近來，本欄目接到讀者咨詢房屋面積與合同中面積不符問題的比較多。編者請(qǐng)擊水律師事務(wù)所律師趙清結(jié)合具體案例，談一談?dòng)嘘P(guān)露臺(tái)和商品房面積縮水的問題。

案例

這是2002年12月23日，天津市河北區(qū)人民法院對(duì)三宗商品房購賣面積糾紛做出判決的案例。原告張某、高某、袁某三人在被告某房地產(chǎn)公司處各購得帶有露臺(tái)的住宅單元房，合同約定的商品房面積分別為128.678平方米、136.86平方米、136.402平方米。辦理產(chǎn)權(quán)證后，房產(chǎn)的實(shí)際面積為121.14平方米、122.28平方米、121.14平方米。實(shí)際的商品房面積和約定的面積分別少許多。

據(jù)原告講，1996年購房時(shí)被告稱由其統(tǒng)一進(jìn)行辦理產(chǎn)權(quán)證，但遲遲不給辦。直到2001年初得知鄰居高某自己辦了產(chǎn)權(quán)證后，原告才明白過來，開始自己直接辦產(chǎn)權(quán)證，取得房產(chǎn)證后才知道，所購房屋面積少了許多。他們找到房地產(chǎn)公司交涉，要求房地產(chǎn)公司退還多收的購房款并賠償經(jīng)濟(jì)損失，遭到該房地產(chǎn)公司的拒絕。業(yè)主為維護(hù)自己的合法權(quán)益，于2002年9月18日被迫提起訴訟。

原告：存在欺詐行為當(dāng)雙倍賠償

原告認(rèn)為，三原告的商品房實(shí)際面積基本相同，建筑圖紙上的面積也是基本相同，但是被告房地產(chǎn)公司的銷售面積卻上下差約8平方米，可見其銷售面積的隨意性很大，銷售面積與實(shí)際面積相差7.538—15.262平方米，顯系故意；被告長期阻撓辦理房產(chǎn)證，故意隱瞞真實(shí)情況，依據(jù)有關(guān)司法解釋屬于欺詐行為。

律師觀點(diǎn)：構(gòu)成欺詐行為的合理尺度為3%

因?yàn)樵O(shè)計(jì)圖紙上的房屋面積與實(shí)際建成的房屋面積不可避免地要出現(xiàn)誤差，如何區(qū)別“合理誤差”和“故意縮(漲)水”就要有一個(gè)合理的區(qū)分尺度。

建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第20條將這個(gè)尺度定為“面積誤差比完全值3%，其中面積誤差比＝(產(chǎn)權(quán)登記面積—合同約定面積)／合同約定面積”。該條規(guī)定：面積誤差比完全值超過3%時(shí)，購房人有權(quán)退房。購房人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于銷售面積時(shí)，超出面積誤差比3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸購房人；產(chǎn)權(quán)登記面積小于銷售面積時(shí)，超出面積誤差比完全值3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)商雙倍返還購房人(以下簡稱雙倍賠償)。此規(guī)定使得在商品房銷售領(lǐng)域內(nèi)有了一個(gè)劃分“欺詐行為”的明確界限。

《商品房銷售管理辦法》自2001年6月1日起實(shí)施。這之前發(fā)生的行為如何認(rèn)定是否構(gòu)成“欺詐行為”由法官自由裁定。

被告：我們銷售露臺(tái)是合理合法的

房地產(chǎn)公司在訴訟中辯稱，原告購房時(shí)公司曾告知其房屋銷售面積中包括露臺(tái)面積，并且在此基礎(chǔ)上與業(yè)主簽訂了《天津市商品房購賣合同》。而且，建設(shè)部的相關(guān)文件也并未明確規(guī)定露臺(tái)不能算在銷售面積內(nèi)，所以我們銷售露臺(tái)是合理合法的，現(xiàn)在爭議的面積誤差正是露臺(tái)面積，所以不同意退還面積誤差并賠償損失的訴訟請(qǐng)求。

