2005年突如其來(lái)的眾多政策讓整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)找不著北，眾多投資者真真切切地體會(huì)到了樓市“不能承受之輕”，在這一年內(nèi)血本無(wú)歸。而2006年在“房地產(chǎn)消費(fèi)年”的共同呼聲中開始了，繼續(xù)購(gòu)房！繼續(xù)投資！上海樓市還有多少被擱置的懸疑阻擋了購(gòu)房者的腳步？

    金融政策影響幾何？

    新年伊始，去年申城主流的房貸政策———“購(gòu)房較多只能貸七成”被滬上各大銀行突破。在滬四大銀行中，目前僅工商銀行一家仍堅(jiān)守“較高七成”的政策，而多數(shù)中小商業(yè)銀行則成為此次打開房貸上限閘門的“急先鋒”。

    如今，八成房貸成為樓盤招攬客戶的手段之一。這反映出開發(fā)商急于促進(jìn)銷售的心理，同時(shí)也印證了銀行房貸政策正在放寬的事實(shí)。實(shí)際上，與樓盤聯(lián)手營(yíng)銷，提供房貸早已成為銀行的常規(guī)手段。從去年年底起，滬上的中行、建行以及興業(yè)、光大等銀行就已經(jīng)開始與樓盤聯(lián)合，拓展其房貸業(yè)務(wù)了。

    另一石破天驚之舉則是，中國(guó)光大銀行頭次推出了固定利率住房貸款———即在貸款合同簽訂時(shí)就設(shè)定好固定的利率，不論貸款期內(nèi)市場(chǎng)利率如何變動(dòng)，借款人都按照固定的利率支付利息。

    其推出的目的在于，目前國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放的住房貸款，實(shí)行的是逐年調(diào)整利率的計(jì)息方式，借款人的利息支出始終處于不確定的狀態(tài)，固定利率的推出正好可以為借款人規(guī)避未來(lái)利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。但是，固定利率住房貸款由于在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不能調(diào)整，也有其不靈活的一面，借款人需要充分考慮自己的需求再進(jìn)行選擇。

    中原地產(chǎn)分析師認(rèn)為，去年以來(lái)的存貸差激增導(dǎo)致銀行放貸壓力過(guò)大，是銀行新年放寬房貸政策的主要原因。目前，國(guó)內(nèi)銀行的利潤(rùn)來(lái)源仍主要依靠存貸利差。上海銀監(jiān)局較新公布的數(shù)據(jù)顯示：截至2005年11月末，上海銀行業(yè)存款比貸款多增加1190.11億元，存貸差達(dá)6200多億元。一方面，受加息、股市不景氣等多重因素影響，市民的儲(chǔ)蓄存款意愿越來(lái)越強(qiáng)；另一方面，銀行可選擇的、理想的資金投向很少，貸款下滑主要受累于房地產(chǎn)信貸增速明顯放緩。存貸差拉大讓銀行放貸壓力很大，而放寬房貸限制是目前不得已的較好選擇。

    對(duì)于普通購(gòu)房者而言，購(gòu)房費(fèi)用是一筆巨款。市場(chǎng)上絕大部分的購(gòu)房者都會(huì)采取以按揭貸款來(lái)支付的方式。隨著按揭比例和還貸期限的不斷放松、利率的多樣選擇性的出現(xiàn)，購(gòu)房者更需要從中選擇出適合的組合方式。而無(wú)論出于怎樣的目的購(gòu)房行為在根本上都是一種投資舉動(dòng)。中行理財(cái)專員認(rèn)為，按揭比例的確定需要根據(jù)購(gòu)房者的實(shí)際情況來(lái)確定，所謂七成、八成的選擇，并不是越多越好，在樓市瘋狂的時(shí)候，按揭比例曾高達(dá)九成。然而對(duì)于一般自住型消費(fèi)者，選擇過(guò)高的按揭比例無(wú)疑是在延長(zhǎng)為銀行打工的時(shí)間。而如果純粹為投資進(jìn)行購(gòu)房，選擇比例高的按揭可以減少購(gòu)房者的前期投入。

    租賃市場(chǎng)何去何從？

    隨著穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格政策的陸續(xù)落實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將朝著遏制投機(jī)、控制投資、引導(dǎo)合理消費(fèi)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的預(yù)期目標(biāo)方向發(fā)展，投機(jī)性購(gòu)房行為將得到遏制。依靠樓市差價(jià)作為投資主要手段的時(shí)光已一去不復(fù)返了?！耙宰怵B(yǎng)貸”將成為房市較佳的投資方式，面對(duì)沉重的資金成本和房貸壓力，租金收益將成為人們投資房產(chǎn)時(shí)頭要考慮的因素。

    傳統(tǒng)意義上，租金回報(bào)率與房產(chǎn)價(jià)格的漲跌是緊密聯(lián)系在一起的，租金的高低是支撐房產(chǎn)價(jià)格的重要因素。換句話講，購(gòu)購(gòu)有租金回報(bào)支撐的房產(chǎn)將會(huì)比較抗跌，而那些租金回報(bào)率偏低的樓盤將面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。其中，5%的收益率是目前房產(chǎn)市場(chǎng)比較認(rèn)同的租金回報(bào)率的重要臨界點(diǎn)，也是判斷房產(chǎn)價(jià)值的重要參考指標(biāo)。

