在連續(xù)的政策組合拳重?fù)糁?房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化正進(jìn)入階段:試探性降價(jià)。標(biāo)志性事件是,5月6日,恒大地產(chǎn)在香港宣布,集團(tuán)旗下所有產(chǎn)品將全線(xiàn)以8.5折對(duì)外銷(xiāo)售。這是樓市新政實(shí)施以來(lái),張被推掉的多米諾骨牌。此前,房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了成交量急劇下降的階段。市場(chǎng)普遍的預(yù)期是,第三階段,房地產(chǎn)將迎來(lái)價(jià)格的全面下挫,從10%-30%不等,直到投資價(jià)格向消費(fèi)價(jià)格回歸。

　　在這種背景下,據(jù)我們了解,具有剛性需求的都市“80后”白領(lǐng)開(kāi)始“逆用政策”,考慮出手購(gòu)房。對(duì)他們而言,時(shí)機(jī)、地段、面積等都是難度不小的選擇題。投資周刊記者遍訪(fǎng)各方專(zhuān)家,希望為這部分人群的購(gòu)房提供一些參考。需要提醒的是,房?jī)r(jià)正處于“下降通道”中,目前而言,購(gòu)房似乎到了只能看不能動(dòng)的階段,因此購(gòu)房需要有耐心,先比較等待,待明朗后再做決定。

　　【案例】

　　前幾天,小周走進(jìn)五羊新城廣場(chǎng)附近的一家房產(chǎn)中介,前臺(tái)齊整整坐了七八個(gè)業(yè)務(wù)員,但沒(méi)有一個(gè)客戶(hù)。一個(gè)電話(huà)過(guò)來(lái),業(yè)務(wù)員們手忙腳亂,各自搶著把旁邊的分機(jī)熱線(xiàn)接上,“喂”。

　　對(duì)于業(yè)務(wù)員們來(lái)說(shuō),在目前冷清的市場(chǎng)行情中,能接到一個(gè)潛在客戶(hù)的電話(huà)殊為不易,因此大家都爭(zhēng)著時(shí)間拿起話(huà)筒。而對(duì)于小周來(lái)說(shuō),作為一個(gè)大學(xué)畢業(yè)到廣州工作近兩年的“80后”,“現(xiàn)在看房的時(shí)候到了”。

　　小周來(lái)自江西,在一家事業(yè)單位工作。他知道,像他這樣來(lái)自外省但準(zhǔn)備在廣州扎根的“80后”為數(shù)不少,他們大多面臨置業(yè)成家的壓力,而他僅僅是數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的同齡眾生中的一員。隨著年齡增長(zhǎng),年近花甲的父母也希望小周早點(diǎn)購(gòu)下房子,成家立業(yè),“看看你,每月租房就要交1000元,還不如早點(diǎn)購(gòu)套房子供著”。

　　“購(gòu)房可是一道道選擇題”,小周告訴記者,他理解父母的焦急,但目前購(gòu)房要考慮的因素太多:一手房還是二手房,市區(qū)或是遠(yuǎn)郊,面積多大,帶學(xué)位與否,等等,“這些指標(biāo)雖不能面面俱到,但還是希望兼顧大多數(shù)吧”。

　　如果購(gòu)房只是這些“硬指標(biāo)”還好一些,令小周倍感頭疼的是,還要考慮女友工作地點(diǎn)這一“軟指標(biāo)”。由于他的工作在市區(qū)而女友在郊區(qū),房子購(gòu)得離他近點(diǎn)還是離女友近點(diǎn),小周也犯了迷糊。

　　好在房產(chǎn)新政后,房?jī)r(jià)再?zèng)]有像前兩年那樣飆升,有些樓盤(pán)價(jià)格還暗暗松動(dòng),這多少緩解了小周的壓力?！奥窗?遇著合適的就購(gòu)”,小周帶著一堆的考量“指標(biāo)”,又走進(jìn)珠江新城的“滿(mǎn)堂紅”。

　　【策略】

　　“80后”購(gòu)房,巧做選擇題

　　郊區(qū)一手房VS市區(qū)二手房

　　目前,隨著市區(qū)可用土地資源的日益減少,城市開(kāi)始“攤大餅”式地向郊區(qū)擴(kuò)張,房產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的新樓盤(pán)也更多地流向郊區(qū),市區(qū)即便有新樓盤(pán),也往往意味著“天價(jià)”開(kāi)盤(pán)。

