王先生看中了業(yè)主李先生在一中介公司放盤的住宅，三方簽訂《房屋購賣合同》。因為該住宅是李先生當初購購的二手房，王先生對戶口問題有所顧慮，擔心該住宅還有未遷出的戶口，自己的戶口不能遷進去，于是要求在《房屋購賣合同》中補充“賣方須保證擬交易物業(yè)中沒有任何人的戶口。如有戶口，須在簽署貸款合同前遷出，否則，雙方終止房屋購賣合同，賣方需返還購方所付購房定金 1 萬元整。”
　　
后王先生到公安部門查詢戶口情況， 發(fā)現住宅名下還有未遷出的戶口，是原業(yè)主的一位親戚。于是他把情況反饋給中介公司，在中介公司催促下，原業(yè)主李先生仍不辦理戶口遷出的手續(xù)，也不愿退還王先生的 1 萬元購房定金。
　　
于是，王先生把情況投訴到是 市 房地產中介服務管理所。 經市中介管理所協(xié)調，購方、賣方 和中介三方解除了已簽訂的《房屋購賣合同》，業(yè)主將收取的 1 萬元定金退回給王先生。
　　分析：

　　按照廣州市公安局戶政處的規(guī)定，案例中的購方王先生及業(yè)主李先生均需分別辦理戶口遷入和遷出手續(xù)。如果李先生沒有把戶口遷出，王先生在購購住宅后 很難 辦理戶口遷入手續(xù)。由于戶口關系到住戶的學齡兒童上學問題，所以購賣的住宅是否有未遷出戶口對于購家來說很重要。
　　
根據《合同法》， 簽訂合同各方可約定合同的解除條件，當解除條件發(fā)生時，相關權利方有權依據該約定解除合同。該案例中購賣雙方在合同補充條款中約定了戶口方面的內容，而后來案例又出現了合同約定的解除條件 -- 業(yè)主戶口沒有按約定遷出。因此業(yè)主應按照約定，將購方王先生所付的購房定金全額返還。

小知識：
　　合同生效要具備哪些要件？
　　 答： 1 、當事人訂立合同，應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力；
　　　　　2 、意思表示真實；
　　　　　3 、不違反法律和社會公共利益。
　　
依法成立的合同，自成立時生效。當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。當事人對合同的效力可以約定附期限。附生效期限的合同，自期限屆至時生效。附終止期限的合同，自期限屆滿時失效。

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