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房?jī)r(jià)上游問(wèn)題復(fù)雜 土地交易能否滿足開發(fā)成謎團(tuán)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 533 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

在土地市場(chǎng)經(jīng)歷了半年近乎“煎熬”的低迷之后,近期,全國(guó)部分城市對(duì)外公布了2008年的土地供應(yīng)計(jì)劃。與2006年及2007年土地市場(chǎng)的供應(yīng)高峰相比,多數(shù)城市的土地供應(yīng)均大幅度縮水。

但值得注意的是,土地供應(yīng)的匱乏將導(dǎo)致未來(lái)住房供應(yīng)減少,從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)再次上漲。

中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌透露,在此前房協(xié)的一次內(nèi)部會(huì)議中,已經(jīng)針對(duì)土地成交量減少可能對(duì)未來(lái)住房有效供應(yīng)產(chǎn)生的影響進(jìn)行了預(yù)警。

土地成交銳減

在2008年上半年,部分城市土地成交量的下降幅度就已驚人。

據(jù)公開資料顯示,2007年上半年,武漢市土地成交量同比下降85.77%;而在今年1~4月,南京市土地出讓面積同比下降幅度也達(dá)56.3%;杭州和深圳在4月底前也僅完成一幅住宅用地的成交。而北京、上海等地也出現(xiàn)持續(xù)數(shù)月的經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)的空白。

上海佑威地產(chǎn)研究主任薛建雄表示,按照《2008年上海市住房建設(shè)計(jì)劃》,上海2008年住宅用地供應(yīng)800~1000公頃,其中經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房用地不低于20%。而現(xiàn)在推地量除去配套商品房,卻只有30萬(wàn)平方米。

盡管五六月間全國(guó)土地市場(chǎng)稍有回暖跡象,一些地方不同程度地出現(xiàn)供應(yīng)小高潮,但全國(guó)范圍內(nèi)2008年上半年土地成交量大幅下滑已不可逆轉(zhuǎn)。

而這種成交萎縮的狀況也將延續(xù)到2008年下半年。7月初,成都市國(guó)土資源局在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時(shí)就透露,預(yù)計(jì)成都市2008年全年土地供應(yīng)總量將減少至3000畝左右,而這個(gè)數(shù)據(jù)僅相當(dāng)于2007年的一半。

在6月初,杭州市也公布了2008年度的《讀地手冊(cè)》,其中透露今年的宅地供應(yīng)將在1804畝,這個(gè)數(shù)據(jù)僅為2006年度的一半。

南京市國(guó)土資源局辦公室副主任楊閎煒在接受記者采訪時(shí)也承認(rèn),南京市原本的土地供應(yīng)計(jì)劃順利完成的情況不容樂觀。

而今年土地市場(chǎng)成交量萎縮的現(xiàn)象已經(jīng)引起政府主管部門的高度重視,在記者獲得的一份國(guó)家部委內(nèi)部報(bào)告稱,“如果不能對(duì)明后兩年的土地供應(yīng)做出合理安排,有可能影響未來(lái)住房供應(yīng)有效性和持續(xù)性,加大房?jī)r(jià)上漲壓力?!?

“冷熱在金融,關(guān)鍵在土地?!鳖櫾撇蛴浾弑硎?,此前一段時(shí)間,房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控集中在金融領(lǐng)域,但從行業(yè)健康穩(wěn)定的角度來(lái)講,土地市場(chǎng)才是起決定性作用的因素。

房?jī)r(jià)影響成疑

“未來(lái)房?jī)r(jià)恐慌與救市論基本是一個(gè)調(diào)調(diào)?!北本┞?lián)達(dá)四方投資管理有限公司董事總經(jīng)理?xiàng)钌黉h卻對(duì)上述觀點(diǎn)持反對(duì)態(tài)度。“你只要去查查上市公司的土地儲(chǔ)備,普遍都自稱土地儲(chǔ)備可滿足三至五年的開發(fā)需求,如果是這樣,即便今年土地零供應(yīng),又能有什么影響?”

楊少鋒認(rèn)為,之所以出現(xiàn)對(duì)未來(lái)幾年住房供應(yīng)的恐慌,是因?yàn)橛嘘P(guān)部門選擇錯(cuò)了參照對(duì)象?!皬娜珖?guó)范圍來(lái)講,2006和2007兩年的土地供應(yīng)完全屬于不正常,甚至瘋狂的,你以這兩年作為參照標(biāo)準(zhǔn)來(lái)得出今年土地成交量不足的結(jié)論,肯定是有錯(cuò)誤的?!?

起始于2006年的房地產(chǎn)企業(yè)上市潮,將開發(fā)商引入一個(gè)誤區(qū),即土地儲(chǔ)備為王,每次土地儲(chǔ)備的增加,都會(huì)帶來(lái)股價(jià)的大漲,而這,實(shí)際上給當(dāng)時(shí)的土地市場(chǎng)帶來(lái)一股不正常的需求。

北京師范大學(xué)金融研究主任鐘偉在2008博鰲房地產(chǎn)論壇上公布的一份房地產(chǎn)金融報(bào)告顯示,2007年中國(guó)招拍掛出讓土地收入超過(guò)9000億元,而2006和2005年分別為7600億元和5800億元。

而從國(guó)務(wù)院的態(tài)度來(lái)看,全國(guó)范圍內(nèi)土地成交量的下滑將是一種長(zhǎng)期趨勢(shì)。記者從國(guó)土部門了解到,在今年年初各地呈報(bào)的用地規(guī)劃中,建設(shè)用地指標(biāo)普遍被國(guó)務(wù)院砍掉30%左右的額度。嚴(yán)守18億元耕地紅線,是被放在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展之前的政策。

即便如此,顧云昌則認(rèn)為,在相當(dāng)一部分城市土地成交量下滑幅度已超過(guò)50%的情況下,關(guān)于需求面和供應(yīng)面的平衡情況需重新估計(jì)。

“相比2007年的瘋狂,現(xiàn)在的樓市是一個(gè)被抑制的市場(chǎng),而到2009年、2010年的需求狀況如何,不能簡(jiǎn)單依據(jù)目前的數(shù)據(jù)下一個(gè)判斷?!鳖櫾撇f(shuō)。

顧云昌表示,具體到一個(gè)城市,政府對(duì)土地供應(yīng)的控制往往可以直接左右特定時(shí)期的房?jī)r(jià)。他以2004年廣州樓市的狀況加以說(shuō)明。當(dāng)時(shí),在上海房?jī)r(jià)發(fā)生暴漲時(shí),廣州、深圳兩地卻幾乎沒有太明顯的增速,而這與2002年至2003年間珠三角區(qū)域土地市場(chǎng)活躍,供應(yīng)充足密不可分。 (宋堯 尹霄飛 陸彬杰)

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