房屋優(yōu)先購購權(quán)法律適用
審判實踐中關(guān)于房屋優(yōu)先購購權(quán)糾紛的案件較多，由于《民法通則》、《合同法》等法律規(guī)定較為原則和簡單，因而在法律理解和適用上存在見仁見智情況，操作上有諸多不一致的地方，既不利于保護當(dāng)事人合法權(quán)益，也不助于維護法律尊嚴(yán)。筆者試結(jié)合審判實踐對房屋優(yōu)先購購權(quán)幾個法律適用問題加以探討。
一、未辦理備案登記手續(xù)的房屋承租人能否主張房屋優(yōu)先購購權(quán)？

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽定書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門備案?！保冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第十三條規(guī)定：“房屋租賃實行登記備案制度，簽訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案?！?。在審判實踐中有的法官據(jù)此認(rèn)為凡沒辦理備案登記手續(xù)的房屋租賃合同無效或不能對抗第三人，房屋承租人不能以優(yōu)先購購權(quán)對抗第三人。我們認(rèn)為這里的備案不是法定生效登記，不是租賃合同生效的必要條件,較高人民法院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定：“……法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記不影響合同的效力”，其后雖有“合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”的限制性規(guī)定，但那針對的是物權(quán)，租賃權(quán)是一種債權(quán)，不受此限制。因此，房屋租賃合同，只要雙方當(dāng)事人的意思表示真實，沒有《合同法》第五十二條規(guī)定無效情形，就應(yīng)認(rèn)認(rèn)定為有效，租賃關(guān)系合法，承租人擁有優(yōu)先購購權(quán)。

二、房屋購賣合同第三人能否以善意取得和登記公示對抗房屋優(yōu)先購購權(quán)人的先購權(quán)？

實踐中存在房屋優(yōu)先購購權(quán)人起訴主張產(chǎn)權(quán)人與第三人達成的房屋購賣合同侵犯先購權(quán)無效的情況下，第三人以善意取得為由進行抗辯的情況。第三人取得房屋是否屬于善意取得，房屋優(yōu)先購購權(quán)人能否行使優(yōu)先購購權(quán)，特別是在己辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記的情況下？我們認(rèn)為，第三人取得房屋不是善意取得，即使辦理了過戶登記手續(xù)也不能排除優(yōu)先購購權(quán)人主張先購權(quán)。

理由是：1、按民法理論，善意取得制度適用的是動產(chǎn)，不動產(chǎn)采取的是登記公示制度，不適用善意取得制度，因而第三人不能以善意取得為由對抗房屋優(yōu)先購購權(quán)人先購權(quán)。2、有的同志主張房屋購賣登記后具有對抗第三人的效力，對已辦理過戶登記手續(xù)的房屋購賣合同優(yōu)先購購權(quán)人不能主張先購權(quán)。但我們認(rèn)為房屋購賣以登記公示對抗第三人其前提必須建立在合法的基礎(chǔ)上，即不能侵犯他人權(quán)益。房屋優(yōu)先購購權(quán)人的優(yōu)先購購權(quán)是法定權(quán)利，較高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見》第92條和第132條明確規(guī)定了“其他原共有人主張優(yōu)先購購權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持”、侵犯房屋承租人先購權(quán)的房屋購賣行為 “承租人可以請求人民法院宣告該房屋購賣無效”，這些規(guī)定應(yīng)視同于法律禁止性規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人與第三人的購賣合同只要未依法履行對承租人先購權(quán)的告之義務(wù)，就是違反法律禁止性規(guī)定的侵權(quán)行為，應(yīng)認(rèn)定無效。3、如果允許第三人以善意取得或登記公示對抗房屋優(yōu)先購購權(quán)人的先購權(quán)，容易給房屋優(yōu)先購購權(quán)人先購權(quán)保護留下致命漏洞，產(chǎn)權(quán)人和第三人完全可以串通在不告之承租人的情況下進行交易并辦理過戶登記，事后承租人知悉后只能欲哭無淚，這顯然不符合法律設(shè)立優(yōu)先購購權(quán)的目的。

三、房屋產(chǎn)權(quán)人與第三人房屋購賣合同因侵犯優(yōu)先購購權(quán)被確認(rèn)無效，優(yōu)先購購權(quán)人的權(quán)益如何保障和實現(xiàn)？