    2005年底，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)局部出現(xiàn)降格下行成交回升的勢(shì)頭，但總體趨勢(shì)依然保持低迷。尤其是租賃市場(chǎng)，大量的現(xiàn)房因?yàn)殇N售困難而進(jìn)入租賃市場(chǎng)，再加上傳統(tǒng)的年底租賃淡季，市場(chǎng)基本達(dá)到一年來(lái)較低水平，下滑比較突出的區(qū)域是閔行區(qū)。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究對(duì)記者分析：租賃市場(chǎng)在春節(jié)前后將很難再有起色，求租者比較適合在近期進(jìn)行租賃活動(dòng)。租賃市場(chǎng)和購(gòu)賣市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)較近已經(jīng)明顯地展示出來(lái)：由于目前的二手市場(chǎng)普遍低迷，因而新樓盤交房較多的地區(qū)，相應(yīng)地供應(yīng)量也較大。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，與其空關(guān)，不如出租，至少賺回一點(diǎn)租金———但也正由于這樣的心態(tài)普遍，造成租賃市場(chǎng)同樣供大于求，從而形成了目前一些樓盤相當(dāng)?shù)偷淖鈨r(jià)。

    而中原地產(chǎn)則認(rèn)為，在當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)下，投資者通過(guò)二手房轉(zhuǎn)手交易已經(jīng)很難獲取高額的回報(bào)，因此，一部分投資者選擇了退出。而相當(dāng)數(shù)量的投資者選擇將持有的物業(yè)出租，以獲取長(zhǎng)期收益。由于市場(chǎng)供應(yīng)的增加，上海中高端住宅租金開始下降，租賃市場(chǎng)開始活躍。同時(shí)，雖然宏觀調(diào)控后上海一二手房?jī)r(jià)格下跌明顯，但房?jī)r(jià)仍高于大多數(shù)普通人的支付能力，租房仍是廣大無(wú)房人士解決住房問(wèn)題的頭選途徑。在兩方面因素的綜合作用下，上海二手房租賃市場(chǎng)將繼續(xù)活躍。

    各式物業(yè)誰(shuí)領(lǐng)風(fēng)騷？

    上海樓市2006年主體上仍將延續(xù)供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)。今年商品房市場(chǎng)總體將延續(xù)2005年二季度以來(lái)由于前期開工面積巨大而形成的新增供應(yīng)難以大幅下降的局面，預(yù)計(jì)商品住宅上市量在2000萬(wàn)平方米左右。在需求方面，宏觀調(diào)控造成的觀望氣氛正在緩慢地散去，自住需求依然存在，在沒有后續(xù)政策造成劇烈動(dòng)蕩的情況下，對(duì)樓市在2006年的復(fù)蘇只有持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度，但是市場(chǎng)的再度繁榮還有很長(zhǎng)的路要走。

    中原地產(chǎn)分析師預(yù)測(cè)，商品房?jī)r(jià)格的下調(diào)在2005年底出現(xiàn)了短暫的停滯，但是供過(guò)于求的壓力使得降價(jià)的趨勢(shì)在2006年顯得不可避免。特別是在一些供應(yīng)量充足的區(qū)域，價(jià)格的繼續(xù)下行已經(jīng)初露端倪。預(yù)計(jì)在2005年底的基礎(chǔ)上，上海的住宅價(jià)格將會(huì)有10%-20%的降幅，與2005年的峰值相比，房?jī)r(jià)下跌超過(guò)30%不會(huì)有太大懸念。

    2005年高端公寓市場(chǎng)在下半年第三季度的表現(xiàn)出人意料，特別是豪宅成交的顯著上升顯示出這個(gè)市場(chǎng)特有的穩(wěn)定性，但是客戶范圍的狹窄也限制了這個(gè)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。2006年的高端公寓市場(chǎng)不容樂(lè)觀，無(wú)論是投資還是自住，其較終消費(fèi)客戶人群總是限定在一個(gè)較小的團(tuán)體。而現(xiàn)在高端公寓市場(chǎng)同普通住宅一樣，也面臨著嚴(yán)重的供應(yīng)過(guò)剩，部分樓盤在價(jià)格上可能會(huì)跌出“高端”的行列。不過(guò)隨著中國(guó)市場(chǎng)逐漸開放，2006年更多外資公司進(jìn)入中國(guó)，供求矛盾將會(huì)有所緩解。

    別墅物業(yè)在2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)上則將會(huì)是一個(gè)難得的亮點(diǎn)。高端別墅盡管需求有限，但由于受土地供應(yīng)限制而形成的稀缺性致使2006年別墅市場(chǎng)供求趨于穩(wěn)定。而近郊的經(jīng)濟(jì)型別墅由于具有較高性價(jià)比，公寓市場(chǎng)中部分改善居住條件的需求將分流到別墅市場(chǎng)，對(duì)需求形成一定的拉動(dòng)作用，因此可使市場(chǎng)壓力減輕。

    2005年的調(diào)控政策使得上海二手房市場(chǎng)遭受沉重打擊，交易量頭次出現(xiàn)下滑。隨著購(gòu)房者長(zhǎng)時(shí)間的觀望，對(duì)市場(chǎng)的消費(fèi)信心將逐步恢復(fù)，預(yù)計(jì)2006年二手房交易將會(huì)擺脫2005年的頹勢(shì)，成交將重新趨于活躍。

    去年政策的出臺(tái)，造成市場(chǎng)的各方參與者對(duì)市場(chǎng)的信心明顯不足，市場(chǎng)上的有效需求被抑制，導(dǎo)致一、二手房都出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，價(jià)格從而也一路下滑。隨著市場(chǎng)上自住需求(尤其是剛性需求)的逐步釋放，預(yù)計(jì)2006年二手房成交價(jià)格在成交量增加的推動(dòng)下，觸底后將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。(作者：鄧旭) 

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