“5800元/平方米”！馬賽國(guó)際公寓上周末對(duì)外公布的銷售價(jià)格，令業(yè)界極為驚詫。眾所周知，目前珠江新城樓價(jià)每平方米已達(dá)8000多元，而馬賽國(guó)際作為品牌房企珠江地產(chǎn)旗下優(yōu)質(zhì)物業(yè)，這一定價(jià)確實(shí)引發(fā)了廣州樓市極大震撼。

“價(jià)不驚人誓不休”。去年由于市場(chǎng)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，致使廣州不少樓盤發(fā)展商信心百倍，新推樓盤定價(jià)更是大肆攀比，嚴(yán)重透支了樓價(jià)未來(lái)上漲空間。今年來(lái)，隨著政府房產(chǎn)新政“組合拳”的相繼推出，市場(chǎng)急劇轉(zhuǎn)冷，不少實(shí)力不強(qiáng)的樓盤發(fā)展商開(kāi)始意識(shí)到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正在積聚，樓盤定價(jià)不再好高騖遠(yuǎn)，而一些大型品牌房企也借機(jī)低價(jià)出擊，借此打破僵局激活市場(chǎng)……廣州樓市開(kāi)始“理性回歸”，并再現(xiàn)“低開(kāi)高走”之勢(shì)。

市場(chǎng)開(kāi)始漸趨理性

“賣得快又有什么用？又賺不了幾個(gè)錢！”去年下半年，廣州樓市經(jīng)常出現(xiàn)這樣一幕：營(yíng)銷人員付出了巨大努力，樓盤終于售罄，然而此舉卻得不到老板的贊賞。

據(jù)悉，去年來(lái)，由于市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，尤其是眾多樓盤發(fā)展商因?yàn)闆](méi)有及時(shí)把握市場(chǎng)形勢(shì)，推盤量大幅減少，從而導(dǎo)致供求關(guān)系嚴(yán)重失衡，致使樓價(jià)大幅飆升。正因此，不少樓盤發(fā)展商開(kāi)始頭腦發(fā)熱，普遍認(rèn)定樓價(jià)還可以大幅攀升，而銷售人員過(guò)早大量出貨，反而令老板“錢賺少了”。也正是這一原因，去年下半年以來(lái)，廣州不少發(fā)展商開(kāi)始頻患“高燒”，樓盤定價(jià)“好高騖遠(yuǎn)”越走越高。不僅如此，個(gè)別樓盤發(fā)展商在定出脫離實(shí)際的價(jià)格后更放言要漲價(jià)……市場(chǎng)漸現(xiàn)喪失理性之惑。

然而今年來(lái)，尤其是今年4月起政府連串調(diào)控房產(chǎn)新政相繼推出后，市場(chǎng)開(kāi)始急速轉(zhuǎn)冷，消費(fèi)者持幣觀望氣氛日趨濃厚，市場(chǎng)成交更是大幅萎縮，樓價(jià)也開(kāi)始再現(xiàn)“跌落”。據(jù)廣州市國(guó)土房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年4月，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了今年全市商品房樓價(jià)的頭次降幅。而5月份的市場(chǎng)形勢(shì)更令人不容樂(lè)觀，以占廣州市場(chǎng)份額較高的番禺區(qū)為例，其5月份的預(yù)售商品房均價(jià)為4566元／平方米，與4月相比整整下跌了610元／平方米；而且成交量也出現(xiàn)了下跌：5月份總成交套數(shù)較4月份的1627套減少了291套。

市場(chǎng)急速轉(zhuǎn)冷，諸多老板也不敢再埋怨?fàn)I銷人員“樓賣得太快”了，如今廣州不少樓盤發(fā)展商埋怨的多是“為何怎么也賣不動(dòng)”。而樓盤定價(jià)也在此嚴(yán)峻市況下悄然“回落”，雖然還有個(gè)別樓盤發(fā)展商放言樓價(jià)還要漲3%—5%，但事實(shí)上，即使這些樓盤發(fā)展商也在不斷推出各種優(yōu)惠促銷舉措，“明升暗降”使樓價(jià)回歸理性。正如光大花園董事副總經(jīng)理陳洪志所言：雖然宏觀調(diào)控確實(shí)給樓市帶來(lái)了巨大沖擊，但市場(chǎng)也因此而回歸理性，更有利于市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)健發(fā)展。

樓價(jià)再現(xiàn)“低開(kāi)高走”