審判實踐中，對房屋優(yōu)先購購權(quán)人起訴到法院的房屋產(chǎn)權(quán)人與第三人侵犯優(yōu)先購購權(quán)的合同一般都確認(rèn)無效，但對確認(rèn)無效后房屋優(yōu)先購購權(quán)人先購權(quán)的保護有兩種做法：一是只宣告房屋產(chǎn)權(quán)人與第三人達成的合同無效，不提及房屋優(yōu)先購購權(quán)人先購權(quán)如何實現(xiàn)的問題；二是在確認(rèn)無效的同時，判決優(yōu)先購購權(quán)人以房屋產(chǎn)權(quán)人與第三人達成的“同等”交易條件購購爭議房屋。從保護優(yōu)先購購權(quán)人權(quán)益的角度講，我們傾向于種做法。理由是：1、從立法目的講，設(shè)立優(yōu)先購購權(quán)制度主要是為了避免物的占有和利用相分離，盡可能維持物的較有效利用狀態(tài)，實現(xiàn)社會財富的價值，穩(wěn)定公民、法人的生活、生產(chǎn)秩序。2、從權(quán)利屬性上看，在產(chǎn)權(quán)人出售房屋前，優(yōu)先購購權(quán)人的先購權(quán)僅是一種“期待權(quán)”，權(quán)利處于一種可能性狀態(tài)，當(dāng)產(chǎn)權(quán)人出售財產(chǎn)的行為發(fā)生后，優(yōu)先購購權(quán)人的先購權(quán)就成為“形成權(quán)”，“形成權(quán)”是權(quán)利主體以自己單方行為使民事法律關(guān)系產(chǎn)生、變更、消滅的權(quán)利，優(yōu)先購購權(quán)從而從可能性狀態(tài)成為現(xiàn)實實現(xiàn)狀態(tài)，優(yōu)先購購權(quán)人人有權(quán)以“同等條件”購購產(chǎn)權(quán)人房屋，產(chǎn)權(quán)人負(fù)有以“同等條件”與優(yōu)先購購權(quán)人交易的義務(wù)。3、從法律效果上看，房屋產(chǎn)權(quán)人在購賣關(guān)系被確認(rèn)無效以后，其在通常情況下都不太愿意將房屋出賣給優(yōu)先購購權(quán)人，可以表示不愿再出賣房屋，或另行交易串通他人抬價排擠優(yōu)先購購權(quán)人，優(yōu)先購購權(quán)人權(quán)益處于不確定狀態(tài)，優(yōu)先購購權(quán)人的起訴和法院侵權(quán)判決就沒有任何實際意義。優(yōu)先購購權(quán)人的先購權(quán)無異就成為一張“白條”，在法律上存在，而在現(xiàn)實中永遠(yuǎn)無法實現(xiàn)，它只能破壞產(chǎn)權(quán)人與第三人的購賣關(guān)系，卻無法使優(yōu)先購購權(quán)人行使優(yōu)先購購權(quán)。這樣的結(jié)果，只能導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)人不能按自己意思處置自己的房屋，第三人無法取得自己想要的房產(chǎn)，優(yōu)先購購權(quán)人也無法獲得享有優(yōu)先購購權(quán)的房產(chǎn)，使訟爭的房屋不能順利交易，既不符合市場經(jīng)濟鼓勵交易原則，浪費當(dāng)事人的人力、物力，又浪費有限的司法資源。4、從法院裁判的邏輯上講，法律對權(quán)利人的救濟更多的是體現(xiàn)在侵權(quán)法律責(zé)任承擔(dān)上，侵權(quán)判決與侵權(quán)法律責(zé)任承擔(dān)總是一體的，如人身侵權(quán)案件在判決確認(rèn)行為侵權(quán)的同時，總是要責(zé)令侵權(quán)人賠償損失、賠禮道歉等法律責(zé)任。而侵害房屋優(yōu)先購購權(quán)的案件僅宣告合同無效，對優(yōu)先購購權(quán)人請求以“同等條件”購購訴爭房屋的“形成權(quán)”置之不理，不能不說在對優(yōu)先購購權(quán)人權(quán)利保護上存在欠缺的地方。

我們這里僅探討的是在裁判中要不要明確優(yōu)先購購權(quán)人以“同等條件”簽訂合同的問題，在審判實踐中具體如何操作，才能既維護優(yōu)先購購權(quán)人先購權(quán)又不損害產(chǎn)權(quán)人利益，值得進一步研究和探索。

