加息，對于房貸族來說，顯然不是一個好消息。

　　眾所周知，我國的利率水平自1990年代的經(jīng)濟過熱以來，經(jīng)過八次降息之后，達到了目前一年期銀行存款利率僅為1.98%的低水平，商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款利率則為5.04%。美國過去40年來住房抵押貸款利率平均在8%-9%。從長期來看，中國抵押貸款利率存在很大上升空間。

　　一般認為，加息對資產(chǎn)價格泡沫有擠出效應。那么，加息到底是如何影響房地產(chǎn)市場的呢？值得注意的是，目前北京市各大商業(yè)銀行紛紛收縮房貸，一些銀行開始對套，或第三套房采取提高利率的方法。在這種背景下，如果小幅加息，將目前的利率上浮25個基點(0.25%)的話，對貸款者影響也不是太大。

　　欲購房者成本提高8月消費價格指數(shù)上漲5.3%,有房地產(chǎn)發(fā)展商認為,這個數(shù)據(jù)比較有意思，與7月漲幅一樣。如果超過這個幅度，利率就要上調(diào)，盡管這次沒有出現(xiàn)，但預期漲的趨勢會繼續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)成本有進一步上揚的可能性加大，直接影響就是支撐房價不會回落，甚至會推進房價上行。

　　不過也有發(fā)展商認為，一個月指數(shù)的變動對行業(yè)的變化影響很難預測，房地產(chǎn)業(yè)相關效應的顯現(xiàn)都有一個時滯，即使這個變化會帶來一些影響，但不會非常巨大，要表現(xiàn)出來也會等幾個月甚至一年后。

　　不少業(yè)內(nèi)人士和市民都開始憂慮，由此下去會否造成樓價升得過快過急，影響市民的購購力。如果消費物價指數(shù)再以超過去年同期甚至預期的幅度上漲，對北京樓價上升太快推波助瀾，可能會影響一部分希望改善居住環(huán)境的二、三次置業(yè)者的購房欲望，該批購家在廣州購房者中占了較大的比例。

　　相關調(diào)查顯示：如果房貸加息，滬市民將有77%的購房計劃受到影響，只有23%的購房打算仍將按原定步驟實施。

　　在這77%接受調(diào)查的潛在購房者中，約有20%的人明確表示，如果加息，其將選擇取消貸款購房的計劃；約有29%的人表示會暫時推遲購房計劃或者降低貸款比例；另有28%的人則是選擇了觀望等待，期盼會有其他有利于房貸的跟進利好措施。相對的，明確表示加息與否對其購房不產(chǎn)生任何影響的，只占到被調(diào)查人群總數(shù)的23%。

　　其實，居民對加息的“恐慌”大可不必。他認為，利率即使上升，政策本意也并非是限制消費，而是鼓勵自住購房需求、打壓投機需求，從而達到控制風險、促進宏觀調(diào)控顯效的目的——適當加息對自住購房者負擔加重不大。

　　月供占居民家庭月收入的30%-50%為宜。我們假設某居民家庭的月收入為8630元，家庭積蓄擁有頭付能力并準備用月收入的50%支付月供，則根據(jù)前面的測算，該家庭具備購購價值100萬的住房的能力。假設利率升高到6%、7%或8%，則該家庭的購房支付能力將分別下降到原來的86.36%、77.83%、70.57%，換而言之，該家庭將購不起100萬的房子，而只能購購70-86萬的房子了。這種購購力的下降必將使得市場整體的需求曲線發(fā)生移動，假設供應維持不變，則房價必然要下跌，這是加息擠出房價泡沫的內(nèi)在機制之一。

　　假設投資者的資本構成是6成銀行貸款，4成自有資金，投資物業(yè)的市場回報率為8%，銀行抵押貸款利率簡化為5%，則自有資金的率為12.5%。現(xiàn)在我們假設利率分別提高到6%、7%或8%，而其他條件不變，則自有資金的率下降為11%、9.5%、8%，回報率的下降是非常顯著的，必將導致投資性需求減少，這也將在一定程度上引起房價回落。

　　對于投機者來說，同樣存在融資成本提高的問題，購入價值100萬的房產(chǎn)，閑置一年后轉讓，如果6成資金來源于銀行并且利率是8%，則貸款融資產(chǎn)生財務費用4.8萬元，加上轉手的交易費用，房價漲幅必須極高才能確保收回本金。更重要的是，由于持續(xù)加息對資產(chǎn)價格泡沫有擠出效應，投機者很可能改變房價走勢預期，因考慮到房價可能下跌而紛紛撤離房地產(chǎn)市場，這將導致泡沫迅速被擠出。

　　月供到底漲多少目前的住房抵押貸款實際上是浮動利率的，按照規(guī)定，如果利率上升，則已經(jīng)簽訂的住房抵押貸款合同，自下一年的1月1日起執(zhí)行新的利率。假設業(yè)主以8成30年按揭貸款購入價值100萬元的房產(chǎn)，按照5.04%的現(xiàn)行利率，月供為4314.15元。假設未來每過一年后執(zhí)行的利率分別上漲為6%、7%、8%，則、三、四年的月供分別為年的110.91%、122.54%、134.38%，上漲的幅度是非常驚人的。如果業(yè)主在購房時就以月收入的50%來支付月供，并且三年中收入沒有增長，則月供占收入的比重將上升到67%，業(yè)主很可能面臨生活捉襟見肘的窘境。相對而言，二十年期的貸款風險要稍微小一些，上述情況下，月供在后續(xù)三年分別上漲為年的107.86%、116.01%、124.11%。

