收集房源信息是購(gòu)房人購(gòu)房前的步。購(gòu)房者在購(gòu)購(gòu)商品房之前，一般說(shuō)來(lái)都會(huì)有自己購(gòu)房的目的，如，是因?yàn)樵课莶疬w而是因?yàn)榛橐黾奕?；是因?yàn)楦改敢獊?lái)同住，還是為了投資而購(gòu)置新房。對(duì)一般非投資目的的購(gòu)房者而言，選房時(shí)就應(yīng)該在滿足居住要求的同時(shí)，方便上班、上學(xué)、購(gòu)物及人際交往的需要。單純投資目的而購(gòu)房，那么就考慮樓盤(pán)所在位置的及住宅自身的品牌效應(yīng)，還要注意開(kāi)發(fā)商信譽(yù)、小區(qū)規(guī)模、物業(yè)管理服務(wù)水平等。由此可見(jiàn)，收集房源信息是購(gòu)房前重要的準(zhǔn)備工作。

一、如何對(duì)基本房源信息進(jìn)行收集整理

在簽訂《商品房預(yù)售合同》或《購(gòu)購(gòu)意向書(shū)》之前，要從宏觀和微觀兩個(gè)方面對(duì)看好的小區(qū)進(jìn)行考察。頭先要從宏觀上注意觀察所要購(gòu)商品房的坐落、所處區(qū)域周邊環(huán)境、小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)情況、已購(gòu)業(yè)主的主要職業(yè)構(gòu)成與文化層次、小區(qū)交通便利程度、開(kāi)發(fā)商和承建商的社會(huì)形象、小區(qū)內(nèi)部環(huán)境、空間布局、綠化情況等；其次，從微觀方面還要注意住宅的戶型、樓層、單元面積、單元內(nèi)各個(gè)廳室的分割、施工質(zhì)量、水電煤等配套設(shè)施情況、竣工日期、交付日期、裝修情況、價(jià)格、付款方式、物業(yè)管理及收費(fèi)情況。購(gòu)房者可以將主要的房源信息歸納如下：

房源信息收集一覽表

樓盤(pán)名稱

所處位置

小區(qū)規(guī)模

內(nèi)部環(huán)境

戶型

樓型

價(jià)格

付款方式

是否裝修

竣工交付日期

開(kāi)發(fā)商情況

小區(qū)交通

此外，工作地點(diǎn)進(jìn)一步限制了購(gòu)房者的選擇范圍，家庭成員工作和學(xué)習(xí)的地點(diǎn)也是購(gòu)房者選擇小區(qū)地域的重要因素。往往是妻子影響大于丈夫，而孩子又大于父母。對(duì)于不同年齡段的購(gòu)房者，以上影響有很大的差異。此外，保證與自己有較密切關(guān)系的人員的交往便利，也會(huì)影響可供選擇的區(qū)域范圍。

二、如何對(duì)基本房原信息進(jìn)行分析評(píng)價(jià)

（一）所在地區(qū)的周邊環(huán)境

一套房產(chǎn)并不是孤立存在的，它是與周邊的環(huán)境緊緊聯(lián)系在一起的。其中任何一些變化，都有可能使人們對(duì)此處房產(chǎn)居住的適宜性及其價(jià)值的判斷產(chǎn)生影響。比如，本區(qū)域在規(guī)劃時(shí)是住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)、文教區(qū)還是工業(yè)區(qū)；是高端住宅區(qū)，還是普通住宅區(qū)。周邊建筑景觀和公共園林也會(huì)關(guān)系到居民的居住質(zhì)量。此外，與市級(jí)商務(wù)區(qū)、區(qū)級(jí)商務(wù)區(qū)的距離，交通情況等也是房?jī)r(jià)的因素。購(gòu)主還應(yīng)注意小區(qū)周邊污染的情況。就經(jīng)濟(jì)適用性而言，一般情況下，老年人多選擇靠醫(yī)院較近，便于就醫(yī)看病的城區(qū)或郊區(qū)地段，那里有利于老年人生活起居。青年人多選擇鬧市區(qū)的，那里便于互相之間交往及上下班。有小孩子上學(xué)的家庭大多選擇靠近學(xué)校的地段，以便于孩子就近入學(xué)。

