房產(chǎn)投資是一筆不小的開支，房款動(dòng)輒數(shù)十萬元，因此市民購房投資前，有三大風(fēng)險(xiǎn)是必須事先考慮周全的，否則這三只虎會(huì)給你帶來很大的麻煩。

　　樓價(jià)下降風(fēng)險(xiǎn)。樓價(jià)下降風(fēng)險(xiǎn)是指由于房屋價(jià)格下降，致使該房屋價(jià)值縮水，此時(shí)，部分抵押貸款人往往從理性角度選擇違約，放棄房屋。對(duì)于投資者來說，他不僅損失了資金，同時(shí)也損害了他的信用度。對(duì)于樓價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)，防范措施主要是要把握好整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的形勢(shì)，準(zhǔn)確判斷投資的時(shí)機(jī)。像在京的某大品牌公司，房?jī)r(jià)先是定在5000多元／平方米，結(jié)果沒過多久，房?jī)r(jià)就降至4000多元／平方米，商家可能是出于促銷的原因，可是對(duì)于先購了房子的人來說，則不是什么好消息。這還是在售樓盤呢，就發(fā)生了這么大的變化，就更不用說那些非在售樓盤了。事先如果沒有一個(gè)正確的評(píng)估和預(yù)測(cè)，就要擔(dān)上很大風(fēng)險(xiǎn)。

　　貸款利率風(fēng)險(xiǎn)。目前我國抵押貸款采用每月等額還貸法或等額本金還貸法，其利率根據(jù)中國人民銀行的利率來調(diào)整執(zhí)行的，一般在每年的1月1日對(duì)以往的貸款合同予以調(diào)整。根據(jù)《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定，我國金融機(jī)構(gòu)發(fā)放住宅抵押貸款按法定貸款利率減檔執(zhí)行，期限超過10年的貸款，在3-5年(含5年)法定貸款利率基礎(chǔ)上適當(dāng)上浮，但上浮幅度不得超過5%。

　　收入風(fēng)險(xiǎn)。指由于貸款人收入發(fā)生變化，不能及時(shí)歸還銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。某位在銀行工作的朋友就曾經(jīng)遇上過這樣的情況，支付不起房子就要?dú)w還，因?yàn)檫`約還要交納違約金，雙重的損失。因此，應(yīng)對(duì)此類風(fēng)險(xiǎn)的方法就是要根據(jù)自己的資金實(shí)力，量力而為，不要過分追求財(cái)務(wù)杠桿效益，將貸款比例控制在安全范圍內(nèi)。

　　隨著人民銀行存款、貸款基準(zhǔn)利率的持續(xù)下調(diào)，從1996年起，我國的抵押貸款利率也多次進(jìn)行了調(diào)整，抵押貸款的年限結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化，貸款較高年限從15年延長(zhǎng)到30年，長(zhǎng)期貸款利息水平下降相對(duì)較大，總體利息水平下降。

　　如果目前進(jìn)行投資，向銀行抵押貸款，現(xiàn)在的利率是歷史上較低的，因此存在著利率上升的風(fēng)險(xiǎn)，一旦將來利率上升，也可能會(huì)出現(xiàn)無法歸還銀行貸款的情況。同時(shí)，也可能出現(xiàn)所出租房屋月租金價(jià)格小于歸還銀行本息的情況，這樣就會(huì)給投資者帶來損失。如果遇到銀行抵押貸款利率上升，高于出租收益率，則應(yīng)該及時(shí)將所持有的房屋出售，歸還銀行貸款，將剩余資金另外尋找收益率更高的投資機(jī)會(huì)。

購房警惕數(shù)字游戲 合同如何簽
2005-07-15 09:38:27

購房人要把房地產(chǎn)商的承諾寫進(jìn)合同，頭先就要盡可能在合同第三條及該條提及的附件一和附件二對(duì)購房人所購商品房基本情況描述清楚，并盡可能利用合同第三條后面的空白行，要求房地產(chǎn)商寫上如其表述的商品房基本情況與實(shí)際交付情況不符時(shí)，應(yīng)具體承擔(dān)什么樣的賠償責(zé)任。沒有具體賠償責(zé)任的約定，第三條對(duì)商品房基本情況表述的作用將會(huì)大大降低。

　　8號(hào)樓為何變成4號(hào)樓

　　如果有人說他收房時(shí)找不到自己所購的房子了，您信不信？這并非是聳人聽聞，已有幾位購房人問我在這種情況下怎么辦？

　　現(xiàn)在有不少國人對(duì)數(shù)字非常重視，為了一個(gè)靚號(hào)，不惜一擲千金，有些房地產(chǎn)商為了迎合人們的心理，賣房時(shí)將幢（座）號(hào)、層數(shù)、門牌號(hào)避開4、13、14、24等數(shù)字，有的是跳過，有的是用3A、12A、1、2等數(shù)字代替。因此，購房人在約定合同第三條時(shí)頭先要查驗(yàn)清楚房地產(chǎn)商填寫的房屋坐落、層數(shù)、面積等基本情況是否符合該房屋所在項(xiàng)目的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和經(jīng)過批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)等合法有效的證明材料，自己所購的房屋所在幢（座）號(hào)、層數(shù)、門牌號(hào)是否與所附的規(guī)劃、設(shè)計(jì)圖的標(biāo)注一致。

