6月11日，廣州市國土房管局頒布了《廣州市閑置土地處理辦法（修訂征求意見稿）》（以下簡稱《辦法》），其中明確規(guī)定，土地閑置費(fèi)將由原來的按月收取改成一次性繳納，并嚴(yán)令禁止以分期開發(fā)為借口囤地。

“《辦法》對政府出讓土地和開發(fā)商持有土地都提出了更高的要求。”一位業(yè)內(nèi)人士如此評價。

分期開發(fā)不再是避難所

據(jù)上述業(yè)內(nèi)人士介紹，過去許多開發(fā)商開發(fā)千畝甚至萬畝的大規(guī)模地塊時，往往會采取分期開發(fā)的方式進(jìn)行，并以已開發(fā)部分土地為由，規(guī)避有關(guān)土地閑置的規(guī)定，此后便可隨心所欲地控制剩余土地的開發(fā)進(jìn)度。

但《辦法》明確提出，為理順過去用地分期開發(fā)產(chǎn)生的問題，特增加一個界定規(guī)則：“認(rèn)定和處理閑置土地以宗地為單位，對已辦理用地分期手續(xù)的，以分期后的土地為宗地單位?！?p> 此前，廣州對閑置土地的界定并不清晰，其認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為：已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的用地面積占應(yīng)當(dāng)動工開發(fā)建設(shè)總用地面積不足三分之一，或者已建設(shè)投資額占總建設(shè)投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年。

“原規(guī)定未明確‘投資額’的內(nèi)涵，導(dǎo)致在實(shí)踐操作中對‘投資額’的理解不一。很多開發(fā)商認(rèn)為投資額包含土地取得成本，因此造成許多還未開發(fā)建設(shè)，投資額占總投資額的比例便已超過25％的現(xiàn)象，有違立法初衷，容易造成疏漏?！睆V州市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者說：“因此《辦法》明確了‘土地取得成本’不計入‘已投資額’的范疇?！?p> 統(tǒng)一征收20％閑置費(fèi)

關(guān)于閑置土地的處理措施，《辦法》提出：“用地單位以出讓方式取得土地使用權(quán)的，按出讓土地價款的20%計收土地閑置費(fèi)；以劃撥方式取得土地使用權(quán)，自行負(fù)責(zé)征地拆遷的，按基準(zhǔn)地價的10%計收土地閑置費(fèi)；除此之外，按劃撥土地價款的20%計收土地閑置費(fèi)?！?p> 根據(jù)之前2003年6月1日起實(shí)施的《廣州市閑置土地處理辦法》，用地單位以出讓方式取得土地使用權(quán)的，對其閑置土地閑置費(fèi)的征收總額累計不得超過該宗土地使用權(quán)出讓金的20%。如今，《辦法》不僅明確提出不再按月累計征收，更明確“20%”這一標(biāo)準(zhǔn)征收比例，無疑加重了對土地閑置行為的處罰力度。

此前，廣州的土地閑置費(fèi)是按月征收，自《閑置土地認(rèn)定通知書》認(rèn)定閑置之日起滿一年開始計算，標(biāo)準(zhǔn)為：經(jīng)營性房地產(chǎn)用地為合同出讓金總額的1.2％；一般建設(shè)用地為合同出讓金總額的0.8％；工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施用地為合同出讓金總額的0.4％。即意味著，各類用地累計征收土地閑置費(fèi)總額不超過該宗用地使用權(quán)出讓金合同總額的20％。

但如果按照《辦法》規(guī)定，一幅地價為10億元的土地，被認(rèn)定閑置滿一年后，必須一次性繳納的閑置費(fèi)為2億元，這筆費(fèi)用在從前足以支付16個月的閑置費(fèi)，可見開發(fā)商囤積土地的成本大為提高。

增加土地開發(fā)成本

近年來，國家對土地宏觀調(diào)控的力度不斷加大。自2004年8月31日起，國家已規(guī)定經(jīng)營性用地一律要求以招拍掛方式公開出讓，這使得當(dāng)前實(shí)施的《廣州市閑置土地處理辦法》無法適用于新形勢。廣州市國土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“近兩年來，廣州市各界有很多聲音要求修改閑置土地的管理辦法，理由是跟不上市場的變化?！?p> 中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜告訴記者，《辦法》的出臺更多來自國家的壓力，“去年就要求各地上報閑置土地的查處情況，并要求制定細(xì)則了”。他認(rèn)為，《辦法》將堵住很多開發(fā)商以前愛鉆的法律空子，將促使開發(fā)商提高對地塊整體規(guī)劃的精準(zhǔn)度，而很難根據(jù)市場變化再調(diào)整開發(fā)進(jìn)度，對資金到位及周轉(zhuǎn)的要求都提高很多，“無形中增加了開發(fā)成本”。

“《辦法》較終對市場和開發(fā)商影響有多大，則要看個拿誰來‘開刀’，并對市場是否有震懾作用?！秉S韜說。

那些認(rèn)為廣州樓市宏觀調(diào)控已趨于平靜的開發(fā)商們，對于《辦法》的出臺有些措手不及?！拔疫€不知道有這個文件出臺，不會又想調(diào)整市場吧？”一位廣州本地開發(fā)商說。雅居樂負(fù)責(zé)政策研究的部門也未見到《辦法》：“在分析和調(diào)研后，我們很快會做成報告提交給高層?！币患疑鲜蟹科蟮南嚓P(guān)負(fù)責(zé)人在閱讀《辦法》之后，嘆了一口氣：“看來政府還真是一點(diǎn)都不松手?！?p> 6月11日，在《辦法》公布的當(dāng)天，廣州市國土房管局同時發(fā)布了兩份加快動工建設(shè)進(jìn)度的催促書，有兩幅地塊在被認(rèn)定為閑置土地一年后仍未動工建設(shè)。該局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，若開發(fā)商再拖延動工期限，將依法處置。

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