在觀察小區(qū)周邊環(huán)境時(shí)，一定要注意隔音對(duì)小區(qū)的影響。 噪聲對(duì)人的危害是多方面的，它不僅干擾人們的生活、休息，還會(huì)引起多種疾病。《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，臥室、起居室的允許噪聲級(jí)白天應(yīng)小于５０分貝，夜間應(yīng)小于或等于４０分貝。購(gòu)房者雖然大多無(wú)法準(zhǔn)確測(cè)量，但是應(yīng)當(dāng)注意：住宅應(yīng)與居住區(qū)中的噪聲源如學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等保持一定的距離；臨街的住宅為了盡量減少交通噪聲應(yīng)有綠化屏幕、分戶墻；樓板應(yīng)有合乎標(biāo)準(zhǔn)的隔聲性能，一般情況下，住宅內(nèi)的居室、臥室不能緊鄰電梯布置以防噪音干擾。

（二）小區(qū)規(guī)劃及規(guī)模

小區(qū)的規(guī)模主要指小區(qū)占地面積、建筑面積及容積率。

建筑面積與占地面積之比是容積率。一般而言，城市的住宅小區(qū)容積率高，市區(qū)周邊及市郊住宅小區(qū)的容積率低。對(duì)于容積率高的小區(qū)，有可能會(huì)因?yàn)樵O(shè)計(jì)規(guī)劃的問(wèn)題而造成私密性差，空間感壓抑的問(wèn)題。隨著時(shí)代的發(fā)展，人們?cè)谥匾暣蟓h(huán)境的同時(shí)，越來(lái)越重視空間環(huán)境及生活的私密性，因此，小區(qū)容積率是一個(gè)很重要的指標(biāo)。 容積率高，說(shuō)明居住區(qū)用地內(nèi)房子建的多，人口密度大。一般說(shuō)來(lái)，居住區(qū)內(nèi)的樓層越高，容積率也越高。以多層住宅（６層以下）為主的住區(qū)容積率一般在１．２至１．５左右，高層高密度的住區(qū)容積率往往大于２，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中為了取得更高的經(jīng)濟(jì)效益，一些開(kāi)發(fā)商千方百計(jì)地要求提高建筑高度，爭(zhēng)取更高的容積率。但容積率過(guò)高，會(huì)出現(xiàn)樓房高、道路窄、綠地少的情形，將極大地影響居住區(qū)的生活環(huán)境。

小區(qū)的合理規(guī)劃主要指街坊道路寬暢，人車道分流；綠化率高，綠化設(shè)計(jì)得高雅、規(guī)范；配套設(shè)施布局以人為本，樓盤(pán)也具特色。特別是小汽車進(jìn)入家庭以后，每戶均需考慮停車問(wèn)題，同時(shí)小區(qū)內(nèi)的交通形式也跟著改變，人車分流越來(lái)越重要，這直接影響著人們的生活和安全。此外，綠化也是衡量小區(qū)好壞的重要指標(biāo)。綠地率指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。根據(jù)2000年9月22日上海市第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)十二次會(huì)議修訂的《上海市植樹(shù)造林綠化管理?xiàng)l例》，新建居住區(qū)內(nèi)綠化率不得低于百分之三十五。

　　（三）小區(qū)住宅的類型

現(xiàn)代城鎮(zhèn)住宅分類指標(biāo)很多，按照住宅層數(shù)分類，可分為：低層住宅（庭園式住宅）、多層住宅、高層住宅（又可分為小高層和超高層住宅）；如何確定住宅高度，國(guó)內(nèi)外并不統(tǒng)一。一般來(lái)說(shuō)，一至三層稱為低層住宅；三至六層稱為多層住宅，但根據(jù)我國(guó)制訂的《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，十層以下或樓高低于二十四米都稱作多層住宅，超過(guò)這一高度為高層住宅，至于超高層住宅，一般應(yīng)達(dá)到二十五層以上。

1、低層住宅 在目前我國(guó)城市住宅建設(shè)中，低層住宅所占比重較小，在鄉(xiāng)村住宅建設(shè)中所占比重較大。低層住

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