物權(quán)法草案中，善意取得制度頭次適用于不動產(chǎn)

作為實質(zhì)上的社會公共利益，善意第三人利益得到優(yōu)先保護

草案即使實施，購房人仍應(yīng)盡到一定的審查義務(wù)

在杭州的二手房交易市場上，購方并不清楚賣方房屋真正權(quán)屬狀況的例子很多。由于房屋購賣數(shù)額不小，雙方就這樣開打官司的不在少數(shù)。而這類案子在法律上目前還缺乏明確的依據(jù)，事實上處于真空狀態(tài)，法官遇上了，也覺得不好判。

近日公布的物權(quán)法草案中，對此作出了明確規(guī)定，頭次把善意取得這一概念，引用到了不動產(chǎn)領(lǐng)域當中。草案一旦通過并實施，今后類似的案子法官就會很好辦。

已經(jīng)為此打過一場官司的董先生夫婦，看著草案很感慨：要是草案能早日實施，那么就不用繞著彎兒從婚姻法等其他法律中找依據(jù)了。物權(quán)法中關(guān)于不動產(chǎn)善意取得的“尚方寶劍”在手，作為善意第三人的自己，權(quán)益很明白就能得到主張。

“我妻子不同意，我不賣了”

下面就是這個真實的案例。董先生和林女士兩口子，嫌現(xiàn)在住的房子太小，想換套大一點的。經(jīng)過某中介公司介紹，兩人看中了吳先生手頭要賣的房子，總價107萬余元。房子的產(chǎn)權(quán)證上，寫的是吳先生一個人的名字。

雙方簽了合同，董先生夫婦當天就交了1萬元定金作擔(dān)保。兩人正暢想著可以住大房子了，誰料沒兩天，吳先生反悔了。吳說，房子是夫妻共有的。妻子死活不同意賣，他也沒辦法。這合同，是不成立的。吳先生隨即把已經(jīng)交給中介的三證，拿了回去。

董先生夫婦這下不依了，合同都簽了，你說不賣就不賣啊。一紙訴狀，告了吳先生違約，并按合同約定索要違約金15萬元。林女士說，當時看房就看了好幾次，吳的妻子都是在場的，從來沒有表示過不同意。

合同有效，不履行要付違約金

法院經(jīng)審理后認為，房子是吳先生在婚前以個人名義購的，雖然產(chǎn)權(quán)證到手是在婚后，但依照婚姻法規(guī)定，夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的財產(chǎn)，并不一定是夫妻共同財產(chǎn)。因此他有權(quán)處分，而不需要經(jīng)過妻子的同意。

退一步講，就算房子確實是共同財產(chǎn)，雙方所簽合同也不當然無效。我國民法通則中有部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)一般認定無效的規(guī)定，其本意是為了保護共有人的合法財產(chǎn)和優(yōu)先購購權(quán)，防止共有人的合法權(quán)益被損害。但就該案來看，沒有證據(jù)顯示吳先生的行為是擅自處分。

法院認為，根據(jù)較高人民法院關(guān)于婚姻法的解釋，董先生夫婦有理由相信吳的賣房行為是其夫妻二人的共同意思表示，因此賣房合同成立并且有效。吳先生較終被判支付違約金15萬。

草案規(guī)定，不動產(chǎn)也可善意取得

現(xiàn)實的房屋購賣糾紛中，和上述案例相似的很多。較為常見的情形就是，夫妻一方擅自出賣產(chǎn)權(quán)證登記在自己一人名下的房屋，并且購方已經(jīng)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證，而另一方主張房屋購賣無效。在當前的司法實踐中，法院對這類案子的判決并不一致。

對此，物權(quán)法草案百一十一條作出了明確規(guī)定：

無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回，但符合下列情形的，受讓人即時取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：(一)在受讓時不知道或者不應(yīng)當知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)；(二)以合理的價格有償轉(zhuǎn)讓；(三)轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人；(四)轉(zhuǎn)讓合同有效。當事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。

顯而易見，草案規(guī)定了，不動產(chǎn)也可以善意取得。

六和律師事務(wù)所吳晴律師說，雖然從上世紀八十年代開始，我國民法通則中就已經(jīng)有了善意取得制度，但在實踐和學(xué)理中一般只適用于動產(chǎn)。這次物權(quán)法草案中該制度頭次被適用于不動產(chǎn)交易領(lǐng)域，無疑是一大亮點。也就是說，只要是善意取得的，符合交易安全性原則的，就要頭先保護不動產(chǎn)的取得者。善意第三人的利益，從表面上看似乎是個人利益，但實質(zhì)上它是一種社會公共利益，因為每個人都有可能成為第三人。因此保護第三人，就安全有效地維護市場經(jīng)濟秩序而言，意義極大。

合理審查，可減少無效合同

那么，在當前草案還未通過，這一領(lǐng)域仍是法律盲點的狀態(tài)下，作為房產(chǎn)的購賣雙方，怎樣才能避免這類糾紛的產(chǎn)生？

吳晴說，對于購房者來說，交易時一定要看清楚登記證書、身份證明、婚姻狀況證明等相關(guān)證件，分清該房產(chǎn)是否有共有權(quán)人，共有權(quán)人有幾個。如果對對方有無處分權(quán)存在疑義，則可以讓其作出書面承諾。只有在盡到合理審查義務(wù)的前提下，才能減少無效合同。此外，也建議購房者盡量找有資質(zhì)的中介機構(gòu)。

對于賣房者來說，較要緊的是要規(guī)范夫妻共有房屋的登記。對于夫妻雙方當事人以及其他實際房屋共有權(quán)人，在申請房屋所有權(quán)證時，一定要在書面申請材料上載明共有人姓名。如果是按份共有的，還要注明份額比例。萬一糾紛發(fā)生了，那么還是有救濟途徑可走，就是要求另一方進行賠償。

同時，吳晴還指出，即使草案實施了，也不是說購家就可以萬事不管了，事實上仍然要盡到一定的審查義務(wù)。購房者只有符合了“善意”的條件，權(quán)益才能依法得到保障?！　　　　?