律師觀點(diǎn)：建筑面積中不含露臺(tái)面積

1982年國家經(jīng)委制定的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》條是“計(jì)算建筑面積的范圍”，明確規(guī)定露臺(tái)面積不在建筑面積范圍內(nèi)。國家建設(shè)部1995年制定的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》(以下簡稱《銷售面積計(jì)算規(guī)則》)第三條規(guī)定：“商品房銷售以建筑面積為面積計(jì)算單位，建筑面積應(yīng)按國家現(xiàn)行《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行計(jì)算”，再次明確了《建筑面積計(jì)算規(guī)則》在商品房銷售活動(dòng)中的指導(dǎo)地位。

建設(shè)部《銷售面積計(jì)算規(guī)則》條明確規(guī)定：“本規(guī)則適用商品房的銷售和產(chǎn)權(quán)登記?！币虼?，本案中商品房銷售面積爭議，應(yīng)當(dāng)依據(jù)該規(guī)則來判斷是非。

《銷售面積計(jì)算規(guī)則》對(duì)“建筑面積”明確規(guī)定：“商品房的銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”，“套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺(tái)建筑面積”，“住宅按照《住宅建設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定的方法計(jì)算”套內(nèi)使用面積。

《住宅建設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定“套內(nèi)使用面積的計(jì)算應(yīng)符合以下規(guī)定：1、套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和；2、躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和記入使用面積；3、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均記入使用面積；4、內(nèi)墻面裝修厚度均記入使用面積。由此可知，套內(nèi)使用面積不含露臺(tái)面積；而套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積更是與露臺(tái)無關(guān)。所以說，商品房的銷售面積中不應(yīng)含有露臺(tái)的面積是十分明確的。至今，國家從未規(guī)定過商品房銷售時(shí)露臺(tái)可以計(jì)算面積。

1982年國家經(jīng)委制定的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》條是“不計(jì)算建筑面積的范圍”，其中有“層高在2.2米以下的技術(shù)層”、“沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂、舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)”等共八項(xiàng)不計(jì)算在建筑面積內(nèi)。

某些開發(fā)商利用《建筑面積計(jì)算規(guī)則》條，即沒有明文禁止露臺(tái)計(jì)算在建筑面積內(nèi)，鉆法律空子，自行規(guī)定將露臺(tái)面積按一定比例記入商品房銷售面積，這種做法同樣是錯(cuò)誤的，因?yàn)閲医?jīng)委考慮到《建筑面積計(jì)算規(guī)則》前兩條都是采用列舉法規(guī)定禁止計(jì)算在建筑面積內(nèi)，不能包括以后遇到的所有情況，特別在第三條中明確“在計(jì)算建筑面積時(shí)，如遇上述以外的情況，可參照上述規(guī)則精神辦理”。

如何“參照上述規(guī)則精神”正確解決“露臺(tái)(曬臺(tái))”問題?《天津市房屋建筑面積計(jì)算規(guī)定》規(guī)定在“不計(jì)入建筑面積范圍”中含有“屋頂平臺(tái)及利用下屋房屋屋面的曬臺(tái)?！?1997年5月20日實(shí)施)。即使在此以前，房地產(chǎn)開發(fā)商要想把露臺(tái)面積記入銷售面積至少必須征得購房者同意，而不能私自將露臺(tái)面積計(jì)入建筑面積。

本案購房合同中沒有約定銷售面積中含露臺(tái)面積。某房地產(chǎn)公司以“銷售面積包括露臺(tái)面積”作借口，為其面積縮水的欺詐行為辯解，是不能成立的。

合同約定：

該合同第四條約定：如銷售面積與房屋所有權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積有差異的，以房屋所有權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積為準(zhǔn)。實(shí)際面積與銷售面積差別超過銷售面積3%時(shí)，雙方同意以下處理方式：每平方米價(jià)格保持不變，房價(jià)款按照實(shí)際面積調(diào)整，多退少補(bǔ)。