　　據(jù)了解,目前,珠江新城西區(qū)的“名悅”每平方米售價(jià)已在25000元之上,而且均為四室兩廳以上的大戶(hù)型,一套房子下來(lái)已是四五百萬(wàn)元的售價(jià),其它市區(qū)樓盤(pán)的“身價(jià)”也普遍不低。小周表示,一般“80后”肯定不會(huì)考慮購(gòu)市區(qū)一手房,“誰(shuí)購(gòu)得起呀”。

　　對(duì)于普通消費(fèi)者來(lái)說(shuō),一手房與二手房的差異往往意味著在郊區(qū)與市區(qū)之間進(jìn)行選擇。某房產(chǎn)中介公司的楊小姐向記者介紹說(shuō),不同層次的消費(fèi)群體對(duì)房子的消費(fèi)需求也不同,“80后”在對(duì)一手房或二手房的選擇上,也存在著一定的分歧,市區(qū)二手房配套相對(duì)完善、交通便利,但郊區(qū)一手房則以房子新、價(jià)格實(shí)惠、環(huán)境好取勝,“比如地處金沙洲的糖果社區(qū),現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始搞‘N+1’多一個(gè)房間的活動(dòng),這對(duì)剛起步的年輕人來(lái)說(shuō)很實(shí)惠”。

　　相比起來(lái),二手房不僅不搞促銷(xiāo),而且比一手房還需額外交納一些費(fèi)用,比如房屋售價(jià)1.2%的按揭服務(wù)費(fèi)、0.5%-2.5%的中介費(fèi),還有1.5%的契稅等,這些費(fèi)用往往達(dá)好幾萬(wàn)元,在一定程度上拉近了二手房與一手房的差價(jià)。

　　除價(jià)格之外,上下班的時(shí)間成本是購(gòu)房者較為關(guān)心的。如今,由郊區(qū)到市區(qū)的時(shí)間成本正變得越來(lái)越昂貴,假設(shè)每天需要2公里花在交通上,那么1個(gè)月即有44公里(按22個(gè)工作日計(jì)算)、1年即有528公里(約合22天)的交通成本。

　　這個(gè)成本代價(jià)讓小周覺(jué)得有點(diǎn)大,他表示目前尚未決定是購(gòu)郊區(qū)的一手房還是市區(qū)的二手房,“但郊區(qū)樓盤(pán)將來(lái)會(huì)開(kāi)通**也可以考慮”。

　　大戶(hù)型VS小戶(hù)型

　　由于參加工作時(shí)間不長(zhǎng),小周購(gòu)房時(shí)希望能兼顧實(shí)用和實(shí)惠。由于父母退休以后要來(lái)廣州一起住,在看房時(shí),小周多留了一個(gè)心眼:除了向房屋中介詢(xún)問(wèn)可承受的兩室的房型外,還打聽(tīng)“小三房”的價(jià)格如何。

　　楊小姐表示,目前市面上多存在90平方米以下的兩室戶(hù)型和130平方米以上的三室戶(hù)型,兩室戶(hù)型容易出租,因而受投資者追捧,三室戶(hù)型適合居家,因而算是“剛性需求”。而90-110平方米的“小三房”往往被開(kāi)發(fā)商忽略,實(shí)際上這種房型有很廣的市場(chǎng)。

　　在大戶(hù)型與小戶(hù)型之間的選擇上,小周覺(jué)得如果經(jīng)濟(jì)條件允許,肯定想購(gòu)一個(gè)大一點(diǎn)的,“一家人住在一起寬寬松松,私密性也比較好,住著舒服”。但事實(shí)上,在一套房子動(dòng)輒上百萬(wàn)元的情況下,小周并沒(méi)有太多選擇,“小三房”成為他的折衷選擇。

　　小周介紹說(shuō),以一套房子售價(jià)110萬(wàn)元計(jì)算,如果頭付40萬(wàn)元的話(huà),70萬(wàn)元貸款20年期的話(huà),月供也達(dá)到4600多元,“這對(duì)于我們小職員來(lái)說(shuō),經(jīng)濟(jì)壓力也不小”。

