購房合同是商品房購賣活動中較基本的法律文件，屬購賣合同

的一種，又可分正式合同（契約）和補(bǔ)充合同（契約）。購房人的

正當(dāng)權(quán)益要得到保障必須注意以下幾點(diǎn)：

簽訂合同需謹(jǐn)慎

國家工商局和建設(shè)部制定的標(biāo)準(zhǔn)《商品房購銷合同》里面共有

15項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容，其中對房產(chǎn)商要列明的所有資質(zhì)證書、營業(yè)證號碼、

商品房的特征、質(zhì)量爭議處理、房屋交接、裝修、違約責(zé)任等規(guī)定

得相當(dāng)詳細(xì)。然而目前房市交易中，購房合同“短斤少兩”現(xiàn)象比

較嚴(yán)重。一些房地產(chǎn)商提供給消費(fèi)者的卻只有一些簡單的內(nèi)容，有

的只是一張紙的內(nèi)容，15頁合同竟缺14頁。這種購房合同中的“短

斤少兩”現(xiàn)象絕非個別。

合同文本被篡改，只能是商家的“一廂情愿”，一旦發(fā)生合同

糾紛，往往會給消費(fèi)者帶來“苦不堪言”的煩惱。為此，專家提醒

消費(fèi)者，購房合同作為國家頒布的標(biāo)準(zhǔn)文本，具有法律效力，里面

規(guī)定的內(nèi)容必須是購銷雙方共同認(rèn)可和遵守的，房地產(chǎn)商無權(quán)把合

同文本進(jìn)行“簡化”，消費(fèi)者購購房子時，在價格談妥、位置確定

之后，應(yīng)對合同文本的內(nèi)容進(jìn)行充分的咨詢和勘驗(yàn)，先有無篡改的

部分，簽訂合同時一定要慎重，以防自身的合法權(quán)益受到不法侵害。

補(bǔ)充契約亦重要

按照新合同法的有關(guān)規(guī)定，是否簽訂及如何簽訂補(bǔ)充契約完全

應(yīng)由當(dāng)事人自主決定，任何一方不得將自己的意志強(qiáng)加給對方當(dāng)事

人。這也就是通常所說的契約自由原則，也是購房人的基本權(quán)利。

為了降低購房風(fēng)險，在簽訂補(bǔ)充契約時盡可能地將自己的真實(shí)

意思表示及賣方的承諾體現(xiàn)在補(bǔ)充契約中。有的開發(fā)商在廣告或銷

售過程中會做出許多誘人的承諾，如房屋使用率、公共配套設(shè)施的

設(shè)置及建成時間、隨帶、產(chǎn)權(quán)證發(fā)放時間等，以上承諾如果不

寫入合同，一旦開發(fā)商沒有兌現(xiàn)承諾，消費(fèi)者將無法追究其違約責(zé)

任。因此，有關(guān)法律專家建議購房人在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時，較好與開

發(fā)商就以下事項(xiàng)進(jìn)行約定：

（1）開發(fā)商對其主體資格及相應(yīng)批準(zhǔn)文件真實(shí)性的承諾：

（2）所售物業(yè)及其相應(yīng)土地面積未設(shè)定抵押、留置權(quán)的承諾（主

要為避免因此造成購房人無法正常行使產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利）；

（3）房屋使用率、面積誤差、共用面積分?jǐn)偟奶幚磙k法；

（4）房屋交付的時間、地點(diǎn)、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、責(zé)任分擔(dān)等具體辦法；

（5）公用配套設(shè)施的交付時間、狀態(tài)等；

（6）房產(chǎn)證的取得時間；

（7）如購房人選擇按揭貸款，則應(yīng)約定如按揭不成，購房人采

取的付款方式及具體處理辦法；

（8）與正式契約不一致的合同變更當(dāng)事人雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的

事項(xiàng)。

（中國房地產(chǎn)報 劉克錦）