近日，新版《北京市商品房預(yù)售合同》和《北京市商品房認(rèn)購(gòu)書》正式在全市推行使用，其中較值得關(guān)注的有幾點(diǎn)。

新合同?！爸巍崩霞m紛

因?yàn)樯唐贩款A(yù)售交易是期房性質(zhì)的購(gòu)賣，合同的簽訂要早于商品房的建成，所以，在合同的履行過(guò)程中會(huì)面臨很多不可知因素和很大的不確定性，容易引發(fā)各類糾紛。此外，還有一些開發(fā)商利用強(qiáng)勢(shì)地位，在預(yù)售合同中單方加入一些不公平、不合理的格式條款，進(jìn)一步破壞了購(gòu)賣雙方之間平等的交易關(guān)系。同時(shí)，在商品房的認(rèn)購(gòu)環(huán)節(jié)中，過(guò)去由于沒(méi)有合同示范文本，在開發(fā)商自制的商品房認(rèn)購(gòu)合同中，關(guān)于定金使用等問(wèn)題的規(guī)定過(guò)于簡(jiǎn)單、含混，也引發(fā)了不少歧義和糾紛，急需規(guī)范。

新版《合同》和《認(rèn)購(gòu)書》示范文本，希望通過(guò)示范文本的推行使用，引導(dǎo)消費(fèi)者和房地產(chǎn)開發(fā)商、銷售商依法簽約和履約，并期望在商品房認(rèn)購(gòu)和預(yù)售兩個(gè)重要環(huán)節(jié)中，矯正因交易信息不對(duì)稱、經(jīng)濟(jì)力量不對(duì)等造成的利益失衡問(wèn)題，減少交易糾紛，并便利糾紛的解決。

4種情況消費(fèi)者可退房

針對(duì)以往購(gòu)房者“購(gòu)房容易退房難”的狀況，《北京市商品房預(yù)售合同》中規(guī)定了當(dāng)購(gòu)房消費(fèi)者遇到4種情況時(shí)，可以選擇退房：一是商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不合格的；二是商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的，購(gòu)房者有權(quán)退房，而且，開發(fā)商不僅應(yīng)在約定日期內(nèi)退還消費(fèi)者全部已付款，還要支付利息，并承擔(dān)檢測(cè)費(fèi)用以及由此給消費(fèi)者造成的損失；三是當(dāng)商品房建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比完全值其中有一項(xiàng)超出3%時(shí)；四是經(jīng)規(guī)劃主管部門同意變更了商品房的結(jié)構(gòu)、戶型、朝向、采暖方式等，開發(fā)商應(yīng)在10日內(nèi)書面通知購(gòu)房者，否則消費(fèi)者有權(quán)退房。

三項(xiàng)“創(chuàng)新”條款

《北京市商品房預(yù)售合同》中還出現(xiàn)了3項(xiàng)針對(duì)節(jié)能、施工進(jìn)度和前期物業(yè)的“創(chuàng)新”條款。

據(jù)介紹，隨著房屋建設(shè)的快速增長(zhǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈，節(jié)能建筑造價(jià)高，采暖、空調(diào)、熱水供應(yīng)、照明、電梯等在建筑中的能源消耗問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重。通過(guò)合同來(lái)對(duì)節(jié)能措施做出約定，可以提高人們的節(jié)能意識(shí)，同時(shí)對(duì)居民居住能源成本的節(jié)約大有益處。因此規(guī)定住宅商品房應(yīng)符合《居民建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的要求，未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的，開發(fā)商須補(bǔ)做節(jié)能措施，并承擔(dān)全部費(fèi)用及賠償責(zé)任。

延誤交房是讓購(gòu)房者較為頭疼的問(wèn)題之一。為此新出臺(tái)的合同中特別對(duì)所售商品房的建設(shè)進(jìn)度作出了具體規(guī)定，簽訂合同時(shí)要求開發(fā)商標(biāo)明簽約時(shí)該商品房所在樓棟的建設(shè)工程進(jìn)度狀況，為購(gòu)房者提供一個(gè)明確的時(shí)間表。

另外，新合同對(duì)前期物業(yè)管理的有關(guān)內(nèi)容也進(jìn)行了規(guī)范。要求開發(fā)商須寫明所售商品房前期物業(yè)管理企業(yè)的名稱，該物業(yè)企業(yè)必須已取得物業(yè)管理資質(zhì)，同時(shí)還需約定地上停車費(fèi)、地下停車費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

總的來(lái)說(shuō)，新版《北京市商品房預(yù)售合同》和《北京市商品房認(rèn)購(gòu)書》開始正式推行使用，給廣大購(gòu)房者帶來(lái)了福音。但在高興的同時(shí)，也應(yīng)該保持謹(jǐn)慎和清醒。尤其是在簽合同的時(shí)候更加應(yīng)該冷靜地對(duì)待。

相關(guān)人士提醒購(gòu)房人在簽訂新版《商品房購(gòu)賣合同》時(shí)有三大注意事項(xiàng)。

空格空行別留白

合同文本有很多供開發(fā)商和購(gòu)房人自行約定或補(bǔ)充約定的空格和空白行，簽合同時(shí)一定要注意在這樣的空格或空行部位填寫需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，如不作約定或以補(bǔ)充協(xié)議形式另行約定時(shí)，應(yīng)劃掉空格或空行部位，避免留下后患。

仔細(xì)核實(shí)出賣人

簽合同前頭先要確定在合同上填寫的出賣人與預(yù)售許可證上的售房單位是否一致，上網(wǎng)查一下出賣人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)和企業(yè)資質(zhì)證書號(hào)的真?zhèn)危灰邮艽砣嘶虼頇C(jī)構(gòu)將自己的名字代替預(yù)售許可證上的售房單位填寫在出賣人欄目中，以避免購(gòu)房人付了錢，房地產(chǎn)商卻說(shuō)沒(méi)收到錢的情況出現(xiàn)。如果房地產(chǎn)商是委托代理人或代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售，一定要看清房地產(chǎn)商委托的權(quán)限范圍，要求他們?cè)谖写砣嘶蛭写頇C(jī)構(gòu)情況后面添全所有內(nèi)容，如果出賣人授權(quán)代理人或代理機(jī)構(gòu)有權(quán)代表房地產(chǎn)商簽字，購(gòu)房人一定要看一下授權(quán)書的正本，同時(shí)較好要求把該授權(quán)書作為合同的附件。

“五證”較好看“正本”

所謂“五證”即：《土地使用證》、《預(yù)售許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》以及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。購(gòu)房人看“五證”較好能夠要求看“正本”，留意一下《土地許可證》上有沒(méi)有注明土地已抵押給銀行。如果土地抵押了，購(gòu)房人應(yīng)和房地產(chǎn)商就解除抵押的時(shí)間進(jìn)行約定，明確房屋交付時(shí)，房地產(chǎn)商如果不能解除抵押應(yīng)具體承擔(dān)什么樣的賠償責(zé)任。　　　　　(作者：洪燕杰)