一、法律對侵害消費(fèi)者權(quán)益廣告的禁止性規(guī)定

購房者在收集房源信息的過程中，會(huì)遇到形形色色的房地產(chǎn)廣告，使購房人眼花繚亂。由于購房者對房地產(chǎn)廣告的相關(guān)法律規(guī)定不熟悉，很容易陷入開發(fā)商精心設(shè)計(jì)的廣告陷井。甚至有一小部分開發(fā)商發(fā)布違法廣告來吸引購房者，損害購房者的合法權(quán)益。因此，了解一些對房地產(chǎn)廣告的法律規(guī)定是很有必要的。

根據(jù)國家工商管理局一九九六年十二月三十日發(fā)布的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》條，房地產(chǎn)廣告是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、預(yù)租、出售、出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以及其它房地產(chǎn)項(xiàng)目介紹的廣告。同時(shí)規(guī)定，居民私人及非經(jīng)營性售房、租房、換房廣告，不適用該規(guī)定。

《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》的主要內(nèi)容有：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)刊登商品房（預(yù)）銷售廣告的條件。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后，方可進(jìn)行預(yù)售商品房的廣告宣傳，且預(yù)售商品房的廣告必須載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號。也就是說，未取得商品房預(yù)售許可證，不能進(jìn)行廣告宣傳。而在日常生活中，許多開發(fā)商為回籠資金，在未取得預(yù)售許可證之前就進(jìn)行廣告宣傳，以房產(chǎn)預(yù)訂的廣告宣傳方式吸引購房人購房，這是違法的。還有一種情況，就是分期建設(shè)的小區(qū)開發(fā)商在一期工程建設(shè)取得預(yù)售許可證后，利用一期的許可證號為未取得許可證的二期工程進(jìn)行廣告宣傳，同樣也是違法的。

房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告，必須載明以下事項(xiàng)：（一）開發(fā)企業(yè)名稱；（二）中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱；（三）預(yù)售或者銷售許可證書號。

房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來表示距離。實(shí)踐中許多房地產(chǎn)廣告中有這樣的描述：我公司開發(fā)的小區(qū)交通方便，位置優(yōu)越，距某某**僅有五時(shí)辰的路程，這樣的廣告，其內(nèi)容是違法的。事實(shí)上，五時(shí)辰的概念是含糊不清的，具體指步行還是開車，是平時(shí)還是上下班高峰期所需時(shí)間呢？因此，遇有這類廣告，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步調(diào)查清楚實(shí)際距離，這樣才對房產(chǎn)位置有真實(shí)客觀的了解。

房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積或者使用面積。關(guān)于商品房面積的相關(guān)知識，本書將在第七章詳細(xì)講述。

房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對項(xiàng)目情況進(jìn)行的說明、渲染，不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚。

　　房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或者使用權(quán)的，所有或者使用的基本單位應(yīng)當(dāng)是有實(shí)際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間。

　　房地產(chǎn)廣告中對價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。

　　房地產(chǎn)廣告中的項(xiàng)目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚，比例恰當(dāng)。

　　房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。

　　房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容。

　　房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果。有些開發(fā)商為了吸引購房人的注意，以一些知名的建筑或區(qū)域風(fēng)景的背景，突出自己的開發(fā)效果，這是違法的。

　　房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。

　　房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者的承諾。有些開發(fā)商在預(yù)售廣告中宣稱如若購購、包租二年，這種方式是國家明令禁止的。建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。近年來，一些開發(fā)企業(yè)以返本銷售、售后包租等方式銷售商品房。采取這種方式銷售，在市場法制環(huán)境尚不健全的情況下極易出現(xiàn)因兌現(xiàn)不了承諾而侵犯消費(fèi)者權(quán)益的現(xiàn)象，特別是對未竣工的商品房尤為嚴(yán)重。目前，已經(jīng)有個(gè)別地方發(fā)生了因開發(fā)企業(yè)無法兌現(xiàn)承諾，又無力妥善處理由此帶來的后續(xù)問題而引發(fā)老百姓集體上訪的案例。因此，對于出售未竣工的商品房的廣告中，有售后包租的字眼，您必須注意了，因?yàn)檫@種交易是不受法律保護(hù)的。

