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房地產(chǎn)根源性問(wèn)題在于土地政策?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 589 次
“目前房?jī)r(jià)是否開始下降仍需要時(shí)間觀察,而目前從緊的貨幣政策不一定會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn),中國(guó)房地產(chǎn)根源性的問(wèn)題在于現(xiàn)行土地政策?!比沃緩?qiáng)表示,如繼續(xù)加息,將對(duì)房地產(chǎn)等諸多行業(yè)產(chǎn)生重大影響。
在近日舉行的《財(cái)經(jīng)》年會(huì)上,就目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的若干熱點(diǎn)問(wèn)題,建設(shè)部政策研究主任陳淮、華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)和玫瑰石顧問(wèn)公司董事謝國(guó)忠等專家發(fā)表了各自的觀點(diǎn)。
任志強(qiáng)說(shuō),目前,城市的建成區(qū)總面積是3.48萬(wàn)平方公里,而農(nóng)民的宅基地有16.8萬(wàn)平方公里,相當(dāng)于城市所有建成區(qū)的4.6倍。“假定土地歸了農(nóng)民,農(nóng)民一定把房子拆了蓋成樓,然后把所有的宅基地騰出來(lái)變成農(nóng)用耕地和城市建設(shè)用地,這樣土地就足夠了。但就是因?yàn)檗r(nóng)民的地不歸農(nóng)民,所以要多占宅基地,因?yàn)檎厥遣唤欢惖?。”任志?qiáng)認(rèn)為,如果這種宅基地的制度不改變,根源問(wèn)題就得不到解決,而保障性住宅的政策只能是一種彌補(bǔ)性的辦法。
房?jī)r(jià)是否下降需繼續(xù)觀察
“中國(guó)的房地產(chǎn)沒有什么大問(wèn)題?!?任志強(qiáng)表示,關(guān)于目前房?jī)r(jià)是否開始下降,還需要繼續(xù)觀察。
“目前中國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降趨勢(shì),但是不可能大幅度下降,因?yàn)檫@是宏觀政策調(diào)控下出現(xiàn)的下降,并不是市場(chǎng)行為?!敝x國(guó)忠對(duì)記者表示,與中國(guó)的房?jī)r(jià)不同,美國(guó)房?jī)r(jià)一瀉千里是因?yàn)楣┣箨P(guān)系發(fā)生變化,需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于供給,是前幾年累計(jì)的泡沫發(fā)生破裂的結(jié)果。
任志強(qiáng)認(rèn)為,從人口學(xué)、城市化等角度來(lái)看,目前還不能得出市場(chǎng)上的住房供應(yīng)已經(jīng)過(guò)剩的判斷,也看不出目前市場(chǎng)上住房已經(jīng)滿足需求的信號(hào)。
關(guān)于銀根趨緊的問(wèn)題,任志強(qiáng)表示,目前存款準(zhǔn)備金率已達(dá)14.5%,超過(guò)了1993年時(shí)的較高水平,但利率水平還與1993年時(shí)相差很多。他認(rèn)為,如果繼續(xù)加息,很多行業(yè)都會(huì)出問(wèn)題?!叭绻蕽q到了7%或8%,是房地產(chǎn)先垮還是別的企業(yè)先垮,很難說(shuō)。所以,目前的金融政策不一定意味著房地產(chǎn)的拐點(diǎn)?!?p> “房地產(chǎn)的短期宏觀現(xiàn)象與結(jié)構(gòu)性問(wèn)題要分開看,中國(guó)現(xiàn)在很多調(diào)控是針對(duì)短期過(guò)熱現(xiàn)象?!敝x國(guó)忠則表示,在地價(jià)很高的情況下,調(diào)控力度這么大,需要警惕房?jī)r(jià)出現(xiàn)“硬著陸”的風(fēng)險(xiǎn)。
目前政策是保障基本需求
“目前建設(shè)部的工作一方面是貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院24號(hào)文件,借助市場(chǎng)建立住房保障體系等,另一方面貫徹落實(shí)城鄉(xiāng)規(guī)劃法,改善農(nóng)民居住條件?!标惢幢硎?。
據(jù)陳淮講,目前政策導(dǎo)向是按政府要求滿足基本生活需求,一定要嚴(yán)格限制 性需求。他說(shuō),目前國(guó)家的限價(jià)房政策還沒有出來(lái),但限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等保障性住房的資金來(lái)源已經(jīng)明確:一是土地出讓金的70%,二是公積金的增值性收益。
任志強(qiáng)則認(rèn)為,其中限價(jià)房有完全產(chǎn)權(quán),不是一個(gè)保障而是一次財(cái)產(chǎn)分配,全體人民的公積金增值部分讓少數(shù)人受益,這不公平。
“廉租房原本是政府出本金又貼租,但現(xiàn)在政府將其產(chǎn)權(quán)賣出,對(duì)于國(guó)內(nèi)外機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō),廉租房就成為有政府貼租的具有穩(wěn)定收益的投資產(chǎn)品?!标惢幢硎?,
據(jù)陳淮分析,影響房地產(chǎn)行業(yè)的政策有三個(gè)方面:是宏觀政策,他說(shuō),人們以為宏觀政策能把房地產(chǎn)的事都調(diào)控了,而且要求宏觀政策承擔(dān)起老百姓購(gòu)得起房、窮人的保障、縮小貧富差距、反腐敗、約束開發(fā)商行為等諸多任務(wù),這超出了宏觀政策力所能及的范圍。是產(chǎn)業(yè)政策,包括房地產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展,以及如何提高這個(gè)產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力等諸多問(wèn)題。第三是公共政策,涉及保障性的住房問(wèn)題等。這三者中,宏觀政策管的時(shí)間較短,一般半年至一年,產(chǎn)業(yè)政策一般3-5年,較多5-8年。
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