有的銷售許可證上注明著可銷售范圍，如樓座、樓層、數(shù)量、總共多少

平方米等。為什么會這樣呢？這會對購家購房有何影響？

內(nèi)、外銷商品房預(yù)售（銷售）許可證上的準(zhǔn)售建筑面積是房屋土地管理

部門綜合考慮開發(fā)商已支付的土地出讓金情況、房地產(chǎn)是否設(shè)置抵押等因

素，對開發(fā)商可預(yù)（銷）售多少房產(chǎn)的批準(zhǔn)面積。開發(fā)商必須在該許可證批

準(zhǔn)的范圍內(nèi)銷售其開發(fā)的商品房，超過許可證上批準(zhǔn)銷售條件的，不能確保

得到房屋土地管理部門的預(yù)售登記，購家權(quán)益也因而不能得到有效保障。

為有利于房地產(chǎn)開發(fā)的順利進行，推進工程建設(shè)的進展，使開發(fā)商先收

到的購房款可以用來繳納其余未交的土地出讓金，有關(guān)管理部門在操作上采

取了變通的辦法。即允許部分開發(fā)商先支付40％的土地出讓金，取得臨時的

土地使用證，并在具備其他準(zhǔn)許預(yù)售條件時允許開發(fā)商預(yù)售一定比例的商品

房；剩余商品房待開發(fā)商補齊余下60％土地出讓金后方準(zhǔn)予預(yù)售。需說明的

是，正式頒發(fā)的國有土地使用證上加蓋北京市人民政府房屋土地管理部門出

讓土地使用證專用印鑒，而臨時國有土地使用證上僅加蓋政府房屋土地管理

部門的印鑒及政府土地管理部門臨時土地使用證專用章。

這樣，銷售范圍與開發(fā)商所繳納的土地出讓金就存在對應(yīng)關(guān)系，在銷售

許可證上便有相應(yīng)的銷售范圍，如果同時開發(fā)商取得的國有土地使用證是臨

時的證書，那么購家應(yīng)在購房時了解所購房產(chǎn)是否包含在政府準(zhǔn)予銷售的范

圍內(nèi)，關(guān)注內(nèi)、外銷商品房預(yù)售許可證上的準(zhǔn)售面積與開發(fā)商已售面積，開

發(fā)商是否超面積銷售等問題。另外，還應(yīng)關(guān)注開發(fā)商是否及時向政府土地部

門補齊余下的土地出讓金，這關(guān)系到開發(fā)商是否可以順利取得所開發(fā)商品房

的大產(chǎn)權(quán)證，并順利為所有購房人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

因此，購家在核驗開發(fā)商提供的預(yù)售（銷售）許可證時應(yīng)請開發(fā)商詳細(xì)

地介紹并認(rèn)真比較許可證上批準(zhǔn)銷售的建筑面積與開發(fā)商實際銷售的建筑面

積，以確保自己購購的商品房在政府房屋土地管理部門批準(zhǔn)的范圍內(nèi)，確保

所簽預(yù)售（購賣）契約能夠得到房屋土地管理部門的預(yù)售登記，從而使購房

行為得到有效保障。

目前在這方面存在的問題是：由于個別發(fā)展商遲遲不補繳剩余的土地出

讓金，房屋土地管理部門無法為其辦理竣工工程的大房產(chǎn)證，該大房產(chǎn)證又

是購家取得其房產(chǎn)證的前提條件，因此，許多購家面臨入住完工項目多年而

不能取得房產(chǎn)證的窘境。

事物發(fā)展往往是一個矛盾被解決了，又出現(xiàn)新的矛盾有待解決。房地產(chǎn)

市場亦如此。基于這個問題，有關(guān)管理部門已經(jīng)意識到并正在進行探討和調(diào)

研，在徹底解決以前，購家尚需采取措施提高自我保護能力。

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