　　如果不一致，對(duì)數(shù)字特別在意的人就要有心理準(zhǔn)備，房地產(chǎn)商交房時(shí)幢（座）號(hào)、層數(shù)、門牌號(hào)發(fā)生變化怎么辦？現(xiàn)實(shí)中確實(shí)有不少簽合同時(shí)跳過去的號(hào)交房時(shí)不跳了，挑了8字的人實(shí)際收到的成了7字，甚至有的8號(hào)樓莫名其妙地變成了4號(hào)樓。因此筆者建議這些購房人較好事先在合同中和房地產(chǎn)商約定清楚如交房時(shí)出現(xiàn)這種問題，房子是可退還是可換，不然到時(shí)即使法官認(rèn)定房地產(chǎn)商在這個(gè)問題上違約，但由于沒有具體賠償依據(jù)，憑法官自由裁量，購房人很難根據(jù)自己的“迷信”達(dá)到退房或換房的目的。

　　圖紙尺寸要標(biāo)明

　　合同第三條提及的合同附件一是房屋平面圖，房地產(chǎn)商通常會(huì)提供一個(gè)購房人所購房屋的平面圖，購房人不要接受不規(guī)范的草圖或沒有尺寸的示意圖，而應(yīng)要求房地產(chǎn)商在這個(gè)平面圖上標(biāo)清所有尺寸，需要文字說明的盡量詳細(xì)，平面主要尺寸、墻體厚度、門窗尺寸、管道井尺寸、空調(diào)位尺寸要全，房號(hào)和房屋在整幢樓中的確切位置及朝向也要在平面圖中標(biāo)清楚，并在第三條的相關(guān)空格中填清楚房屋的用途、結(jié)構(gòu)、層高。

　　在這里需要提醒購房人注意的有兩點(diǎn)：

　　1．有些預(yù)售許可證上的房屋用途寫的是公寓，這是一種似是而非的寫法，公寓就是住宅，不要以為公寓就可商住兩用。到目前為止，商住兩用房還僅僅是房地產(chǎn)商為了房屋促銷宣傳使用的一個(gè)詞，國家根本就沒有這個(gè)有關(guān)房屋用途的用語。當(dāng)然我們不得不承認(rèn)目前購這種商住兩用房開公司的人能得到稅低、貸款比例高等一些眼前利益，但長(zhǎng)遠(yuǎn)利益是否能得到保障仍是一個(gè)未知數(shù)。為了居住而購“商住兩用樓”，則是有百害而無一利。

　　2．層高包括樓板的厚度，購房人自己在房間內(nèi)量的高度叫凈高，因此購房人較好要求房地產(chǎn)商在合同中能說明樓層凈高。

　　 綠化率并非綠地率

　　購房人在關(guān)注自己所購房屋平面圖的同時(shí)，還應(yīng)盡量爭(zhēng)取讓房地產(chǎn)商把自己購購房屋所在小區(qū)的整體平面圖附上，在圖上準(zhǔn)確標(biāo)明小區(qū)內(nèi)所有建筑的位置、大小和高度及綠地面積。由此購房人可以從圖紙上算出自己所購房屋所在小區(qū)的建筑容積率、綠地率，并確定自己所購房屋采光有無遮擋。

　　購房人在進(jìn)行這些約定前有幾個(gè)概念需要搞清：

　　1．建筑容積率是指小區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。房地產(chǎn)商不是根據(jù)小區(qū)的土地面積而是根據(jù)建筑容積率繳納土地出讓金，人防工程屬國家所有，不計(jì)算建筑容積率。房地產(chǎn)商為了少交土地出讓金，往往也不把地下車庫算入建筑容積率。建筑密度不同于建筑容積率，它是指小區(qū)所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。規(guī)劃建設(shè)用地面積是指小區(qū)用地紅線范圍內(nèi)的全部土地面積，包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物（構(gòu)筑物）所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。

　　2．房地產(chǎn)商通常在廣告中使用綠化率一詞，根據(jù)園林專家介紹，這也是一個(gè)不準(zhǔn)確、不規(guī)范的用詞。在國家關(guān)于園林綠化的用語中，準(zhǔn)確的應(yīng)為“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種叫法。綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率。距建筑外墻1．5米和道路邊線1米以內(nèi)的土地和地表覆土達(dá)不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計(jì)入綠地面積。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率。樹的影子、露天停車場(chǎng)可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時(shí)能做到60％以上。購房人要注意房地產(chǎn)商在銷售樓盤時(shí)宣傳的綠化率實(shí)際不少是綠化覆蓋率。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 來源：北京日?qǐng)?bào)

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