，比９月份提高０．０５點(diǎn)，比去年同期提高１．５４點(diǎn)。這是連續(xù)６個(gè)月回落后頭次回升。

與此同時(shí)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，１－１０月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資３８０７０億元，同比增長(zhǎng)３６．５％，增幅較１－９月提高０．１個(gè)百分點(diǎn)。這是連續(xù)４個(gè)月持續(xù)回落后頭次小幅上升。

與４月份調(diào)控政策出臺(tái)后國(guó)房景氣指數(shù)應(yīng)聲回落不同，在９月底更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)之后，國(guó)房景氣指數(shù)卻出現(xiàn)了觸底反彈。從中不難看出９月份樓市的靚麗表現(xiàn)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信心起到了強(qiáng)有力的支撐，加強(qiáng)了其對(duì)后市的看好。

對(duì)此楊紅旭表示，“這次上升只是微幅上升，很大程度上屬于異動(dòng)。隨著新一波樓市調(diào)控的效果逐漸釋放，景氣指數(shù)仍將繼續(xù)在下行軌道中運(yùn)行?！?p>對(duì)于投資的小幅上升，楊紅旭表示，自去年６月份以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資始終保持高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)，顯著超過(guò)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速，對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用明顯，決策層暫時(shí)不會(huì)擔(dān)心調(diào)控樓市對(duì)于經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響。但是受嚴(yán)厲調(diào)控政策的影響，接下來(lái)數(shù)月，開(kāi)發(fā)商的投資熱情將會(huì)逐步降溫，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增幅將轉(zhuǎn)入下行軌道，不過(guò)由于保障性住房投資規(guī)模依然較大，預(yù)期增幅下滑空間并不大。

　

　資金面繼續(xù)趨緊　警惕熱錢流入樓市

隨著調(diào)控的逐漸深入，尤其是部分地區(qū)陸續(xù)出臺(tái)嚴(yán)管房地產(chǎn)預(yù)售資金的措施，使得本已趨緊的開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面面臨著進(jìn)一步緊縮的憂慮。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，１－１０月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源５６９２３億元，同比增長(zhǎng)３２．０％，增幅較１－９月降低０．５個(gè)百分點(diǎn)。自１－２月增幅觸頂之后，已是連續(xù)第８?jìng)€(gè)月回落。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著政策的趨緊，接下來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源增幅將持續(xù)收窄，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面將由寬松向緊張逐漸演變，未來(lái)開(kāi)發(fā)商增加促銷行動(dòng)的可能性會(huì)很大。

從月度情況來(lái)看，１０月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源為６４１９億元，比９月份增加４．５％，增幅較上月降低７．４個(gè)百分點(diǎn)。楊紅旭表示，雖然總體而言，當(dāng)前開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面仍處于近幾年來(lái)的偏寬松狀態(tài)，但隨著銷售資金回籠不利和外部融資緊縮，預(yù)計(jì)未來(lái)半年資金來(lái)源總體呈減少趨勢(shì)。

另外，從資金來(lái)源的結(jié)構(gòu)看，自籌資金的增長(zhǎng)率相比其他資金來(lái)源的增長(zhǎng)率依舊處于完全優(yōu)勢(shì)，除利用外資之外，各項(xiàng)資金來(lái)源的增幅均呈現(xiàn)放緩態(tài)勢(shì)，尤其是國(guó)內(nèi)貸款，相比三季度２７．２％的增幅，１０月份增幅再次下降，達(dá)到２６．３％。張大偉表示，臨近年底，多數(shù)銀行年內(nèi)信貸額度已經(jīng)基本用完，這將使已受到預(yù)售資金監(jiān)管的開(kāi)發(fā)商，在資金上的壓力更大，年底銷售淡季降價(jià)的趨勢(shì)將更加明顯。

除此之外，特別需要注意的是，在房地產(chǎn)企業(yè)本年資金來(lái)源中，１－１０月利用外資的增幅高達(dá)４３．３％，增幅大大高于前三季度２６．０％和１－８月的２３．９％的增幅。１０月一個(gè)月增加的外資高達(dá)８７億元，占到前１０個(gè)月利用外資總和的１６％以上。

楊紅旭表示，利用外資金額的突然增大既有部分企業(yè)的外資債務(wù)，也一定程度上反映出在人民幣升值的大環(huán)境下，外資進(jìn)入中國(guó)樓市的現(xiàn)實(shí)。“在房企資金面整體趨緊的趨勢(shì)下，應(yīng)該警惕熱錢趁機(jī)涌入樓市，推高資產(chǎn)價(jià)格。”