　　業(yè)內(nèi)有關(guān)人士認(rèn)為,有些“80后”通過(guò)父母提供的購(gòu)房頭付選擇大戶(hù)型。他們喜歡更安逸穩(wěn)定一點(diǎn)的生活,希望在父母的幫助下一步到位,這樣可以省去很多麻煩。

　　但是有些“80后”則希望通過(guò)自身奮斗先購(gòu)置小戶(hù)型,這樣可以不讓父母為自己的購(gòu)房貸款過(guò)多而操心,即便從投資的角度來(lái)看,幾年后這些小戶(hù)型或賣(mài)或租都十分方便,如果賣(mài)掉再換置舒適的大戶(hù)型,也能從中得到一筆不小的投資收益。

　　帶學(xué)位VS不帶學(xué)位

　　“購(gòu)房大計(jì),十年為本”。對(duì)于“80后”來(lái)說(shuō),購(gòu)房考慮需要周全一些,除了面積大小、一手二手、交通問(wèn)題等,房子是否帶學(xué)位也成為一大考慮因素。

　　記者調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn),學(xué)位因素導(dǎo)致一些房?jī)r(jià)高企。同為二手房,但“帶名校學(xué)位”的價(jià)格要比不帶的高出1000-3000元/平方米。中原地產(chǎn)的一位工作人員告訴記者,五羊新城華逸景軒有些二手樓盤(pán)達(dá)19000元/平方米,不低于一些新樓盤(pán)的價(jià)格,帶省級(jí)學(xué)校學(xué)位的因素“功不可沒(méi)”。

　　據(jù)了解,越秀區(qū)特別是原東山區(qū)一帶,被市民視作傳統(tǒng)的教育強(qiáng)區(qū),培正小學(xué)、署前路小學(xué)、育才小學(xué)等多所省一級(jí)小學(xué)都坐落在這一片區(qū),這也導(dǎo)致東山口附近的樓盤(pán)價(jià)格水漲船高。

　　某地產(chǎn)中介物業(yè)顧問(wèn)陳先生表示,學(xué)位因素讓一些老城區(qū)內(nèi)相對(duì)較舊的樓盤(pán)擁有和“新盤(pán)”一樣的競(jìng)爭(zhēng)力,“平均而言,有無(wú)帶名校學(xué)位,房?jī)r(jià)會(huì)相差20萬(wàn)元左右”。

　　小周表示,目前“80后”一代在購(gòu)房后基本上會(huì)要小孩,稍過(guò)幾年小孩又面臨的問(wèn)題,而讓小孩上一個(gè)好點(diǎn)的學(xué)校差不多都是家長(zhǎng)的期望,“購(gòu)房時(shí)基本上都會(huì)問(wèn)房子帶不帶學(xué)位”,小周說(shuō)。

　　與小周的想法相左,他的同事小張則表示這一因素并不那么重要。雖然小張所居之處沒(méi)有“名?！?4歲的女兒也面臨的問(wèn)題。但他有他的想法,到名校附近租一套房子,交點(diǎn)借讀費(fèi)讓女兒讀“名?！?“讀書(shū)也就幾年時(shí)間嘛,購(gòu)房沒(méi)學(xué)位有什么關(guān)系呢”。

　　離自己?jiǎn)挝唤c(diǎn)VS離女友單位近點(diǎn)

　　購(gòu)房除了林林總總的“硬指標(biāo)”外,兼顧家庭因素的“軟指標(biāo)”也在小周身上發(fā)揮作用。事實(shí)上,小周的這一考量在許多“80后”購(gòu)房者身上都能找到影子,房子離自己?jiǎn)挝唤c(diǎn)還是離女友單位近點(diǎn),這是個(gè)問(wèn)題。

　　由于小周和女友的工作一個(gè)在市區(qū),一個(gè)在番禺,相距10多公里,因此,如果房子購(gòu)在靠自己?jiǎn)挝唤c(diǎn)的市區(qū),則意味著女友以后得過(guò)“早五晚九”的交通生活,如果購(gòu)在郊區(qū),其它考量指標(biāo)又受到很大制約。