　　房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。

　　房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿俗≌咿k理戶口、就業(yè)、等事業(yè)的承諾。2002年4月1日之前，因?yàn)樯虾Ｓ姓?，故大批外地人在滬購房，其中重要的一個(gè)因素是考慮將來孩子的問題。有些開發(fā)商為了吸引外來購房者，在廣告中打出保證入學(xué)、參加高考的承諾，而一旦出現(xiàn)糾紛，開發(fā)商的承諾是不受法律保護(hù)的。因?yàn)榫蜆I(yè)是與房屋購賣不同的另外的法律關(guān)系，開發(fā)商的承諾是無效的。

　　房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定；涉及尚未實(shí)現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。

房地產(chǎn)廣告中涉及資產(chǎn)評估的，應(yīng)當(dāng)表明評估單位、估價(jià)師和評估時(shí)間；使用其他數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)資料、文摘、引用語的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，表明出處。

二、商品房廣告中常見的陷井

　　商品房廣告是房地產(chǎn)開發(fā)商對樓盤進(jìn)行宣傳的重要手段，因此，商品房廣告往往以優(yōu)美的文字、藝術(shù)化的圖片進(jìn)行宣傳，以吸引消費(fèi)者注意，但一些房地產(chǎn)廣告常存在以下容易引起購房者誤解的陷井：

1、樓盤位置。廣告往往通過示意圖的方式，認(rèn)人感覺樓盤距離繁華區(qū)域、商業(yè)、交通樞紐、大型綠地等人們向往的居住地段很近，很容易引起誤導(dǎo)。

2、房屋售價(jià)。廣告往往醒目明較低價(jià)，即基價(jià)，或標(biāo)明均價(jià)，而實(shí)際上房價(jià)基本上是一房一價(jià)，同一樓盤，因朝向、位置、樓層不同，價(jià)格相差很大，一般每平方米建筑面積相差可達(dá)幾百元、上千元。

3、環(huán)境配套。廣告常常對小區(qū)的綠化、會(huì)所等配套設(shè)施做出承諾，對周邊環(huán)境進(jìn)行宣傳，購房者應(yīng)注意有的小區(qū)是一次規(guī)劃、分期實(shí)施，廣告宣傳的配套設(shè)施是后期建設(shè)的，對購購前期的，不能馬上享受，而且還可能應(yīng)開發(fā)商推遲、甚至中斷后期開發(fā)，而無法兌現(xiàn)。

4、樓盤名稱。樓盤名稱往往很氣派、很詩意，但有些名稱往往未經(jīng)地名管理部門核準(zhǔn)，因而是違規(guī)使用。因此，在購房簽訂合同時(shí)審查有關(guān)部門的小區(qū)名稱批準(zhǔn)證書也是很必要的。

5、房型面積。廣告刊登的配家俱的房型圖往往不按真實(shí)比例繪制，因而顯得寬敞；廣告中標(biāo)注的面積一般是套內(nèi)建筑面積，而非使用面積，套內(nèi)建筑面積一般比實(shí)際使用面積大，目前一般在80%左右。

6、開發(fā)單位。廣告往往刊載開發(fā)商、投資商名稱。開發(fā)商是經(jīng)計(jì)劃、規(guī)劃、用地等部門批準(zhǔn)的開發(fā)建設(shè)主體，投資商是參與投資的主體。其參與投資不需經(jīng)過批準(zhǔn)，開發(fā)商名稱應(yīng)與預(yù)售許可證上載明的開發(fā)商名稱一致，購房人只與開發(fā)商簽銷售合同，投資商無權(quán)簽訂銷售合同。

