新年伊始出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控新規(guī)猶如北方突來的風(fēng)雪給火熱的樓市急速降溫，從上周各地的交易情況看，商品房成交量大幅萎縮，一些城市的去庫存化速度開始降低。從近期地產(chǎn)股的表現(xiàn)來看，2009年12月至今，申萬地產(chǎn)板塊累計(jì)跌幅為13.85%，居23個(gè)一級(jí)子行業(yè)之頭。我們認(rèn)為，在嚴(yán)控措施剛出臺(tái)期間，樓市觀望態(tài)度還將持續(xù)，低迷狀況或?qū)⒊掷m(xù)到今年三月份，而12日晚間公布的調(diào)高存款準(zhǔn)備金率，對(duì)地產(chǎn)股的影響更多是心理層面的，預(yù)計(jì)地產(chǎn)股在經(jīng)歷一輪超跌后還將維持盤整態(tài)勢(shì)，而長(zhǎng)線來看，我們繼續(xù)維持對(duì)二、三線城市地產(chǎn)商的樂觀態(tài)度。

　　成交量大幅下滑

　　從1月份兩周交易的數(shù)據(jù)看，無論一線還是二、三線城市的交易量都出現(xiàn)了顯著下滑。1月4日到1月8日當(dāng)周，京滬深穗四大城市新房交易面積為83.7萬平米，明顯低于去年四季度以來單周百萬平米以上的交易量。從我們統(tǒng)計(jì)的13個(gè)城市的交易情況看，1月4日到1月8日當(dāng)周，上述城市新房交易面積為206.5萬平米，較去年四季度的平均水平下降了48%，交易量的下滑直接導(dǎo)致了成交金額的萎縮。不過由于一些城市房?jī)r(jià)上升的態(tài)勢(shì)還在繼續(xù)，且成交金額下滑的速度沒有成交量快，因而上述13個(gè)城市在統(tǒng)計(jì)期間內(nèi)仍實(shí)現(xiàn)成交額68.19億元，較去年四季度的平均水平下滑幅度近20%。

　　與此同時(shí)，一些城市新房庫存的去化速度也在放緩，北京、上海、杭州、大連、西安等城市可售面積與近四周成交面積的比值均提升了1-2周，如果成交繼續(xù)下滑，則2009年一季度以來去庫存化持續(xù)加快的態(tài)勢(shì)可能發(fā)生逆轉(zhuǎn)，不過也不必過分擔(dān)心，因?yàn)楦?008年比，許多城市目前的庫存仍處于歷史低位。我們認(rèn)為，今年政策的變化不會(huì)導(dǎo)致再庫存現(xiàn)象的產(chǎn)生，從供給角度來看，目前樓市供不應(yīng)求的狀況并未改變。

　　維持價(jià)平量穩(wěn)判斷

　　我們認(rèn)為今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售面積同比增長(zhǎng)會(huì)超過15%，房?jī)r(jià)漲幅會(huì)在5%以內(nèi)，經(jīng)過密集出臺(tái)地產(chǎn)調(diào)控措施后，我們?nèi)匀痪S持上述判斷。

　　支持這一判斷的主要理由是，頭先，本輪地產(chǎn)調(diào)控的目的不是抑制房地產(chǎn)投資的過熱增長(zhǎng)，而是抑制過度的投機(jī)行為。從2009年的數(shù)據(jù)可以看出，全年地產(chǎn)投資增速大致在19%以內(nèi)，是近十年來的低點(diǎn)，目前地產(chǎn)投資還未完全恢復(fù)，在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)尚未企穩(wěn)的背景下，地產(chǎn)投資仍是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)較主要的力量。

　　其次，在CPI尚未出現(xiàn)高點(diǎn)、M2增速仍在20%以上的情況下，地產(chǎn)銷售面積增速和價(jià)格仍然有內(nèi)在的支持動(dòng)力。雖然此次國務(wù)院出臺(tái)的政策主要針對(duì)二套房貸和差別化的利率政策，但在利率政策未動(dòng)的前提下，地產(chǎn)業(yè)面臨的大環(huán)境沒有根本性轉(zhuǎn)向。

　　再次，在前期頻繁政策出臺(tái)的背景下，目前市場(chǎng)更多的是觀望態(tài)度，包括開發(fā)商和消費(fèi)者，在預(yù)期企穩(wěn)后，地產(chǎn)銷售的速度會(huì)有所增長(zhǎng)，不過很難再達(dá)到2009年40%以上的增速。

　　較后，目前開發(fā)商大都保持寬裕的資金狀況，庫存也處于歷史較低水平，主動(dòng)大幅降價(jià)的可能性不大，未來一線城市價(jià)格松動(dòng)的可能性大于二、三線城市。目前來看，很多中西部城市的房?jī)r(jià)還有一定的上行空間，而北京、上海、深圳等地價(jià)格再度暴漲的可能性不大。

　　超跌后中線仍將盤整

　　從歷史表現(xiàn)看，凡經(jīng)過政策擾動(dòng)，地產(chǎn)股都將經(jīng)歷為期1-2周的超跌過程，隨后將恢復(fù)與大盤同步表現(xiàn)的特征，這一點(diǎn)從2005年至2007年不同地產(chǎn)調(diào)控周期時(shí)申萬地產(chǎn)股與全部A股的表現(xiàn)便可以得到印證。經(jīng)過09年12月以來的持續(xù)下跌，在隨后可能的政策靜默期，地產(chǎn)股的表現(xiàn)可能將從前期的超跌中恢復(fù)過來，不過隨后地產(chǎn)股走勢(shì)能否超預(yù)期還存有很多疑慮。

　　我們認(rèn)為，2010年地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)?cè)鏊俦?009年放緩是大概率事件。從目前幾家公司公布的2009年業(yè)績(jī)快報(bào)可以看出，行業(yè)實(shí)現(xiàn)50%以上的利潤(rùn)增幅概率較大，受制于2009年高基數(shù)及未來政策預(yù)期的影響，地產(chǎn)公司今年的業(yè)績(jī)?cè)龇赡軙?huì)低于我們先前判斷的40%。

　　從估值的角度來看，以中報(bào)*2算，截至去年12月31日申萬地產(chǎn)板塊的整體PB為4.19倍，在經(jīng)歷大跌后，目前申萬地產(chǎn)板塊PB進(jìn)一步向3.59倍的歷史均值靠攏。且從品牌地產(chǎn)商萬科、保利及榮盛發(fā)展、蘇寧環(huán)球等公司PNAV看，目前其股價(jià)也出現(xiàn)了進(jìn)一步的折讓，我們認(rèn)為，在長(zhǎng)期看好二、三線城市地產(chǎn)的判斷下，目前地產(chǎn)股超跌可能會(huì)提供短線機(jī)會(huì)，不過中期而言，預(yù)計(jì)地產(chǎn)股仍將維持盤整態(tài)勢(shì)。

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