市場(chǎng)漸趨理性，樓價(jià)也開(kāi)始“理性回歸”。

日前，荷塘月色正式開(kāi)售新一期，出乎業(yè)界所料“樓價(jià)每平方米5500元”的是，其銷售均價(jià)每平方米僅5000元。正是得益于合理的定價(jià)，荷塘月色新推二期在當(dāng)前淡靜的市態(tài)中再現(xiàn)了熱銷景況，據(jù)悉，132套單位開(kāi)售當(dāng)天便引來(lái)了上百位購(gòu)家排隊(duì)爭(zhēng)購(gòu)！更重要的是，其銷售再現(xiàn)了“低開(kāi)高走”之勢(shì)，方園集團(tuán)媒介關(guān)系負(fù)責(zé)人楊曉芳透露，荷塘月色二期以每平方米5000元低價(jià)開(kāi)售后未到二周時(shí)間，目前售價(jià)業(yè)已上升至每平方米5200元。

祈福新村同樣如是，據(jù)悉，今年初祈福新村活力花園一期原售價(jià)每平方米4600多元，但后期售價(jià)業(yè)已上升至每平方米5000元，然而日前活力花園推出新一期單位，均價(jià)每平方米卻僅為4600元，難怪活力花園推出的新一期單位會(huì)引發(fā)又一輪熱潮。

除了這些在近期開(kāi)售的“老盤”推出的新一期單位外，近期推出的新盤定價(jià)也更趨合理了。

眾所周知，目前珠江新城樓盤銷售均價(jià)每平方米已達(dá)8000元以上，每平方米6000元價(jià)位的樓盤在珠江新城區(qū)域內(nèi)業(yè)已難尋蹤影，然而本月9日馬賽國(guó)際公寓開(kāi)盤，其銷售均價(jià)卻僅為每平方米5800元！正是得益于合理的價(jià)格定位，馬賽國(guó)際公寓贏得了眾多中長(zhǎng)線投資者和自住型購(gòu)家的熱烈追捧。據(jù)悉，馬賽國(guó)際公寓上周末開(kāi)盤，當(dāng)天即銷出超過(guò)100套！珠江地產(chǎn)營(yíng)銷有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這是珠江地產(chǎn)讓利客戶，“低開(kāi)高走”開(kāi)盤策略威力的再次顯現(xiàn)。

房地產(chǎn)專家韓世同表示，正所謂“識(shí)時(shí)務(wù)者為俊杰”，這些樓盤發(fā)展商“順勢(shì)而為”，確屬明智之舉。韓世同認(rèn)為，“購(gòu)漲不購(gòu)跌”只是一些投機(jī)客所好，事實(shí)上，眾多自住型購(gòu)房者都希望樓價(jià)能夠“合理回歸”，1997年至2003年廣州樓價(jià)一直持續(xù)下降，但成交量卻也一直在穩(wěn)步增加，就是明證。尤其重要的是，今年來(lái)鋼材、水泥等原材料價(jià)格業(yè)已回落，樓盤定價(jià)適當(dāng)“下調(diào)”，不僅有助于打破目前市場(chǎng)“對(duì)峙”局面，更能促成銷售。韓世同呼吁更多的樓盤發(fā)展商都能認(rèn)清形勢(shì)，樓盤定價(jià)不要好高騖遠(yuǎn)攀比高價(jià)，而應(yīng)“理性回歸”激活市場(chǎng)。

廣州市國(guó)土資源和房屋管理局表示，從8月份起，將對(duì)全市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和中介從業(yè)人員開(kāi)展一次全面的檢查。除了市國(guó)土房管局之外，市人大常委會(huì)城建環(huán)資工委、市人大代表和市工商局以及市物價(jià)局都將參與此次檢查活動(dòng)。據(jù)了解，此次檢查活動(dòng)，主要是為了配合廣州市“城市管理年”和市國(guó)土房管局“房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓提高年”的要求，檢查《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理?xiàng)l例》的貫徹情況，增強(qiáng)管理的針對(duì)性，促進(jìn)房地產(chǎn)中介行業(yè)的健康、規(guī)范發(fā)展。

據(jù)介紹，此次中介檢查范圍主要包括從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)及其中介從業(yè)人員，是無(wú)資質(zhì)、有投訴和新備案的公司。檢查內(nèi)容則涉及到中介機(jī)構(gòu)是否依法取得經(jīng)營(yíng)資格；機(jī)構(gòu)從業(yè)人員是否持證上崗；所代理的房屋是否有清晰的產(chǎn)權(quán)資料等情況；業(yè)務(wù)臺(tái)賬、交易合同和收取定金程序是否規(guī)范；中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況，上半年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)；中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)廣告內(nèi)容是否屬實(shí)；中介機(jī)構(gòu)是否按物價(jià)部門要求明碼標(biāo)價(jià)，有無(wú)亂收費(fèi)等。

