不少購房人給本刊打電話，詢問在購房過程中，怎樣保證所購房屋是合法的，應(yīng)該要求開發(fā)商提

供哪些文件？在此特請北京市英島律師事務(wù)所鄧澤敏律師予以解答。

購房者在購房時應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”，這是法律對銷售方的

基本要求。

“五證”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程

施工許可證》（建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。

“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

1、《國有土地使用證》

《國有土地使用證》是證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護。

北京市國土房管局對直接填發(fā)的《國有土地使用證》根據(jù)國有土地使用方式不同，分別加蓋《北京市

國土房管局劃撥土地使用證專用章》、《北京市國土房管局有償土地使用證專用章》、《北京市國土房管

局交納使用費土地使用專用章》、《北京市國土房管局臨時土地使用證專用章》。

2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政

主管部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒有此證

的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

核發(fā)的目的：確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。

法律后果：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用地的批準文件，但如未取得《建設(shè)用地規(guī)劃

許可證》而占用土地的，其建設(shè)用地批準文件無效。

3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的

法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，

不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

核發(fā)的目的：確認有關(guān)建設(shè)活動的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個人的合法權(quán)益。

法律后果：房地產(chǎn)商如未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者違反《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定

進行開發(fā)建設(shè)，嚴重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違

法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施，對有關(guān)責(zé)任人員，可由所在單位或者上級主管機關(guān)給予行政處分。

4、《建設(shè)工程施工許可證》

《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開工證）是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準

文件，是建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)

項目均屬違章建筑，不受法律保護。當(dāng)各種施工條件完備時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照計劃批準的開工項目

向工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。未取得施

工許可證的不得擅自開工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理，負責(zé)開工審批

等項工作。

5、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》

《商品房銷售（預(yù)售）許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售

商品房的批準文件。其主管機關(guān)是北京市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批

和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購房者如需調(diào)

查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗房地產(chǎn)商的《工程驗收證》。

“五證”中較重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，兩者表明所購房屋

屬合法交易范疇。

《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》

兩書可以作為商品房購賣合同的補充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房

人提供的對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。

1、《住宅質(zhì)量保證書》

是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的住房質(zhì)量保證文件。

2、《住宅使用說明書》

是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的有關(guān)住房使用的說明。

（北京市英島律師事務(wù)所　鄧澤敏）《北京日報》