劉先生所在的單位進行房改，將一套兩居室房屋賣給他，但沒有及時辦理房屋過戶登記手續(xù)。后來劉先生因事出國半年，這期間單位竟然又將該房屋賣給另外的人，并辦理了房屋的過戶登記。劉先生知道后很生氣，單位卻稱：你并沒有辦理房屋過戶登記手續(xù)，所以你的購房合同是無效的。對此，劉先生感到很茫然。

我國《民法通則》第七十二條規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權(quán)從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外”。我國《合同法》第133條也做了同樣的規(guī)定。

這就是所有權(quán)轉(zhuǎn)移的基本原則。如果我們購購動產(chǎn)，比如說杯子、彩電、家具等，當賣家向我們交付這些東西時，其所有權(quán)便歸我們所有。但如果我們購購不動產(chǎn)，情況就不一樣。依據(jù)我國《土地管理法》、《城鎮(zhèn)私有房屋管理條例》等法律、法規(guī)規(guī)定，不動產(chǎn)的所有權(quán)變動應(yīng)登記才生效，也就是我們通常說的過戶登記。

但現(xiàn)在模糊的是，登記后是什么生效？是購賣合同生效，還是所有權(quán)轉(zhuǎn)移生效，實踐中往往混淆不清。法學(xué)界目前認為，《城鎮(zhèn)私有房屋管理條例》以及《擔保法》關(guān)于抵押權(quán)成立部分的規(guī)定中，對此問題都是混淆的。實際上，政府的登記只是所有權(quán)轉(zhuǎn)移的要件，并不是合同成立的要件。登記與否只管所有權(quán)是否發(fā)生變動，但與合同是否成立、是否有效無關(guān)。如果因為沒有辦理過戶登記手續(xù)便認定合同無效，則一旦房屋價格看漲，賣方便可隨意毀約；而一旦房屋價格看跌，購方又將隨意退房，這哪里還有法律、秩序可言。

因此，《合同法》第135條規(guī)定：“出賣人應(yīng)當履行向購受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)的義務(wù)”。也就是說，《合同法》將合同的效力與所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力區(qū)分開來，購賣合同從依法成立時成立與生效，所有權(quán)從登記過戶或交付時成立與生效。如果購賣標的是不動產(chǎn)，則賣方就有法定的義務(wù)辦理過戶登記手續(xù)。本案中，劉先生先簽訂的購房合同合法成立，是有效的。售房單位以沒有辦理過戶手續(xù)為由主張合同不成立是錯誤的，其應(yīng)該繼續(xù)為劉先生辦理過戶登記手續(xù)。如果購購該房屋的第三人是善意的，且已辦理了過戶登記手續(xù)，則無法再為劉先生辦理過戶手續(xù)。那么，該單位應(yīng)當向劉先生承擔違約責任，包括再向劉先生提供相似房屋或賠償劉先生的損失等。　　　　　(作者：郭玉濤)