檢查工作將分組分區(qū)片進(jìn)行。組檢查天河區(qū)、黃埔區(qū)；組檢查原越秀區(qū)、東山區(qū)以及白云區(qū)；第三組檢查原荔灣區(qū)、芳村區(qū)以及海珠區(qū)。番禺、花都兩區(qū)國(guó)土房管局與市國(guó)土房管局統(tǒng)一行動(dòng)，在市國(guó)土房管局指導(dǎo)下，自行組織開(kāi)展各自轄區(qū)內(nèi)的檢查工作。市國(guó)土資源和房屋管理局表示，檢查工作已經(jīng)列出了時(shí)間表，7月1日至31日，各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)照檢查內(nèi)容自查并整改；8月1日至9月15日，檢查工作組分批深入各區(qū)進(jìn)行檢查；9月16日至11月30日，市國(guó)土房管局結(jié)合檢查情況對(duì)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)議；12月，在市國(guó)土房管局公眾網(wǎng)站和新聞媒體上發(fā)布年度檢查和評(píng)議結(jié)果。

購(gòu)房未到較佳時(shí)機(jī)

優(yōu)惠10萬(wàn)元！較高可獲86折優(yōu)惠、全屋家坐擁電甚至全額契稅……進(jìn)入下半年以來(lái)，隨著各大樓盤發(fā)展商推貨量的大幅增加，廣州樓市新一輪的促銷風(fēng)暴正開(kāi)始全面掀起。而且，這一輪促銷風(fēng)暴不僅規(guī)模將極為巨大，優(yōu)惠之大也將為近一年來(lái)所罕見(jiàn)，相信此舉對(duì)眾多持幣待購(gòu)者而言誘惑力。據(jù)了解，事實(shí)上目前已有不少此前持幣觀望的消費(fèi)者開(kāi)始動(dòng)心。然而從國(guó)內(nèi)樓市整體市況看，目前還未到購(gòu)房較佳時(shí)機(jī)。

從今年3月開(kāi)始，政府房產(chǎn)新政“組合拳”相繼“連番出擊”，令整個(gè)樓市陷入了一片風(fēng)聲鶴唳之中，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然相對(duì)成熟穩(wěn)健，但政策“沖擊”卻也很快顯現(xiàn)效力?！凹t五月”多年來(lái)一直是廣州樓市之傳統(tǒng)“旺季”，然而今年五月廣州樓市卻當(dāng)旺不旺。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年5月份廣州市十區(qū)商品房樓價(jià)為5460元／平方米，比4月份僅微升5元／平方米。廣州市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月廣州全市商品房實(shí)際銷售(交樓)面積和實(shí)際銷售(交樓)合同金額分別下降18.4%和18.3%。其中，5月份廣州市十區(qū)商品房成交量比去年同期下跌了10.78%。更重要的是，今年6月份市場(chǎng)依然沒(méi)有看到有任何“崛起”的跡象。

從近三個(gè)月來(lái)市場(chǎng)反映情況來(lái)看，廣州樓市正在消化政府房產(chǎn)新政的影響，當(dāng)然，市場(chǎng)對(duì)政策的消化還需時(shí)間，目前主要的反映是：廣州樓市成交量出現(xiàn)了明顯下降，但價(jià)格的跌幅還未明顯，相信隨著政策威力的進(jìn)一步顯效。“紅五月”當(dāng)旺不旺，預(yù)示著緊接著的七八月廣州樓價(jià)下降的幅度會(huì)顯得更為明顯一些，即樓價(jià)還會(huì)有一定的下跌空間。雖然廣州樓價(jià)長(zhǎng)期向上的趨勢(shì)不變，但在今年內(nèi)廣州樓價(jià)至少還會(huì)有一“跌”。

目前政府房產(chǎn)新政已開(kāi)始在各地顯效，但從目前情況看，政策效果還不明顯，上海、江浙等房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、投機(jī)炒作氛圍濃烈、房地產(chǎn)投資過(guò)熱的城市，雖然近期市場(chǎng)狂熱勢(shì)頭得到遏制，但問(wèn)題癥結(jié)并沒(méi)有得到有效根治，隨時(shí)都還會(huì)有可能“反撲回?fù)簟保虼苏岸糁啤闭咭矝Q不會(huì)就此“罷休”。雖然近日政策“干預(yù)”的力度有所“減弱”，但在沒(méi)有明顯效果顯現(xiàn)之前，相信政府不會(huì)過(guò)快“收手”，更進(jìn)一步強(qiáng)化調(diào)控的政策相信會(huì)在隨后推出。

誠(chéng)然，就如目前還未“跌透”的中國(guó)股市一樣，雖然下跌的風(fēng)險(xiǎn)依然巨大，但很多股票投資價(jià)值業(yè)已顯現(xiàn)，提前入市投資這類價(jià)值凸顯的股票也是明智選擇。但對(duì)大多數(shù)消費(fèi)者而言，目前確實(shí)還未到較佳購(gòu)房時(shí)機(jī)，且待“十一”黃金周后再做定奪?！　　　　?