法院判決：

河北區(qū)法院認(rèn)為，原、被告雙方之間的《天津市商品房購賣合同》，是在誠實(shí)信用、等價(jià)有償?shù)幕A(chǔ)上簽訂的，是雙方意思的真實(shí)表示，本院依法確認(rèn)合法、有效。原、被告均應(yīng)按照《合同》的約定全面履行自己的義務(wù)。房屋實(shí)際面積比銷售面積減少，其差別已超過銷售面積的3%，按照雙方《合同》的約定，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)把面積差價(jià)款退還購房者。對(duì)業(yè)主要求對(duì)面積誤差比超過3%面積雙倍返還的要求，因?yàn)殡p方在《合同》中對(duì)面積誤差的處理方式已有約定，故本法院不予支持。判決：房地產(chǎn)開發(fā)公司退還向業(yè)主多收的商品房面積差價(jià)款，并自業(yè)主交付購房款次日起按面積差價(jià)款金額及中國人民銀行規(guī)定金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款的利息標(biāo)準(zhǔn)，給付逾期付款的違約金，至付清全部款項(xiàng)之日止。

律師分析：

法官駁回了“爭議的面積差是露臺(tái)面積”和“銷售露臺(tái)合理合法的”主張，支持了“返還多收的面積差價(jià)款”的請(qǐng)求，符合依法裁判原則。

法官?zèng)]有支持原告雙倍賠償?shù)脑V訟請(qǐng)求可能基于兩點(diǎn)：(1)規(guī)定面積誤差比超過3%時(shí)雙倍賠償標(biāo)準(zhǔn)的《商品房銷售管理辦法》2001年6月1日起實(shí)施；此前如何掌握“欺詐行為”的尺度屬于法官自由裁定的范圍內(nèi)。雖然三案的面積誤差比為5.85%、10.65%、11.19%，但審理本案的法官不認(rèn)為構(gòu)成“欺詐行為”。(2)尊重當(dāng)事人的意思自治，依合同“對(duì)面積誤差超過3%時(shí)處理方式的約定”裁判。這些都是正確的。

法官雖然沒有支持雙倍賠償?shù)脑V訟請(qǐng)求，但是判決在返還面積差價(jià)款的同時(shí)“按金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款的利息標(biāo)準(zhǔn)給付逾期付款的違約金”，正確地體現(xiàn)了公平原則。

律師提醒：

(1)《天津市商品房管理?xiàng)l例》已于2002年12月1日起實(shí)施；該條例同樣規(guī)定房屋面積誤差比完全值超過3%時(shí)，應(yīng)當(dāng)雙倍賠償。

(2)適用建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》和地方法規(guī)《天津市商品房管理?xiàng)l例》都有一個(gè)前提條件就是“當(dāng)事人在商品房購賣合同中對(duì)面積誤差處理方式未作為約定的?！比绻贤杏胁煌募s定，優(yōu)先適用合同中的約定，例如本案判決就是如此。

(3)在簽訂合同時(shí)，對(duì)面積誤差處理方式的選擇要慎重，沒有特殊需要較好空白，因?yàn)榉梢呀?jīng)做出了有利于保護(hù)弱者(購房人)的規(guī)定，選擇不當(dāng)反而失去了這種保護(hù)。例如在本案中，如果在合同第四條中選擇了種方式(退房)或兩種面積誤差處理方式都不選，判決結(jié)果都會(huì)對(duì)原告更有利。

(4)《商品房銷售管理辦法》第23條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房購賣合同之前向購房人明示《商品房銷售管理辦法》”，本意是讓購房人了解國家的規(guī)定，避免稀里糊涂的上當(dāng)。希望有更多的購房人監(jiān)督售房人落實(shí)。

(5)《天津市商品房管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定：領(lǐng)取住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證應(yīng)當(dāng)提供下列材料：竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證，供水、供電、供氣、供熱、排水等配套證明，非經(jīng)營性公建配套證明。

由此可見，住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證對(duì)保障房屋質(zhì)量及各項(xiàng)生活配套的落實(shí)及為重要。該條例第10條規(guī)定，新建的住宅商品房必須在領(lǐng)取住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證后，方可交付使用。據(jù)此，房屋交付時(shí)應(yīng)當(dāng)查看開發(fā)商是否已經(jīng)領(lǐng)取了住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證，沒有該證應(yīng)當(dāng)拒絕接受房屋。

(6)《天津市商品房管理?xiàng)l例》第23條明確規(guī)定：商品房購賣合同應(yīng)當(dāng)載明“房屋設(shè)計(jì)、環(huán)境布局和設(shè)計(jì)、環(huán)境變更約定”。要想購一個(gè)好環(huán)境，簽訂合同時(shí)別忘了這一條!