　　除了月供增加，在少數(shù)房價存在泡沫的城市，由于房地產(chǎn)價格泡沫被一定程度上擠出，業(yè)主擁有的房產(chǎn)很可能發(fā)生貶值，貶值的幅度有可能相當驚人。在香港1997年后房地產(chǎn)泡沫破滅的特例中，房價貶值達三分之二，也就是說，100萬的房子只值30多萬了。當然，貶值的幅度與房價泡沫的幅度成正比，目前我國即使是被廣泛認為出現(xiàn)房價泡沫的地區(qū)，也不可能出現(xiàn)這樣巨幅的房價貶值。

　　如果年內(nèi)加息，你的月供會增加多少？案例：我們可以算一筆賬。一套總價60萬元的住宅八成按揭可以貸款48萬元。購購該房子按照目前5.04%的貸款利率，20年期貸款的利息總額是28.28萬元，每月還款額是3178元。如果加息1%，也就是按照6.04%的貸款利率，20年期貸款的利息總額上升為34.80萬元，增加幅度為23.06%，每月還款額也上升為3450元，增加8.56%。

　　如果加息5%，也就是按照10.04%的房屋貸款利率，20年期貸款的利息總額上升為63.48萬元，增加幅度高達126.47%，每月還款額上升到4645元，增長幅度高達46.16%。

　　從分析中可以看出，利率也許只是上漲1%或者5%，但是你所要還的貸款總利息可能要增長100%以上，每個月的還款額可能增長約50%。

　　提前還貸要慎重美元本周加息再度增大了國內(nèi)年內(nèi)加息的預期。盡管央行尚無明確說法，但許多專家預計加息只是遲早的事，在這種預期下，近期山東、南京等地提前還貸勢頭洶涌，重慶情況如何？昨天，記者采訪了我市工行、建行等主要房貸銀行，據(jù)了解，7月以來，每天來提前還貸的市民比6月平均每天至少增長10%以上。

　　不過，幾位銀行房地產(chǎn)部負責人表示，重慶的提前還貸增多現(xiàn)象，同沿海相比有本質(zhì)區(qū)別，與加息預期關聯(lián)不大，重慶市民的理財意識普遍淡薄，為少繳利息，一旦有錢都愿意提前還清，即使加息，沒有足夠財力的人也照樣還不起。

　　如果小額度加息影響較小據(jù)分析，銀行如果加息25個基點(0.25%)，購房者月還款將增加2.9%。交通銀行重慶分行的理財分析師余先生認為，房屋貸款屬于個人長期消費貸款，其利率是一年一調(diào)，即便近期利率調(diào)整，個人房貸新利率也要從明年1月1日開始實行，因此不必著急。況且，既然貸款也是因為資金不足，小額度加息對個人影響并不會很大，提前還貸不必盲目。

　　有投資門道不必提前還貸面對目前這種情況，余先生認為提前還貸并非適合任何人，要提前還款，應該是目前經(jīng)濟條件比較好，且手頭的錢暫時沒有其他的用途。購房人若月收入不高，但收入穩(wěn)定，就比較適合較長年限的貸款，并按部就班地還款，不會影響日常生活。

　　舉個簡單的例子，張先生向銀行貸款10萬元，執(zhí)行的是商業(yè)貸款的利率。經(jīng)測算，在貸款后第5年末他累計向銀行歸還本金43085.75元，支付利息22268.11元，還剩貸款余額(本金)56914.25元。

　　若維持原貸款合同不變，至第10年還款期滿，累計將向銀行支付利息30707.60元。若在第5年末就申請?zhí)崆斑€清貸款，那么只要歸還剩余本金56914.25元即可。

　　在前5年，由于張先生占用的貸款數(shù)額較后期大，所以實際發(fā)生和支付的利息相應就多，占總利息額的72.52%；后5年因已經(jīng)歸還了大部分的本金，實際發(fā)生、支付的利息也就少了，占總利息額的27.48%。

　　通過計算可以看出，張先生前5年的貸款平均利率要遠比后5年的高；后5年貸款的平均年利率算下來只有2.97%，要比目前任何銀行貸款的利率都低。因此，如果沒有比較好的投資方向，他應該一次性還清所有貸款，可少支出8000多元的利息；若他比較擅長投資，則不必提前還款，可將這5.6萬多元投資股市、郵市、基金等，只要投資的年回報率高于2.97%，就是劃算的。

　　總之，加息有助于擠出資產(chǎn)價格泡沫，有利于房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展。特別是自1998年住宅市場在住房金融支持下啟動以來，我國居民尚未經(jīng)歷房地產(chǎn)價格波動的完整周期，尚未認識到偏低的利率所隱含的風險，因此頭度經(jīng)歷加息過程對于居民消費心理的成熟和風險意識的樹立都將非常有益。但是，加息也會給過去幾年低利率之下的火爆樓市降降溫，房地產(chǎn)市場可能面臨陣痛，特別是如果對利率風險未能提前有所認識，則無論是消費者、開發(fā)商和銀行，都可能遭受比較大的損失。

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