　　與以往的就業(yè)方式與觀(guān)念不同,目前“80后”有很大一部分比例夫妻雙方的工作單位相距較為遙遠(yuǎn),在購(gòu)房時(shí),側(cè)重哪一邊好一些往往成為他們難以平衡的考慮因素。

　　物業(yè)顧問(wèn)陳先生表示,遇到這種情況,可以盡量先考慮穩(wěn)定的一方,另一方將來(lái)可以慢慢“跳”到離家近點(diǎn)的公司。而且,在家庭未來(lái)經(jīng)濟(jì)狀況好一些后,“另一方可以選擇購(gòu)車(chē)以車(chē)代步”。此外,如果可能,購(gòu)房盡量離購(gòu)房者父母或愛(ài)人的父母近一些,“這樣有利于家庭感情的融洽”。

　　“軟指標(biāo)”因素還包括小區(qū)的物業(yè)管理、環(huán)境規(guī)劃等。陳先生表示,好的小區(qū)物業(yè)管理令人放心,小區(qū)規(guī)劃、環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑水準(zhǔn)等方面能讓購(gòu)房者“購(gòu)得放心,用著舒心”。

　　專(zhuān)家:購(gòu)房要堅(jiān)持“跳一跳夠得上”

　　隨著年齡的增長(zhǎng)及生活的需求,目前,“80后”一族購(gòu)房已到了爆發(fā)期。對(duì)于是選擇一手房還是二手房,大戶(hù)型還是小戶(hù)型,遠(yuǎn)一些或是近一點(diǎn),專(zhuān)家們有著不同的看法。

　　物業(yè)顧問(wèn)陳先生表示,在面對(duì)購(gòu)房的許多“選擇題”時(shí),“80后”要根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)狀況、房?jī)r(jià)高低以及思想觀(guān)念等多方面因素而考慮,其實(shí),“一手房二手房、大戶(hù)型小戶(hù)型,無(wú)所謂孰好孰壞,只有適宜自己的才是較好的”。

　　而廣州同創(chuàng)房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文表示,新政出臺(tái)后對(duì)房市的影響一針見(jiàn)血,目前新政對(duì)郊區(qū)樓盤(pán)的影響已經(jīng)顯現(xiàn),恒大“八五”折已經(jīng)打響降價(jià)的風(fēng)潮,郊區(qū)樓盤(pán)抗風(fēng)險(xiǎn)能力太弱,購(gòu)房者可暫不用考慮。對(duì)于“80后”來(lái)說(shuō),市區(qū)二手房或是較優(yōu)的選擇。

　　趙卓文告訴記者,“80后”購(gòu)房“要有負(fù)債意識(shí),要限度地使用貸款”,在財(cái)力上要堅(jiān)持“跳一跳夠得上”的原則。比如,現(xiàn)在有財(cái)力購(gòu)兩居的,就咬咬牙購(gòu)三居。否則,當(dāng)購(gòu)房者財(cái)力漸漸大了以后,會(huì)覺(jué)得以前購(gòu)的房子太小了。在國(guó)內(nèi),換房對(duì)每個(gè)人來(lái)說(shuō)并不是一件輕松的事。

　　【專(zhuān)家建議】

　　選擇一種適合你的還款方式

　　對(duì)于剛踏足社會(huì)不久的“80后”來(lái)講,目前財(cái)力應(yīng)該是處于相對(duì)較為薄弱的時(shí)候,但是未來(lái)的增長(zhǎng)空間也是巨大的。專(zhuān)家建議,年輕人做房貸業(yè)務(wù)的時(shí)候可以根據(jù)自身的收入增長(zhǎng)的特點(diǎn),來(lái)選擇一種適合自己的還款方式,并適當(dāng)?shù)匕盐磥?lái)的資金承受能力增加考慮到還款計(jì)劃中。

　　還款方式有多少種你清楚了嗎?其實(shí)大部分貸款人都只了解等額本息還款法,其實(shí)前市場(chǎng)中有很多銀行專(zhuān)門(mén)針對(duì)新政創(chuàng)新了相關(guān)的房貸產(chǎn)品,細(xì)心的購(gòu)房者

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