三、開發(fā)商促銷手段中容易出現(xiàn)的法律問題

1、開發(fā)商采用促銷手段常見的法律問題

面積型：購躍式房露臺、購頂層房閣樓、購房小儲(chǔ)藏室等，這是某售樓處的一張宣傳售樓書。為了吸引購房人的目光，開發(fā)商在這張樓書上印滿了各種優(yōu)惠措施：根據(jù)不同戶型，可以庭院、可以車庫、還可以空調(diào)。類似的購房小儲(chǔ)藏室、閣樓等等的宣傳也經(jīng)?？梢?。事實(shí)上，國家頒布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，露臺作為與躍層住宅功能上不可分割的一部分，不能計(jì)入建筑面積。如此看來，開發(fā)商隨層的露臺，其實(shí)原本就該歸屬購房人所有而無需。但也有購房者擔(dān)心：開發(fā)商會(huì)不會(huì)只賣給我們房屋而不露臺呢？ 實(shí)際上這種擔(dān)心也是沒有必要的，房屋和其它的商品不同，各部分的功能是聯(lián)系在一起的，按照建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定：開發(fā)商在賣商品房的時(shí)候，必須按套銷售，不得分割拆零銷售，開發(fā)商如果要賣房屋的話，必須將與房屋相連的露臺賣給同一個(gè)購房人。 像露臺、小儲(chǔ)藏室和閣樓，這些空間只能與房屋一起銷售，且不能計(jì)入房屋銷售面積；所以，購房者在遇到這類時(shí)，一定要頭腦冷靜、理性分析，注意比較相似戶型的價(jià)格，不要把本該屬于您購房范疇的東西，當(dāng)成了占來的便宜。

捆綁型：如購房轎車、購房空調(diào)、購房家電、購房精裝修等。似乎購房轎車、空調(diào)、家電等捆綁型是消費(fèi)者較能得到實(shí)惠的，也是國家法律所允許的，但我們要提醒您在接受這類時(shí)，除了要注意與周邊項(xiàng)目比較房價(jià)外，對大件物品較好能在合同中變?yōu)橘徺?，因?yàn)楦鶕?jù)我國《合同法》第186條規(guī)定：與人在與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤消與。 如果在合同簽訂之后，開發(fā)商撤消了，或者說延遲，或者說的標(biāo)的車存在質(zhì)量問題，或者進(jìn)一步說這種質(zhì)量問題造成了購房人或其他消費(fèi)者的人身或財(cái)產(chǎn)的損害，作為購房人或其他消費(fèi)者很難像購賣合同一樣要求開發(fā)商予以補(bǔ)償。從法律上來說，和購購?fù)耆莾煞N不同的概念。我們建議購房人在接受這些東西時(shí)，一定要注意向開發(fā)商或廠家索要相關(guān)資料，如說明書、保修卡等。以防今后出現(xiàn)問題時(shí)，可以及時(shí)向開發(fā)商或廠家索賠。當(dāng)然，較好將的法律關(guān)系巧妙地變通為購購法律關(guān)系。

無效型 如有些開發(fā)商宣稱免交一定物業(yè)管理費(fèi)、免交契稅的稅費(fèi)型，購房保子女上大學(xué)或轉(zhuǎn)戶口等毫無法律保障的無效型承諾。物業(yè)管理關(guān)系發(fā)生在業(yè)主和物業(yè)公司之間，與開發(fā)商沒有直接的法律關(guān)系，開發(fā)同無權(quán)免除物業(yè)費(fèi)用。稅收由國家強(qiáng)制性收取，開發(fā)商也無權(quán)免除。保子女上大學(xué)及轉(zhuǎn)戶口的承諾違反了國家有關(guān)規(guī)定，是沒有保障的。

2、采用的促銷手段違反法律規(guī)定

許多開發(fā)商為吸引購家，迫切地推出計(jì)劃，甚至在商品房預(yù)售階段就采取預(yù)租回報(bào)的手段促銷商品房，聲稱自家開發(fā)的樓盤在今后若干年內(nèi)可為消費(fèi)者返還１０％至３０％的。而《商品房銷售管理辦法》第十一條已對返本銷售、行為明令禁止，這一問題本書前面已有敘述。

四、購房者如何避免商品房廣告的誤導(dǎo)

目前房產(chǎn)開發(fā)商在

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