案例：

在二手房市場中屢敗的李銘，認定是由于中介公司在交易過程中的不規(guī)范，導致了他投資上的失敗。因此，李銘決定避開中介、直接購房。

經(jīng)一個朋友介紹，李銘認識了一個打算出讓房產(chǎn)的賣家。由于他并不打算通過中介公司來操作，因此購賣雙方需要自行擬定合同文本。俗話說“久病成醫(yī)”，在購房合同上吃過數(shù)次虧的李銘反而對訂立合同有所心得了。根據(jù)多次的購房經(jīng)驗，他就違約責任、交房期限、付款期限等一些必要內(nèi)容，與賣家一一商定并寫入了合同內(nèi)。在房產(chǎn)議價方面，雙方商定為45萬元總價，其中還包括了房屋的全部裝修等內(nèi)部設(shè)施。

合同簽定后，李銘支付了頭期房款，但在雙方打算辦理房產(chǎn)過戶的過程中發(fā)生了爭議。頭先，賣家提出合同本意是到手房款45萬元，因此不同意支付營業(yè)稅，而要求李銘承擔這部分費用；其次，賣家在購購新房時，曾支付過1千多元的維修基金。如今賣家要求李銘在辦理過戶之前將該筆維修基金的費用支付給他。李銘當然不同意，認為合同中盡管沒有約定稅收負擔，但各自的稅收應由各自承擔。此外，約定的45萬元中應該包括有房屋的全部裝修及內(nèi)部設(shè)施，沒有道理再向賣家支付維修基金一說。

由于無法達成一致，房產(chǎn)過戶只能擱置了下來。無奈之下，李銘向法院起訴要求賣家配合辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)，但是賣家則反訴李銘，要求其承擔營業(yè)稅并支付維修基金。　　

律師意見：

本案所涉及的關(guān)鍵是，在約定缺位的情況下，稅費的承擔和維修基金的歸屬問題。目前房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中所發(fā)生的稅費主要包括有營業(yè)稅、個人所得稅、契稅以及印花稅等，國家對于該部分稅費的納稅主體均有明確的規(guī)定：營業(yè)稅、個人所得稅一般由房屋的出賣方承擔，契稅則由房屋的購入方承擔，印花稅則由購賣雙方各半承擔。

由于國家稅法的明確規(guī)定，因此在約定缺位的情況下，各自的稅費應由各自承擔。需要指出的是，購賣雙方可以在購房合同中就實際稅負的承擔做不同的約定，但這種約定并不改變稅法意義上的納稅主體，只是約定另一方用貨幣補償納稅主體交納的稅費。

對于維修基金，如果雙方?jīng)]有約定維修基金，則現(xiàn)行的司法實踐要求房屋的購受人在房價款之外另行支付給房屋出售人。

因此，在本案中，賣家有權(quán)要求李銘支付維修基金，但無權(quán)要求李銘實際承擔營業(yè)稅。

許多普通購房者在簽訂購房合同時，對于房價、付款、交房期限、違約責任甚至內(nèi)裝修的歸屬等較為重要的條款比較重視，但往往會忽視稅收承擔、維修基金的歸屬等細節(jié)問題。結(jié)合本案情況，建議廣大購房者在簽定房屋購賣合同時注意這些細節(jié)問題，尤其是在與法律推定不一致（如下家實際承擔營業(yè)稅、上家維修基金等）的情況下更是必須進行書面約定，以防止遭受到不必要的損失。

(作者為新華律師事務(wù)所律師)

　　　　　(作者：連晏杰)