四、共有權(quán)人與承租人同時主張優(yōu)先購購權(quán)的情況下，誰的權(quán)利更優(yōu)先？

審判實踐中存在房屋共有人與承租人同時主張優(yōu)先購購權(quán)的情況，在這種情況下，誰的權(quán)利更優(yōu)先，我們認(rèn)為共有人權(quán)利應(yīng)優(yōu)先于承租人。理由是：１、從權(quán)利屬性上講，承租人主張的優(yōu)先購購權(quán)是基于租賃權(quán)，租賃權(quán)本質(zhì)上是一種債權(quán)，雖然法律賦予了租賃權(quán)一定的類似于物權(quán)的效力，如“購賣不破租賃”，但并不能從根本上改變其債權(quán)的性質(zhì)。共有人主張的優(yōu)先購購權(quán)是基于共有權(quán)，共有權(quán)是一種物權(quán)。按照民法原理，當(dāng)物權(quán)與債權(quán)同時并存時，物權(quán)的效力應(yīng)優(yōu)于債權(quán)。２、從權(quán)利設(shè)置目的及救濟上講，共有人的優(yōu)先購購權(quán)是為了保護共有人的財產(chǎn)而設(shè)立的，承租人的優(yōu)先購購權(quán)則是為了穩(wěn)定租賃關(guān)系，設(shè)立承租人優(yōu)先購購權(quán)的目的，也可以通過“購賣不破租賃”的原則來實現(xiàn)。因此，即使承租人不享有優(yōu)先購購權(quán)，其租賃權(quán)仍然能夠得到保護，但如果共有人不享有優(yōu)先購購權(quán)，其權(quán)利則難以獲得其他保護。３、從物價值的綜合利用上講，共有人作為共有財產(chǎn)的所有權(quán)人，其財產(chǎn)與爭議財產(chǎn)的利害關(guān)系較之于承租人更為密切，讓其享有優(yōu)先購購權(quán)更能讓財產(chǎn)歸于整體和一個產(chǎn)權(quán)人，更有利于物權(quán)的行使和更有效地利用物的價值，同時法律上共有人對爭議的共有財產(chǎn)比承租人負(fù)有更多的義務(wù)，讓其優(yōu)先行使購購權(quán)，更能體現(xiàn)權(quán)利與義務(wù)相對等的原則。

五、承租人經(jīng)出租人許可將房屋轉(zhuǎn)租，次承租人能否主張優(yōu)先購購權(quán)？

《合同法》百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！保瑥拇藯l規(guī)定可引出一個優(yōu)先購購權(quán)問題，即是在出租人同意的轉(zhuǎn)租情況下，次承租人能否主張優(yōu)先購購權(quán)，我們認(rèn)為次承租人不可以主張優(yōu)先購購權(quán)。理由是：１、 從合同相對性理論講，合同效力僅及于合同雙方當(dāng)事人，在出租人同意的轉(zhuǎn)租情況下，次承租人與出租人并不發(fā)生直接的法律關(guān)系，因而次承租人不能超越合同權(quán)利義務(wù)主張優(yōu)先購購權(quán)。２、從信賴關(guān)系上看，有的同志認(rèn)為出租人的“同意”是對次承租人選定的認(rèn)可，在出租人與次承租人之間存在著一定的人身信賴關(guān)系，次承租人可以主張優(yōu)先購購權(quán)。我們認(rèn)為從立法本意上看，出租人的同意僅是針對承租人，不是針對次承租人，次承租人的選定是承租人的事，《合同法》上述條款并未規(guī)定第三人即次承租人的選定需要出租人作出意思表示，承租人僅需要取得出租人同意轉(zhuǎn)租就可以實施轉(zhuǎn)租行為，要說信賴關(guān)系出租人信賴的是承租人。如果次承租人的選定需要出租人同意或認(rèn)可，就涉及到合同主體的變更，出租人、承租人、次承租人之間的關(guān)系就應(yīng)是一種合同變相轉(zhuǎn)讓，而不是轉(zhuǎn)租。3、從利益分配上看，出租人并不能從轉(zhuǎn)租合同中獲益，若允許次承租人也享有優(yōu)先購購權(quán)，顯然會增加原出租人的負(fù)擔(dān)，有失公平。

六、局部房屋的承租人，在房屋整體轉(zhuǎn)讓時，能否就承租房屋主張優(yōu)先購購權(quán)？

承租人只承租一棟樓房的一間門面或一間房屋，當(dāng)出租人將一棟樓房整體轉(zhuǎn)讓時，承租人能否就承租房屋主張優(yōu)先購購權(quán)？我們認(rèn)為，這種情況下，承租人不能主張優(yōu)先購購權(quán)。理由是：１、承租人的優(yōu)先購購權(quán)僅能相對于承租的房屋行使，權(quán)利客體具有特定性，不應(yīng)隨意擴大，否則不利于市場經(jīng)濟條件下物的流轉(zhuǎn)，成為財產(chǎn)流轉(zhuǎn)的桎梏。產(chǎn)權(quán)人將包括出租房在內(nèi)的樓房整體出售，該棟房屋應(yīng)視為一新物，此物與承租人享有優(yōu)先購購權(quán)的客體并非為同一客體，在此情況下無“同等條件”可言。２、就物的有效利用而言，樓房整體利用顯然比一個房間單獨利用更能實現(xiàn)財產(chǎn)的整體價值，在這種情況下，承租人的優(yōu)先購購權(quán)也

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